疫情发生, 能否要求减免租金或解除租约? 简析“新冠病毒”肺炎疫情时期物业租赁合同相关问题——结合2003年“非典”时期案例

作者：通力律师事务所   娄斐弘 | 赵铭宗

在“新型冠状病毒”肺炎疫情发生后, 各地居民采取了减少、避免外出娱乐、购物、聚餐等活动的防范措施。毫无疑问, 保障人民群众的生命安全和身体健康, 应放在一切工作的第一位。同时, 在这一特殊时期, 疫情和因此采取的相关管控措施, 也将对大量物业租户(特别是经营性商业物业租户, 如娱乐场所、餐饮、购物、酒店等)产生冲击。不少租户因此无法正常开业, 或即使开业, 因人流量急剧减少而严重影响经营收入。可以预见, 未来一段时间, 可能会出现相关租户以发生“新型冠状病毒”肺炎疫情为由, 要求出租人减免物业租金或解除租赁合同的争议案件。

事实上, 在2003年我国发生“非典”疫情后, 也曾出现了不少租户因“非典”疫情而要求减免租金或解除租赁合同并诉诸法院的情况。最高人民法院曾于2003年6月11日出台《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》(“《非典期间司法解释》”, 该解释后于2013年2月26日被最高人民法院确认失效), 其中对涉及“非典”相关合同案件的处理原则进行了规定。

为此, 我们在本文中, 对与上述主题相关的法律条文进行了简要罗列和分析, 同时考虑到仅就法律条文的分析可能较为抽象, 因此我们也将重点放在了对2003年“非典”时期涉及物业租赁合同纠纷的相关司法判例进行简要汇总和说明, 供各市场参与主体借鉴、参考。

一

“不可抗力”、“情势变更”和“公平原则”相关法律条文

对于租户因疫情而要求减免租金或解除租赁合同的案件, 相关的法律规定主要涉及“不可抗力”、“情势变更”和“公平原则”。

关于“不可抗力”。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定, “不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”, “因不可抗力不能履行民事义务的, 不承担民事责任。法律另有规定的, 依照其规定”。

《中华人民共和国合同法》(“《合同法》”)第一百一十七条也规定, “本法所称不可抗力, 是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”, “因不可抗力不能履行合同的, 根据不可抗力的影响, 部分或者全部免除责任, 但法律另有规定的除外”, 第九十四条规定, “因不可抗力致使不能实现合同目的”, “当事人可以解除合同”。

关于“情势变更”和“公平原则”。“情势变更”制度并没有直接写入《合同法》, 而是在最高人民法院在关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二) (“《合同法司法解释(二)》”)中规定, 具体为: “合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化, 继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的, 当事人请求人民法院变更或者解除合同的, 人民法院应当根据公平原则, 并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”同时, 上述内容也已包括在了《中华人民共和国民法典》草案中。

最高人民法院2009年4月27日发布的《关于正确适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》(法[2009]165号)中规定, 在法院适用上述“情势变更”制度时, “务必正确理解、慎重适用。如果根据案件的特殊情况, 确需在个案中适用的, 应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。”司法实践中, 法院在适用“情势变更”时, 通常会非常谨慎。

此外, 具有参考意义的是, 《非典期间司法解释》(尽管目前已失效)对此情况也有所规定: 

“因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行, 或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷, 按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条(作者注: 即‘不可抗力’相关条款[1])的规定妥善处理。”

“由于‘非典’疫情原因, 按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件, 可以根据具体情况, 适用公平原则处理。”

综上, 我们理解, 适用“不可抗力”还是适用“情势变更”, 核心差别在于“合同本身是否可以继续履行”:

1.  如要适用“不可抗力”的, 首先需确定“疫情”属于“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”, 且该不可抗力情况须导致合同不能继续履行, 才能部分或全部免除责任。此外, 不可抗力导致合同目的无法实现的, 可以解除合同。

对于发生“疫情”是否可适用“不可抗力”, 《非典期间司法解释》列举了“因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行”, 以及“由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行”两种可适用“不可抗力”, 从而可部分或全部免除责任的情形。

2.  如要适用“情势变更”的, 则属于合同可以继续履行, 但按照原合同继续履行, 会对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的, 因此法院将根据公平原则, 结合案件的实际情况确定是否变更或者解除合同。

此外, “不可抗力”和“情势变更”的其他差别还包括了: “法院可依职权适用不可抗力制度, 但适用情势变更制度要有当事人主张”、“不可抗力是法定免责条款, 而情势变更需要由法院审查判断以后根据当事人的申请加以变更或解除”等等, 具体可参阅《人民司法(应用)》2009年第13期刊登的《<关于适用合同法若干问题的解释(二)>的理解与适用》一文中说明(作者为最高人民法院曹守晔), 因本文篇幅有限, 在此不再赘述。

二

“非典”时期物业租赁合同纠纷相关案件的司法判例

前文基于法律条文的分析仍相对抽象。因此, 我们特别总结了目前查询到的2003年“非典”时期涉及物业租赁合同纠纷的十一个典型司法判例, 以供读者更好地理解法院当时对于相关案件的审判思路和倾向。

(一) 法院适用“情势变更”或“公平原则”, 认可商业物业停业期间租金全部或部分减免的案例

(二) 法院适用“不可抗力”, 认可租金减免的案例

(三) 法院不认可租金减免的案例

(四) 法院不认可解除租赁合同的案例

三

总结

结合相关法律规定并根据上述案例总结, 在“非典”时期物业租赁合同纠纷相关案件中, 总体而言:

1.  在法院认可租金减免的六个案例中, 法院更多适用“情势变更”或“公平原则”, 而非“不可抗力”。如案例一、案例三、案例四中法院直接适用的是“情势变更”或“公平原则”, 案例二中法院没有明确提出适用“情势变更”或“公平原则”, 但认为“‘非典’非法律所界定的属于不可抗力的情形”, 案例五由于是双方达成减免合意, 因此法院也没有展开论述, 只有案例六中法院适用了“不可抗力”。

以上情况也与适用“不可抗力”需要满足“不能履行合同”、“不能实现合同目的”, 而通常租赁合同期限较长, 疫情持续时间相对较短, 疫情过后通常租赁合同实际仍能继续履行的一般认识相符。但也值得注意, 在直接适用“不可抗力”或“公平原则”, 以及认为“‘非典’非法律所界定的属于不可抗力的情形”案例共计四个案例中, 有三个都是2004年或2007年的判决案例, 距今已有较长时间。而案例六这一2018年12月判决的案例中, 对于酒店按照政府有关部门要求停业抗击非典的情况, 法院是适用了“不可抗力”。同时, 《非典期间司法解释》也规定了, “因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行, 或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷”, 按照不可抗力处理。且我们也注意到, 在一些法律评论文章中, 也认为因疫情造成物业停业, 属于“部分或一时”不能履行合同, 应可以适用不可抗力。因此, 我们理解, 特别是在承租物业被政府部门强制要求停业的情况下, 存在适用不可抗力从而免除部分租金的支付义务的可能性。就此问题, 还需进一步关注最高人民法院是否会就此次疫情发布相应配套司法解释, 以及后续司法实践中针对此次疫情项下租赁合同纠纷的相关判决情况。

2.  在法院认可租金减免的六个案例中, 承租人均实际发生了停业(无论是否政府强制要求或自行停业)。对于承租人没有发生停业, 仅是经营受到影响, 或从判决中无法看出承租人是否发生停业的案例(如案例七、案例八), 法院要么不支持减免租户任何责任, 要么没有支持减免租金, 仅支持减免了部分逾期支付租金对应的违约金。

3.  承租人存在根据政府强制要求停业的情形, 其要求减免租金的主张可以得到法院认可(如案例二、案例五、案例六)。同时, 也有案例显示, 承租人并非因政府强制要求而停业, 其要求减免租金也得到了法院认可(如案例一、案例三、案例四)。但无论是不是政府要求停业, 上述六个案例项下承租人经营物业均是属于可能聚集密集人群, 即可能明显受到“非典”疫情影响的特殊行业(如卡拉OK、网吧、酒店、演艺厅等)。

4.  对于减免租金的范围, 上述案例项下法院的判断标准较为多样, 有些案例(如案例一、案例六)减免的是因疫情实际停业时间对应的全部租金, 有些案例(如案例二、案例三、案例五)出于平衡出租人与承租人利益考虑, 减免的是因疫情实际停业时间对应的部分租金, 且所谓“疫情实际停业期间”与“非典”实际影响时间也看不出非常绝对的对应关系。总体而言, 与实际停业期间相关, 但无绝对标准, 具体可能还是要取决于主审法院结合案件情况作出的判断。

5.  现有查询到的减免租金案例涉及的, 均是承租人直接以该物业用于对外开店经营的商业物业。没有看到在承租人承租办公物业用于办公, 因其经营业务受到“非典”影响而要求减免租金, 法院予以认可的案例。

6.  无论是适用“情势变更”、“公平原则”, 还是适用“不可抗力”, 法院对于因“非典”原因而要求解除租约的主张, 我们理解均较为谨慎, 目前查询到的案例中, 最多是减免影响期间的租金, 没有查询到法院仅因“非典”原因而允许解除物业租赁合同的案例。

7.  上述案例中均没有涉及到物业租赁合同中存在关于“不可抗力”或“情势变更”的特别约定, 包括在该等情况下如何处理的条款的情形。在相关市场主体考虑对相应租赁合同提出减免租金、解除租赁合同时, 也需特别注意核实租赁合同中对此是否已有特别约定。

重要提示:

本文中所列案例仅系根据本所律师于中国裁判文书网(http://wenshu.court.gov.cn/)、北京法院审判信息网(www.bjcourt.gov.cn)、上海高院裁判文书公开系统(http://www.hshfy.sh.cn/)、北大法宝(http://www.pkulaw.cn/)等对已公开的法院判决案例进行的检索(最后检索日期为2020年1月31日, 使用关键词包括“非典”、“租赁合同”、“不可抗力”、“情势变更”、“公平原则”、“租赁”、“减免”等), 且不包括虽案件中涉及“非典”时期, 但双方在诉讼前已就非典时期协商一致同意减免租金, 且法院对此也无特别说理, 案件核心纠纷不在于因“非典”而要求减免租金或解除租赁合同的案例。受限于查询途径、查询方式和时间, 上述案例仅供参考。本所不保证已穷尽所有“非典”相关租赁合同纠纷案件, 也不保证上述已查询到案例的完整、准确和真实性。此外, 我国并非判例法国家, 已判决的案例对未来诉讼结果并无绝对的影响力。

由于个案具体情况不同, 本文所列案例中的法院判决并不一定能直接适用其他具体个案, 具体个案仍需结合案件情况予以具体分析。且我们仅是基于本文中所列案例已公开的法院判决书进行总结, 不排除存在未在判决书中包含, 但实际对法院审理过程和结果有影响的事实。同时, 对于同一案例的解读, 通常也可能产生多种理解, 因此也欢迎读者提出不同意见。

感谢通力争议解决领域杨培明、张移两位合伙人参与讨论并对本文提出修改建议, 项一城协助法律检索等支持工作。

免责声明: 本出版物仅供一般性参考, 并无意提供任何法律或其他建议。我们明示不对任何依赖本出版物的任何内容而采取或不采取行动所导致的后果承担责任。我们保留所有对本出版物的权利。

【注释】

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[1]  《合同法》第一百一十七条规定, “因不可抗力不能履行合同的, 根据不可抗力的影响, 部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的, 不能免除责任。本法所称不可抗力, 是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”第一百一十八条规定, “当事人一方因不可抗力不能履行合同的, 应当及时通知对方, 以减轻可能给对方造成的损失, 并应当在合理期限内提供证明。”

[2]  通过企查查网站(https://www.qichacha.com/)查询, 最后查询日期为2020年1月31日。

作者：

>娄斐弘 律师合伙人通力律师事务所

>赵铭宗 律师顾问通力律师事务所

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