看黄奇帆在重庆的重组思维!《重组与突破》
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重组与突破1:如何实现重组实现1+1>2的效果?
各位书友大家好,欢迎继续做客老齐的读书圈,今天我们来讲黄奇帆先生的新书,重组与突破,之前的几本书,更多地都是宏观的思路,而这本书,是专门针对地方融资平台的,随着房地产周期已过,地方的问题逐渐暴露,那么地方城投怎么办,地方金融机构怎么办,包括一些国有企业如何重组,土地该如何管理,工业,教育,一系列的问题,在本书中都有涉猎,很多都是作者主政重庆的时候,经办过的一些真实案例。这可以说是省部级一把手才要思考的一些问题,我们今天也来了解一下。
作者说,深化改革离不开重组,所谓改革,就是抓住处理政府和市场关系的牛鼻子,通过优化资源配置的方式来提升综合效率,实际上,改革也是体制,机制,和制度的重组,重组是资源配置方式的改革。改革与重组,异曲同工。
各种各样的重组,目的就是实现1+1>2,或者是5-2>3的效果,经济能重组,社会也能重组,技术,文化,生态大千世界,都能重组。重组的5种目的,1是实现超常规发展,需要重组思维,企业要想迅速占领市场,扩大规模,获得战略机会,地方要想弯道超车,一般的方法是行不通的,需要转变思路,靠重组来推动,2是化解遗留下来的历史问题,需要创新的重组思维,要打破原有的坐标体系,就需要通过重组解决问题,3是解决广泛存在的问题,需要独特的重组思维,当大家都没有想到好办法解决这个问题,那么就说明要重组了,传统框架,很难解决。4遇上爆发性,危机性的一些尖锐问题,就不能墨守成规,一成不变,要通过重组摆脱危机。5是在社会发展中产生的新政策,新制度,新环境,当企业的活动空间骤然变大的时候,也需要重组思维。其实老齐理解,所谓重组,就是要有变化。跳出现有框架去寻找解决思路。人都是有惰性的,一些东西顺理成章之后,就不太愿意改变。但其实世界上,唯一不变的事情,就是充满变化,所以小到一个人,大到一个国家,整个世界,时刻都得考虑如何顺应变化,重组自己的资源。
接着作者又说了,重组涉及的5种制度条件,1是微观制度,涉及工商企业,金融企业制度,法人治理结构,产权结构,2是涉及国家投融资体制调整当中的投资管理制度和投资控制制度,比如计划经济往市场经济调整。3是重组伴随资本流动,因为可能会涉及金融监管制度,对于投融资,国家不可能放任自流,对于银行,保险,都有强监管。第4,涉及国家宏观调控制度,5如果是跨国重组,还得考虑国与国之间的法律适配问题。
而重组的5个方法,1是边界调整法,2是自愿配置法,3是利益分配法,4是结构调整法,5是管理政策调整法。这些后面还会详细讲,这里就不做过多介绍了。
2001年作者被任命为重庆副市长,当时重庆GDP只有1900亿,财政收入不到200亿,属于是底子薄,矛盾多,任务重的破冰期,第一个麻烦就是烂尾楼,当时两三百人在市委上访,为的就是地铁中心花园的房地产开发项目。这是92年开始建设,包括了住宅,写字楼和商铺,到了97年开发商资金链断裂,项目烂尾了。1000多户居民的钱,套在了里面,随后4年,他们36次上访,市里也开了不下20次会,大家都觉得很棘手,拿不出解决办法。如此反复最后成了老大难问题。
于是黄市长,了解情况,通知相关单位来开会,结果呼啦啦来了70多人,他都没想到,会有这么多相关单位。很多部门也都是被各种协调,给拉了进来。
原来情况是这样的,地铁中心花园的开发商,是个小老板,玩的就是空手道,他本身资金不足,完全靠负债造楼,92年每平米造价也就2000多,整个项目10万平米,总计2亿多。
这个小老板先找到当地居民,说暂时先不给拆迁补偿,你们先到亲戚朋友家里借住,3年后房子盖好了,直接给你们新房,3年过度,再给你们每年15%的利息。那么当地居民当然愿意了,又住新房又拿利息,肯定心里美滋滋。
至于工程建设的钱,他拿土地作抵押,银行答应给他1.64亿,但利息高达15%,而且上来就先扣一年的息,也就是2400万,这就是俗称的砍头息。还差6000多万的缺口,他就搞卖房返租,承诺20%的回报率,这其实就已经是非法集资了,800多户购房者上当。
在开工过程中,房子盖到了7-8层,就用光了1亿多,给动迁居民的利息也支付了不少,眼看资金见底了,银行看他付不出利息,就起诉到法院,冻结了他的资产,这样一来,开发商就彻底没钱了。项目也就停工了。老百姓找他,而他也没招,于是几百人就到政府来解决问题。那么政府咋办,1是让开发商还钱,但他显然没钱,你抓了他也没用,2是政府兜底,但当时财政不富裕,而且有钱也不能这么干。所以最后就是无解。一直拖着。
作者算了笔帐,如果找人接手该项目,算上之前承诺的各种利息,总计投入差不多4.3亿,但是卖房能收回来的钱也就4个亿,所以肯定没人愿意干。那么这个时候,要想解决问题,就得规范各方利益。比如银行,砍头息还是高利贷,这肯定不合理,要予以纠正,所以告诉银行,企业破产了,你的钱就收不回来,我帮你重组,可以让你收回本金,但只能收正常利息。银行此时也只能同意。
施工单位的欠款,肯定要补,老百姓的补偿款和购房款,1.2亿也要补,这个是天经地义,但是承诺的每年15%的利息,不能作数。老百姓此时想的就是,能不亏本就行,对于利息奢望已经不大。所以两个利息一砍,债务就从3.7亿变成了2.1亿。那么继续开发成本就只需要投入2.7亿就够了,之后房子卖4个亿。还是有利可图的。他随即找来重庆城投,一开始 对方还不愿意趟这个浑水,作者以副市长的身份压下去,也只好服从命令。后来作者才知道,城投公司也玩了个猫腻,他并没有自己出钱,而是用自己的信用找到银行,让银行先给出钱,等卖房后再归还。反正最后结果就是皆大欢喜,上访的群众,还给送来一块匾,感谢市政府为他们讨回公道。
当时像地铁中心花园这样的烂尾楼,重庆主城范围内就有70多座,都是难啃的硬骨头,积累了200多亿的银行坏账和社会矛盾,2001-2002年,当你站在重庆万豪酒店楼顶的时候,会发现,解放碑地区,几乎每座高楼周围都有四五座烂尾楼。地铁中心花园,这作为一个成功案例之后,国企开始介入烂尾楼处置。随后还带动民企入场,一开始大家认为的烫手山芋,后来发现遍地是黄金。甚至连摩根士丹利也给吸引过来了。随后两三年时间,重庆烂尾楼通过债务重组问题,快速消化。
下一个案例是城市基础设施配套标准问题,当时已经15年没调整了,2000年,重庆财政体量很小,预算收入只有87亿。土地出让金和城市基础设施配套费加起来才3亿。重庆每年房产在建量是1000万平方米,城市配套费只收了1亿元。作者当时认为,1是配套费标准过低。2是配套费减免权的管理过宽。操作不规范。导致这块收入根本收不上来。
于是在2001年11月初,他就找到了市建委主任,了解这个标准是86年定的,15年没调整了。大家一直认为调整标准会影响发展环境推高房价,所以很多人不赞成调整。作者听了之后,就告诉他们,逻辑完全搞错了,城市配套费,主要是用于道路桥梁,公共交通,供水供气,园林绿化,环境卫生方面,是地方政府,筹措公用设施建设资金的重要渠道。如果这个钱收不上来,城市环境上不去,那么好房子其实也卖不上价。
按照惯例,城市配套费应该相当于房价的6%,86年重庆房价才几百元,所以定44元每平米,而2001年已经是1700元房价了,所以配套费怎么也应该到100元以上。不提高配套费,其实就相当于开发商赚走了,他也不会给你在房价里打折。办事的同志茅塞顿开,所以很快就把价格给提起来了,第二年,全市配套费收入猛增到近10亿。占到了当时一般预算收入的10%,极大的支持了市政基础设施建设。
正当作者解决配套费的时候,中信泰富的荣智健,登门讨债,这又是怎么一回事呢?