凭啥 | 淘宝拍下法拍房，装修却遭物业阻拦？

来源：福建新闻频道《律师在现场》

今天的当事人陈女士，今年年初就通过淘宝司法拍卖，花了144万元拍下了一套法拍房，可在这之后却遇上了一堆麻烦事，让她无法入住。到底是怎么回事呢？

陈女士告诉记者，她所购买的，是位于闽侯县上街镇博仕后官邸的一套毛坯房，所有的手续都已经办好了。可陈女士说，她现在根本住不进来，只要她想装修或是出租，都会遭到阻拦。

记者在这套法拍房门外看到，斜对着正门的位置摆着两张塑料座椅，地上放着保温杯，一旁的排插上还插着充电线。一位手臂上戴着物业巡逻队臂章的安保人员告诉记者，每天都会有保安被派驻在这里巡查，目的就是防止这一户的施工队进场施工或是租户入住。

那么，究竟所谓的纠纷是什么，物业又为何百般阻挠陈女士他们装修及出租呢？

陈女士说，这套法拍房原本的产权人和博仕后官邸小区的开发商，福建闽城房地产开发有限公司之间还存在纠纷。可陈女士认为，她通过司法竞拍拍下房子之后，是按照程序一步步办理了不动产权证书，手头也有2019年3月福州市鼓楼区人民法院出具的执行裁定书，她有权对房屋进行装修出租。

从五月办理好产权到现在，两个多月的时间过去，看着这套房子，陈女士一家束手无策。

为了解决这个问题，陈女士已经向多个部门反映过情况。

面对无法入住的尴尬现状，陈女士可以如何解决问题呢？公益律师表示，根据陈女士提供的材料，房屋的产权已经属于陈女士，即使开发商和房屋的上一道权利人存在纠纷，也不能妨碍陈女士享有的权利。

对于物业方面阻挠陈女士装修和出租的行为，公益律师也做了解答。

为了了解更多情况，公益律师陪同陈女士，来到了博仕后官邸物业服务中心，负责人刘主任表示，并不是他们要阻挠，而是陈女士这一户根本没有交房，也没和他们签订过任何协议。

博仕后官邸物业服务中心负责人刘主任表示，由于他们和开发商之间存在着前期物业服务协议，他们而陈女士目前正好缺乏房屋交付通知书，因此他们不收取物业费，相对应的，也无法让陈女士装修入住。

随后，刘主任拿出了一份他们收费的标准，并解释，按照他们的要求，一定要业主出示房屋交付通知书，他们才能允许装修和出租。

在和物业的沟通中，负责人刘主任表示，只要陈女士提供房屋交付通知书，他们就可以提供相应的物业服务。而这份房屋交付通知书，目前在开发商手中。在福建省闽城房地产开发有限公司的售楼部，一名工作人员帮忙查询了房屋的交付情况，记者注意到，系统备注一栏显示，已通知交房。

这名工作人员表示，关于房屋存在的纠纷问题，公司方面已经全权委托律师处理。经过一番沟通和等待之后，福建省闽城房地产开发有限公司委托的郑律师到达了现场，他向陈女士表示，这套法拍房产权根本就是开发商的。

郑律师向记者出示了一份2017年5月，福建省闽侯县人民法院出具的民事调解书，其中显示，原产权人自愿和福建省闽城房地产开发有限公司解除商品房买卖合同。对此，公益律师也提出了自己的看法。

公益律师：

这里面只是说解除合同，但是这第一这是一个调解书，我们谨保留意见发表一下，就是说这里面没有确认说所有权属于开发商，这里面没有这样的字眼，就是说解除合同，没有说解除合同之后才能分谁，这是另外的问题。但是他的备份文书是很明确的说了就是这个东西作废。然后产权、财产权利及相应的其他权利归买方所有，就是我们是有明确确认产权归这个陈女士所有。

对于目前双方手头材料存在争议的问题，郑律师表示，他们希望通过法律途径解决问题。

律师解读  

1物业方面一直在强调“交房通知书”，原产权人没有拿到“交房通知书”，但是当事人已经通过司法拍卖买下了这套房子，有没有“交房通知书”要紧吗？

根据《中华人民共和国物权法》第39条的规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。陈女士已经取得房屋的所有权，其有权对房屋占有、使用、处分，其他人不得干涉。

交房是开发商的义务，“交房通知书”系开发商向购房者发出房屋已符合交房条件、可以交房的相关通知，本律师认为，交房及发出“交房通知书”是开发商的义务。根据《福建省物业管理条例》的相关规定，“交房”是业主缴纳物业费的起始时间。自开发商向物业公司交付“交房通知书”起，由买受人承担物业费，在没有“交房”之前，物业应向开发商收取物业费，而非向业主收取物业费。该条款不能作为物业公司阻止所有权人行使入住权利的理由。

2开发商委托的律师表示说，两个文书“打架”了。陈律师，就您在现场了解到情况来看，咱们应该怎么判断这个事情？当事人该怎么办？

针对开发商手中的《民事调解书》，我认为：首先该分文书并没有确定所有权归属问题，只是债权问题；

其次，陈女士如果认为该份《民事调解书》有误，可向人民法院申请撤销该份调解书。在案件执行阶段，开发商如果认为该房产属于自己的，可以向人民法院提执行异议，异议被驳回的，可以向人民法院提起异议之诉。

据了解，开发商曾向执行法院提出过异议、提起过异议之诉，但均被驳回。目前开发商正在申请再审中。我认为陈女士通过司法拍卖合法取得所涉房屋，其在取得该房屋时系善意的，应为善意取得。陈女士可持有所涉房屋的《执行裁定书》及《房屋所有权证》向人民法院提出“要求排除妨碍，赔偿损失”等相关诉请。

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