【城市综合】中部六省会城市与房地产对比性研究

中部六省是指居于中国大陆中部腹地的六个省份，包括河南省、山西省、湖北省、安徽省、湖南省、江西省。

从中国整体来看，中部就是中国的“腰”。中部六省毗邻而居，发展机遇却大为不同。

研究方法

本文将从城市人口、经济、基建和房地产四大基本面，采用[克而瑞-PEIE]指标体系、综合对比中部六省会城市发展的差异性和共通性。

人口

经济

基建

房地产

常住人口

武汉、郑州人口超千万超大城市

目前中部仅两个城市人口突破1000万，分别为武汉和郑州，郑州2018年刚迈入千万大城行列。

长沙和合肥人口已超800万，两城目标千万人口，未来任重而道远。

常住人口

长沙五年人口增速84万

2018年人口增速中，仅武汉、郑州和合肥仍保持上扬趋势，其他三城开始回落。近五年人口增速最快的是长沙，增加了84万，其次为郑州和武汉，分别为76万和74万，最少的是太原，仅增长12万人。

高校人口

武汉、郑州高校人口最多

2018年高校学生，武汉和郑州人数最多，超过90万； 南昌人口占比最高，达到常住人口的11%，长沙和合肥在人口素质方面居于下风。

人口

经济

基建

房地产

GDP

武汉、长沙、郑州“万亿俱乐部”

截止2018年底，GDP万亿俱乐部共有16名成员，其中中部六省占据三席，为武汉、长沙和郑州。武汉最早在2014年GDP超过万亿，长沙为2017年、郑州为2018年。

三城中武汉经济一枝独秀，比第二位的长沙高出35%，长沙和郑州经济体量相差不大，但郑州2018年GDP增速高出长沙2.5个百分点，超车指日可待。

消费力

长沙城镇居民消费能力最强

2018年城镇居民可支配收入中，长沙率先步入5万元阶段。在岗职工平均工资数据中，长沙同样领先，平均收入85187元，其他五城均在7-8万之间。

可以看出长沙城镇居民消费能力更强。

人口

经济

基建

房地产

城市POI

城市POI武汉领先

2018年城市POI总量中，百万以上的仅武汉和郑州，其中武汉为133万条，领先第二名郑州30%，优势较大。

城市POI

人均差值较小

人均POI仍是武汉领先，但差距减小，仅高于第二名6%；第二名为长沙，人均千值以上的有四城。

交通能级上，武汉和郑州具有较大优势，未来规划也强于其他四个省会城市。

交通

郑州、武汉国际交通枢纽中心

合肥、太原、长沙、南昌为全国性综合交通枢纽；郑州、武汉为国际性综合交通枢纽中心，能级更高。

机场：武汉、郑州均有一座4F级机场，其他四个城市机场均为4E，郑州还有一座4C机场。

铁路：郑州和武汉分别拥有5个和4个铁路特等站，其次为长沙和南昌。

郑州、武汉在城市间通达性更好。

交通

武汉已建里程最长、郑州在建里程最长

已开通运营的地铁线路和运营里程，武汉一枝独秀：已开通9条地铁线，运营里程318km。其次为郑州和长沙，太原目前无地铁线路运营。

郑州虽然地铁交通发展稍晚，但发展速度极快，目前在建线路15条，在建里程474km，其次为武汉，其他城市在建里程均在100km左右。

城市整体评分：武汉＞郑州＞长沙＞合肥＞南昌＞太原

人口

经济

基建

房地产

城市容量

城市商品房年均容量

长沙（1479万方）＞武汉（1306万方）＞郑州（1178万方）＞合肥（950万方）＞太原（698万方）＞南昌（254万方）

纵观六城近五年商品房成交面积，长沙年均容量1479万方，是中部城市中市场最大的。其次为武汉和郑州，年均容量也都在千万方以上，南昌市场最小，年均容量254万方，仅为长沙的六分之一。

城市容量

城市土地年均成交量

郑州（2162万方）＞武汉（1689万方）＞合肥（1025万方）＞太原（926万方）＞长沙（882万方）＞南昌（556万方）

郑州土地市场近五年成交总建面10810万方，远高于其他城市，成交均价连涨3年，市场表现出极高的活跃度。

城市价格

房地产市场价格

2018年商品房均价最高的城市是合肥，最低的是长沙，最后一名比第一名低32%；

2018年经营性土地成交楼板价最高的城市是合肥，尽管合肥成交楼面价在2016年摸顶后急转向下，但2018年价格仍高达6171元/平，为中部六省会城市中最高。

城市价格

房价-地价对比

通过房价-地价对比，评估楼市的市场风险，合肥楼地价比为2.5，市场风险最大（武汉房价失真，实际房地价比高于该数据） ，长沙房地价差最小，利润空间承压较大。

来源：克而瑞创新事业部

文/曾婷婷

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