地都抢不起了！上半年内五区商住用地成交价涨了近一倍丨CRIC中报

抽签拿地、按自持比例竞争、限最高底价、要求一次性对外出售……楼市火爆一房难求，全国各城市土地市场上的竞争也日益白热化。

2017年上半年，长沙内六区土地市场供应、成交量环比、同比双双下滑。面粉稀缺，饿狼环伺，内五区商住用地平均楼面价为4446元/㎡，相比2016年全年上涨92%。

从浏阳河畔的面粉可以贵过面包价，省府板块、滨江新城到金星北的新拍地价，谁在欢呼，谁又在焦虑？

本期克而瑞2017长沙楼市年中报（土地篇），还原一个最真实的长沙楼市。

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2017年上半年长沙内六区土地市场总况

供应、成交双双下滑 6月成交占比32%

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2017年上半年（1-6月）长沙内六区土地市场供应52宗土地，总面积为236.61万方，环比下降38.6%，同比下降7.9%。从成交方面来看，内六区总计成交49宗土地，总面积达225.64万方，环比下降39.5%，同比下降12.2%，总成交金额为91.21亿元。

据悉，土地并购、转让和合作开发的成交量至少在公开招拍挂的两倍以上。可以说，从2016年下半年至今，长沙住宅用地市场在各种大招之下，一直都在井喷。克而瑞长沙机构总经理刘佰忠曾在《佰言堂》中发文表示，以前抢地主要是基于未来市场的预期，现在却更多出于生存与“垄断”的争夺。

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不同属性土地成交情况分析

工业用地占据半边天 纯住宅用地楼面价2757元/㎡

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      2017年上半年（1-6月）长沙内六区工业用地成交23宗，成交面积达102.32万方，占总成交的45%，但成交金额仅为7.09亿元，占总成交的7.8%；商住用地成交面积为62.79万方（13宗），占总成交的28%，位居第二，成交金额最高，达到55.32亿元，占总成交的60.7%；纯住宅用地成交45.51万方（7宗），成交金额为21.45亿元，平均楼面价为2757元/㎡。

      在2017年上半年的土地拍卖大戏中，商住用地可谓是一次次博得市场关注，主要体现在溢价率上。1-6月份，长沙市内六区共有12宗土地溢价，其中，商住用地溢价土地最多，有7宗。其次还有3宗工业用地，2宗纯住宅用地。地价的快速上涨，显然是在于对后期楼市的乐观预期。

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各区土地市场成交情况分析

望城区土地成交最多 商住用地比2016贵一倍

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 分区来看，2017年上半年（1-6月）长沙内六区土地成交中，望城区土地成交宗数以及面积最多，为91.12万方，占总成交的40.4%；其次是岳麓区，总计成交10宗土地，成交面积为52.44万方，成交金额居六区之首，达到22.54亿元，占总成交金额的25%；天心区、开福区、雨花区、芙蓉区分别以31.4、22.79、20.29、7.36万方位居后四位。同时，望城区溢价4宗地块，岳麓区2宗，雨花区3宗，天心区2宗，芙蓉区1宗。

       从目前来看，望城区、岳麓区成为长沙内六区土地出让的“大户”，2017年上半年土地成交占比高达63.6%，相较而言，芙蓉区土地市场供应地块最少，仅2宗，但是成交金额并不低，仅次于岳麓区和雨花区。不能忽视的是，近年来，岳麓区土地出让面积一直在下滑，到2015年时，望城区的土地出让便超过岳麓区。

      2014年望城区成功出让95宗，占成交总量的49.5%；2015年成交51宗，占总成交量的62.7%；2016年该区成交17宗，占总成交量的38%。2014年岳麓区（包括高新区）成功出让51宗，占成交总量的55.4%；2015年成交11宗，占总成交量的39%；2016年该区成交20宗，占总成交量的30%。

值得一提的是，各区成交楼面价均有不同程度的上涨。总体而言，2017年上半年长沙内五区商住用地平均楼面价为4446元/㎡，相比2016年上涨92%。

上半年岳麓区商住用地平均楼面价达6890元/㎡，各地块基本均为高价成交，而2016年其商住用地平均楼面价仅为1600元/㎡；另外岳麓区纯住宅用地平均楼面价为1393元/㎡，相比2016年大幅下滑，主要是因为大王山地块的底价成交。

上半年望城区商住用地平均楼面价为2324元/㎡，相比2016年上涨近一倍（2016年平均楼面价1197元/㎡），另外望城区上半年纯住宅用地平均楼面价为2646元/平米，相比2016年，上涨15.8%。

雨花区上半年商住用地平均楼面价为5347元/㎡，相比2016年上涨68.7%（2016年平均楼面价为3170元/㎡）；其他区域因商住用地以及纯住宅用地成交地块较少，在此不做统计。

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房企在长拿地分析

大牌房企踊跃布局，高溢价拿地频发

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      从年初的龙湖地产、正荣地产、中天置业的大刀阔斧到碧桂园、合能地产、时代地产、美的地产、远洋地产、融创集团的高调冲锋陷阵，长沙土拍竞争暗潮涌动。大牌房企踊跃布局，高溢价拿地频发。

      2月10日，长沙集中出让6宗地块，其中龙湖地产14.53亿摘获芙蓉区浏阳河东岸057号纯住宅用地，楼面价8602元/平方米，溢价率168.4%，成为上半年楼面价最高的地块。同日，华润置地9.27亿元拿下雨花区韶山路056号商住用地，楼面价8154元/平方米，溢价率171.8%，成为上半年溢价率最高的地块。

      另外，恒大集团在上半年共摘得4宗地块，成交面积为32.27万方，成交金额8.0亿元，其中3宗纯住宅用地均位于岳麓区，且以底价成交；另一宗是位于雨花区的商住用地，楼面价3482元/㎡，溢价率35%。

      龙湖地产摘得2宗地块（芙蓉区057号纯住宅地块楼面价8602元/㎡、溢价率168%，岳麓区064号商住用地楼面价5637元/㎡，溢价率92%），成交面积为7.9万方，成交金额为17.64亿元。

      碧桂园集团共摘3宗地块（望城区05号商住用地楼面价4422元/㎡、溢价率150%和28号纯住宅用地楼面价1716元/㎡、溢价率1.06%，岳麓区018号商住用地楼面价8142元/㎡、溢价率150%），成交面积为10.27万方，成交金额为17.24亿元。

      与此同时，长沙县的土拍竞争也较为激烈。合能地产以高溢价夺得两宗商住用地，[2017]网挂17号地块楼面价为2742元/㎡，溢价率高达197%；[2017]网挂07号经过62轮竞价以楼面价3187元/㎡，溢价率112%。

小结与预判

4月，住建部和国土局联合发文，强调了严防高地价扰乱市场预期，强化住宅用地供应“五类”调控，要求各省级国土资源主管部门根据商品住房消化周期调整住宅用地供应规模和结构。政策之下，住宅用地供应或将继续有所上升，不会“偃旗息鼓”，预计土地成交规模接下来有望回升。

但是，另一方面，6月8日滨江新城18号地块以溢价150%，楼面价8142元/平米被抢后，长沙土地招拍挂新政似有出台迹象。后续的19号地块临时中止出让，以及几宗商业用地的流拍，意味着土地市场将进一步回归理性。（文/魏湘燕）

注：土地市场报告仅统计来源为招标、拍卖、挂牌土地数据，无成交价格的土地，未参与统计。

来源：克而瑞长沙机构

主创团队：马斯峤 魏湘燕 李卉雯 曾婷婷

审核：刘佰忠（上述内容代表克而瑞长沙机构观点，仅供参考！）

2017长沙楼市年中报系列报道

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【政策篇】新房比二手房便宜，限价政策短期或不会改变｜CRIC中报

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