土地出让金划转税务征收这意味着什么？对房价有何影响

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土地出让金划转税务征收这意味着什么？对房价有何影响

作者：知识星球找老齐的读书圈

昨天出台一个重要的大消息，财政部、自然资源部、国家税务总局、中国人民银行同时公布，国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入，全部划转给税务部门负责征收。7月1日起，在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南等地开展划转试点。

这则消息一出，小伙伴们都开始炸锅了。纷纷跑到知识星球，齐俊杰的粉丝群里面问老齐这到底是什么意思？因为涉及到土地出让金。所以大家更感兴趣的是，他到底跟房价有怎样的关系？老齐也看到过往上很多的解释，这里就一一给出回复。

首先，土地出让金，是地方政府的钱袋子，是地方收入的主要来源。现在这块钱划转为税务征收。就意味着先要上交国家，但并不是国家拿走，而是会再发回地方使用。最终虽然还是会落在地方。但是呢。对于它的使用规范会严格限制。这就好比你爸爸把你的零花钱都收走了。然后告诉你什么时候用什么时候到我这来领，并且说明理由。那你想想你到底会有多难受。

其次，跟房价确实关系密切，特别是跟土地价格，因为原来地方上，为了收取更多的土地出让金，很有动力去抬高地价，从而多收钱，甚至会跟本地的房地产开发商联手，哄抬地价，制造地王，然后再把土地出让金进行返还。这种情形多用于拆迁的案例当中，所以土地出让金这块，管理确实不严，有很大的缺失。房地产开发商，到底交了多少钱，也都是一笔糊涂账。

第三，土地出让金这块收入，是土地财政的基石，也是房地产税推出的巨大阻力，大家都很难割舍掉既得利益，现如今这块全都被税务征收，那么这笔钱也就没那么香了，地方的自主权明显下降。为以后的房地产税试点，扫清了一个巨大的障碍。

第四，通常土地出让金，占地方的收入比重相当大，有利于我们摸清家底，看地方到底有多少收入，也更有利于防范金融风险。

第五，一些地方政府的隐性担保，可能将变得无以为继，地方政府不能随意支配土地出让金了，那么也就意味着信用突然下降，大家要特别小心一些房地产企业的债务违约，甚至一些城投债，可能都会出现违约的情况。

这几年随着房价的不断大涨，各地的土地出让金也是越来越多，现在全国卖地越来越夸张，2020年，全国国有土地使用权出让收入8.4万亿元，同比增长15.9%，再创历史新高。许多城市对于卖地收入的依赖度超过100%，堪称重要的财政支柱。甚至老齐当年去地方考察，有的官员就明确表示，我发展什么产业，就企业给我那点税收，大部分都被国家拿走，我能留下的少之又少，那我还不如多卖几块地呢，所以站在管理者的角度上来说，根本就没啥动力去发展实体经济，做大做强产业，而是一心想着搞建设，搞开发。把土地价格弄上来，而当土地价格上来的时候，房价自然也就会跟着涨，面粉推着面包涨价。最后就形成了现在的奇葩现象，有些地方啥产业都没有，老百姓月收入3-5千，但房价已经破了1-2万，这实在令人匪夷所思。

原来我们分税制改革的时候，吸取了一部分深圳经验，觉得土地出让金是小钱，就留给地方自行发展，但现在已经不行了，这块钱太多了，土地出让金占比已经达到了地方财政收入的90%，而且已经形成了巨大的社会性问题，所以必须要重新调整一下了。调整就必须先从弄清楚账目开始。

未来会怎么样？房价会跌吗？这也是在知识星球齐俊杰的粉丝群里大家最为关注的问题，但老齐认为，不会马上就跌，包括土地价格，也不会很快就有反应，毕竟这个东西还有惯性，大家对于房价也有很强烈的预期，现在还有无数的人想要去买房，足以说明问题，在这种情况下，房价没那么容易掉头向下。这个政策也不会特别敏感。但是，这个政策之后，说明离房产税就又近了一大步，老齐觉得未来几年，房地产税将必然推出，之前一直强调立法先行，但现在已经明显转向了，要先搞试点，那么北上广深杭这些发达城市可能成为率先的试点区域，所以房地产税的彻底落地，可能才是楼市重要的风向标。现在土地出让金，被亲爹收走了，监管了起来，那么你猜地方政府会不会对房产税，又新的想法呢？如果税率过重，比如超过2%，一定会让房价下跌，如果税率过轻，免征面积过大，反而会促进房价上涨，所以大家也都在观望。不过老齐也提醒一下，最好到场外观望，因为如果一旦房价的预期开始转向，市场流动性也就迅速消失了，按照房地产这个体量，等到大家都想卖房的时候你就退不出来了。房产税现在已经不再是黑天鹅了，而是一只灰犀牛，他已经迫在眉睫。

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