中国楼市再现奇观：为何百万富豪要熬夜排队抢房？
刚刚过去的15号，南京疯了，全国瞩目。
上万富豪开着豪车带着200万的存单、本票等头天晚上就搭帐篷等着河西开盘登记验资。
在南京不那么中心的建邺区的西边和南面，十盘齐开，要求特别高：首付八成，当天或三到七日内付清，必须本人带200万到400万的存单现场登记。
具体内容请看本文：疯狂！全国又现抢房热，土豪们带着1000亿真金白银熬夜排队。（点击）
在房地产调控这么严格的当下，为什么富豪们如此热情高涨，不惜请假、熬夜、万人排队去抢房呢？
因为便宜！
南京这次开盘的十家新盘，周边二手房均价是4万5一平米，而新盘只要3万5一平，几乎打八折。
这还不算什么，在有的二线城市，周边新拍的地价1万7一平米，同地段二手房1万8，而新开的盘只卖1万6，这明摆着的一二手房价格倒挂，以及新盘与地价有差价。人们一盘算，这未来肯定要补齐的呀，现在买到岂不就是套利了吗？
于是大家想尽办法去抢一手新房。人一多，供不应求。一开始，开发商就捂盘了，购房者到了售楼处，往往被告知没房卖，或者开盘日期不定。而实际上，房源却委托二手中介在卖，且要加上十几万不等的号头费、茶水费等。有的开发商要求购房者搭买车位，不然不予购房。这些都相当于变相补上价差。
开发商当然想多赚钱，那为什么定这样的价格呢？
因为基于“房住不炒”的中央精神，大会前调控就给地方下了死命令，房价涨幅不能过高，必须压住价格。
新房开发商要回款就得卖房，要卖房得政府给批预售证。向政府报上高价，政府不批，开发商只好压价，才能拿到预售证。这样就出现了前面的新房销售乱象。
这种情况持续一段时间后，各种号头费被叫停，有的开发商便以团购的形式将新房卖给当地大企业。因为一手新房的明显压低价格，在某些地方，买到新房就成了特权，内部人、有权的人、有关系的人才能买到一套市售新房。当然这种做法也被叫停。
最后，买新房发展成摇号、登记、用钱说话。全款走最前，甚至有的楼盘直接要求必须全款。这样看来，在调控的大环境下，还是有权有钱的人最得利。没有八成首付现金，你有资格买明显低于周边二手房的新房吗？
在南京这样的热点城市，以及上海这样的一线大都市，假如未来人口持续集聚，房价还要上涨，那么现在，以正常市价八折买到新房，可不就是买到即赚到？三四线，还是别拿全款或首付八成去买非自住房了。
现在的房地产市场是一个不正常的市场，中央定调“房住不炒”，在大会之前强力调控，给地方政府下死任务，严控涨幅。大会胜利闭幕，调控不见有放松的迹象，连2018年似乎都不用想了。
11月18日，国家统计局公布了10月70大中城市房价数据，一如继往的平稳运行，全国70个大中城市的一二三线房价同比涨幅连月回落，一线新房价格环比下降。
下降的是涨幅，但根据目前各地群众反映来看，北京、上海的二手房市场价格都有一定程度的下跌，出现了议价空间。这缘于严格调控下，有购房资格的人减少，贷款难等。
房地产开发商做的是一个重资产生意，现金流一直吃紧。因为政府对新房限价，利润降低了。更麻烦的是，在某些地方，房子卖出去了，回不了款。
地方政府必须贯彻“房住不炒”的中央精神，确保房价涨幅不高。那么只能在卖出高价房后压住延期备案，没有备案就不上统计数据。购房者买了新房后，因为政府没有备案，银行是不放贷款的。没有贷款，等于购房者无法将剩下的房款支付给开发商。这时，购房者、开发商和银行就一齐在这条链条上等着。待卖出几套低价房后搭配一套高价房一齐备案，到那时银行再放款。有的等了半年以上。
一线房地产一向不愁卖，二三线的开发商在2016年的去库存大潮中赚了个饱，资金链暂时没有问题。可是，如果调控、新房限价、卖出后拖着备案一直持续到2018、2019年，有几家开发商能拖的起？
近期银行在做新一轮房地产压力测试，持续很久的金融监管趋势更严，货币政策放松不容乐观
图片来自2017年8月任志强的演讲PPT
《房地产可能的发展趋势》
2017年下半年到2019年，房地产开发商进入了还贷高峰期，2018年大概要还一万八千亿，其中外债六千亿，2019年大概要还四千多亿。年底本身资金就紧张，银行又限开发贷和房贷，同时，全国房地产销售增幅都在下降，房地产商有多少现金流扛的住？
房地产商要捂盘的话，现有资金还债后还能撑多久？如果要卖，就按政府限价卖。卖了一时回不了款，还是急白了头。所以最近市场常见开发商要求全款购房、首付八成购房的要求。就这样，新房还是供不应求，也反映了富人确实不少。
图片来自2017年8月任志强的演讲PPT
《房地产可能的发展趋势》
现金流是最重要的！
无论对于开发商而言还是对于家庭而言。
没有现金流，开发商就死掉了。创业公司死于现金流枯竭的不计其数。居民家庭破产、遭遇危机要贱卖资产的都是因为现金流不见了。
投资必须判断大形势，整体处于荣景和货币政策宽松，那么就扩张、负债经营。像现在，美联储要加息、缩表，中国也得跟着紧缩，全球货币大宽松的背景要变。临近2017年年底，哪里都资金紧张。这个时候，现金流太重要了，你说自己生意好，马上就要赚钱了，但是，最近的当下，你没现金流去还债了。失业了，工资迟发了，没有现金流去还房贷了，你就危机了呀。
一个家庭掏空存款去买房，基于一个大前提：房价一直上涨，收入也会节节高，家庭不会遭遇病灾变故，一切都循环良好。那么你能确认自己所在的城市在未来房价持续上涨不？不像过去从6千涨到6万，现在的一线城市房价都在5万左右，二线热点3万多，三四线都有1万的，空间还有多少？
如果是首套自住，当下是个购房好时机。如果是投资，真的要在选择城市的同时考虑现金流的持续性！
来源 | 网贷之家 作者：姚潇-Ivy
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