业内说：大鱼吃小鱼 翻天覆地的变化正在发生丨CRIC专题

业内说：大鱼吃小鱼翻天覆地的变化正在发生丨CRIC专题

2017-11-10 长沙克而瑞 CricBigDataCS

2017年，“一房难求”、“深度调控”是长沙楼市的两大关键词。基于“房住不炒，租购并举、住有所居”导向的房地产发展长效机制之下，全新的房地产发展周期正在开启。

2017年，或许终将成为国内房地产发展史上的一个分水岭。新时代已经来了，围城之内的我们该如何应对？

克而瑞系列专题报道《房住不炒，长效机制下的发地产发展趋势专题报道》观点继续汇聚。（点击查看上篇业内说：我是乐观派，抓住最后窗口期早上车丨CRIC专题）

这一次，我们独家采访了湖南金富投资置业有限公司总经理周丹、湖南珠江实业投资有限公司营销总监李霞、浔龙河生态艺术小镇营销总监樊亮，让我们一起听听他们关于市场、房企、发展方向等方面的判断，同时对于刚需购房者、改善购房者、投资者给出的不同置业建议。

PART 1

新市场

问：十九大报告指出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”在此之下，长沙楼市未来会出现什么新变化？

周丹湖南金富建设投资有限公司总经理
当下房地产市场行情相比去年甚至是上半年已经发生了翻天覆地的变化。

政府既不希望房地产市场泡沫损害国家的经济，也不希望房地产市场一片萧条。

因此正在积极制定包括限购限售政策、土地供应政策、房地产税收体制等在内的房地产长效机制，保证房地产市场能够平稳发展。

随着房地产长效机制的落地，住房将进一步回归居住属性，金富·星悦汇坚持以“房子是用来住的，不是用来炒的”方针贯彻落实。目前大规模的炒房已经不复存在，未来的房价将会得到平稳且长期健康发展。

李霞湖南珠江实业投资有限公司营销总监
十九大明确定位了“房子是用来住的不是用来炒的”属性定位，是国家和政府稳定楼市、保障刚需、遏制炒房的更强决心的信号释放。在此背景下，我认为长沙楼市未来将逐步走向一个成熟、稳定、健康发展的新局面。

首先，政府短时间内不会松懈现有调控政策，从买方、卖方以及“面粉”源头三方出击和全方位调控，遏制短期投资客炒房投资，以保证房价趋稳不再出现大幅度上涨，让房子更多回归居住属性，保障民生。

其次，现在长沙楼市土地供应量较少导致住宅供应量较少也是导致房价上涨的一个原因，个人认为政府未来在土地供应上应该会加大供应量，同时通过熔断、摇号等机制来控制“面粉”的价格从而控制“面包”的价格。

樊亮浔龙河生态艺术小镇营销总监
首先目前的市场行情实际上是并未有降温的。

放眼全国，我认为长沙房价直到目前都仍处于全国省会城市里低位，这就决定了在刚需和投资市场都仍有较大空间。一方面一线城市房价的冲击将会溢出一部分置业需求（不论是刚需还是投资），另一方面长沙吸引人才的政策预计未来5年将留住100万大学生。

而与此同时，目前的土地市场并不火热，未来在供求不平衡下，房价仍有上涨的空间，在政府的调控下，很可能还是会保持缓慢上涨的趋势。

PART 2

新房企

问：“有业内人士曾经预言，房企垄断与集中只会日益加强，未来中国楼市活跃的房企数量将减少至30家左右。”您如何评价这种观点，您又认为长效机制下房企开发模式、产品类型会出现什么新变化？

李霞湖南珠江实业投资有限公司营销总监
我个人认同未来房企垄断与集中会日益加强，这是一个趋势，但是对于未来中国楼市活跃的房企数量持保留意见。

未来房地产市场竞争会越来越激烈，土地获取难度和开发运营资金实力要求也会越来越高，消费者也会越来越挑剔。所以资金实力弱、产品竞争力弱的房企将会逐步被淘汰或被并购，大鱼吃小鱼的市场规律在未来房地产市场将会更多出现。

长效机制下，各大房企若想在严酷的市场竞争中存活、稳固甚至提升自己的市场地位，必须从企业战略上调整适应自己的开发模式和提高产品竞争力。比如布局四五六线城市以开拓新市场、收购或并购中小型开发项目增加货量供给提高市场占有率、产品差异化提高市场竞争力等。

樊亮浔龙河生态艺术小镇营销总监

目前房地产行业普遍负债偏高，中小房企日子是不大好过。随着市场集中度加速提升，行业垄断特征可能会慢慢凸显出来。

这就对企业的转型要求更高，像浔龙河探索出的这样一个新的开发模式，可以说在全国都鲜有开发商走在前面，这也是在这样一个环境下实现突围的很好的方式。

PART 3

新方向

问：在普宅市场进入调控深水区后，近年来，特色小镇、专业市场、文旅地产等新的发展模式越来越受到行业的关注。

目前，长沙已经形成数十个新的地产业态。结合您自身的实际情况，在新时代下，您认为不同规模的房企应该如何积极适应新形式，更好发展？

樊亮浔龙河生态艺术小镇营销总监

1、习近平同志在十九大报告中指出，中国特色社会主义进入新时代,我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。那么这就催生了更多更好能够满足人民对美好生活追求的商品，包括居住的房产，以更好的缓解供给侧不平衡的矛盾。像浔龙河生态艺术小镇未来所呈现的也是一种地产的新的形态，即特色小镇。

2、特色小镇为新型城镇化建设的重要形式和载体，也是推进供给侧结构改革的有效途径。浔龙河生态艺术小镇这几年抓住机遇，积极探索，以建设特色小镇为载体，坚持创新改革、以人为本、村企共建、市场主导的原则，将小镇建设成一个远近闻名的“省新农村建设示范村”、“长沙市美丽乡村示范村”和“全国美丽宜居村庄”，可以说是走出了一条“城镇化的乡村、乡村式的城镇”的城乡融合发展的新路子。

3、未来我想，无论是从旅游、宜居还是养老这方面，都应该结合市场，适应市场的需求，因地制宜开发同时，将城市的人流源源不断的导入、输送至小镇，才能得以长效运营与发展。

李霞湖南珠江实业投资有限公司营销总监

新时代下，普宅市场全国性的进入调控深水区以保障刚需，各房企积极拓展新的发展模式，比如特色小镇、文旅地产等，业态更加多元化以适应新的市场环境。

个人认为，房地产市场开始进入一个新的发展历程，不再是单一的开发住宅楼盘，而是更多的和城市人文和经济发展融合乃至一体化。

新时代下，各房企必须积极适应新的形式以获得更好的发展，根据企业自身优势和特点布局新的战略发展方向、调整开发模式和产品类型等。

大品牌房企可以强强联合加强战略合作，充分发挥和利用双方优势资源，创新发展新业态；

中型房企可以积极开展跨界合作，寻找新的突破点，重点提升产品竞争力；

小型房企则应主动积极寻求和大房企的合作，避免被市场快速淘汰。

PART 4

新模式

问：近年来，国家连续出台政策，多管齐下力求建立购租并举的住房制度。目前，包括万科、旭辉、龙湖等品牌房企已经大力进入租赁市场，发展长租公寓等产品。在未来，您如何看待租赁市场特别是长租公寓的发展前景？

樊亮浔龙河生态艺术小镇营销总监

1、租赁市场的空间无疑很大。首先2/3流动人口选择租住方式，租房市场总规模近11000亿/年；横向与发达国家比较而言，相对于旧金山、东京等城市高达50%、60%的租赁人口和租赁房屋比例，我国一线城市中北京、上海房屋租赁房屋占比仅为20%算很低的。

2、关键还要看政策的落实情况。“租售同权”是房产行业供给侧改革的重要切入口，一旦落实租赁的房屋与产权房屋是同等权利，将会诞生一个巨大的市场，可以释放大量的房源。

3、同时，这个市场一旦打开，对产品长期运营及设计方面的要求会更高。我认为的理想的长租公寓应该是重视对“社交公共空间”营造，对精神家园的建设，改变租客们关上房门做自己的传统习惯，而是打造互相沟通、交流、社交、创业的平台，使得租户真真切切感受到家的温暖。

李霞湖南珠江实业投资有限公司营销总监

目前来看，我个人对于租赁市场的发展持肯定态度。因为目前市场房价相比于居民人均可支配收入而言仍处于高位，住宅购买对于很多人而言往往要倾尽全家之力且承担高额房贷压力，以至于减少居民其它消费。

而城镇化是持续进行的，更多的外来人口涌入城市，对于暂时还买不起房的人来说如果有合适的租赁住宅将是他们的首选，作为购买住宅前的过渡，所以租赁市场有相当好的一个发展前景。

但是，房企大力进军租赁市场的同时，也要更多的关注产品力、物业服务、休闲娱乐需求等，这样才能和现有住宅租赁市场形成差异化而获得市场认可。

此外，个人认为进军租赁市场的房企还可以关注下三口或四口之家的家庭用户的租赁需求，而不仅仅局限于非家庭用户，提供适合家庭用户的租赁产品，可能会获得更好的市场反响。

PART 5

新投资置业

问：在调控之下，购房者所处的环境发生了新的变化。在长效机制的新时代下，购房者怎样更好的置业与投资，对于刚需、改善、投资需求，您有什么更好的置业建议？

李霞湖南珠江实业投资有限公司营销总监

在长效机制的新时代下，个人认为购房者应该对于置业和投资持谨慎态度。首先要保证自己的刚需或改善需求得到满足，珍惜自己和家庭的购房资格，根据自身实际需求选择最适合自己的产品。

在此基础上，再考虑投资需求，根据自身资金实力、还贷压力、短期或长期投资需求等去选择合适的投资产品，重点是对市场产品有充分认识和全面分析，避免选择升值前景小、升值速度慢、投资收益率低的产品。

在未来，房地产投资市场更多是一种长期投资，而短期投资和投机炒房将变得越来越困难，购房者要避免让自己陷入资金和还贷压力的陷坑中，合理看待房地产投资。