棚改政策收紧，未来三四线城市发展机会如何

2017年8月，住建部等六部委要求“住宅消化周期在15个月以下的市县，控制棚改货币化安置比例”，棚改政策自此开始收紧。6月25日国开行“一刀切收紧棚改贷”传闻，尽管后被辟谣，但基于部分棚改项目违规（扩大范围和房地产化）、三四线房价上涨等综合考虑，新增棚改贷已明显收紧。7月12日，住建部表示，因地制宜推进棚改货币化安置，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，及时调整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式，因地制宜成为棚改的主基调。

一时间，土地流拍、三四线城市限售潮来临，炒房客加速抛盘撤出...一直被认为由棚改支撑、占全国房地产60%体量的三四线楼市也将全面回调。

这么多利空消息，那三四线城市房产会迎来什么局面？

按照《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，棚改将在2020年前基本完成。其中，2015-2017年完成700万套、2018-2020年1000万套，但2015-2017年就完成超过1800万套，即棚改目标提前3年完成，2018-2020是棚改的扫尾阶段，因此三四线城市的虚热还会持续一段时间。

日前，中国住房和城乡建设部3月13日在官方网站发布2018年棚户区改造工作拟激励的12个城市名单。这意味着对这12个城市将在棚改的政策和资金方面予以倾斜。

此次国家公布激励棚改的12个城市中大部分为三四线城市，且分布于核心都市圈周边。我们根据2018年棚改计划套数和城市商品房成交量可以将这12个城市分为两类：

一类为本身楼市需求旺盛，城市资源建设力较强但提升速度较弱，未来城市成长可期的内生型城市，如长沙、徐州、潍坊、温州；

另一类为城市本身容量较小，在高比例棚改货币安置助推下，城市容量扩大，房价快速上涨，此类城市如阜阳、延安、潍坊等。

那么，此两类城市未来的增量在哪？

第一类

经济基本面向好，产业结构优化，基础建设逐步完善，有效拉动人口带来强大的购房需求。

2017年长沙生产总值1.02万亿，是中部第二个万亿城市，在中国所有省会城市中排名第六；徐州、潍坊和温州城市经济快速增长，2017年GDP均超5000亿元。城市经济高速发展，进入后发时期；

产业结构调整优化，三产占比超过二产，进入三产主导主导。传统产业转型升级步伐加快，新型产业持续发展壮大；

固定资产投资总额位居前列，但房地产开发投资额占比不高，城市基建进入快速发展期；

城市经济快速增长、交通逐步完善，且向外扩张，内在吸附力强，资源聚焦性高，能有效吸引高素质人才落户，实现“人口红利”到“人才红利”的转变，为城市经济持续增长注入强大的动力源泉。

长沙、徐州、潍坊和温州人口规模优势明显，其中温州和潍坊2017年常住人口均超过九百万。其中，长沙、温州和潍坊属于人口流入型城市，对周边城市有较强人口吸附力；

2017年徐州人口净流出163万，城镇化率64%，可以反映出其具有巨大的返乡置业需求；

徐州近年来楼市较热，国内大型品牌房企纷纷进入，而2018年其棚改要达到2127万平方米，大大超过2017年棚改规模，因此我们认为徐州的棚改未来机会较大。

从城市经济发展，基建配套完善和人口吸附力来看，长沙优势性远大于其他城市；但棚改规模和返乡置业群未来将为徐州带来持续性购房需求。

第二类城市容量较小的三四线城市未来房地产增量从何而来？未来表现会怎样？

第二类：

需求的持续与消费的升级，会共同助力三四线住宅销售的回暖延续。

从2018年各地区GDP总量来看，西北地区除省会以外的三四线城市经济发展偏薄弱，东部沿海地区及中部长江中游城市群和成渝城市群三四线城市经济发展较好；

从常住人口基数来看，阜阳市、上饶市和南充市人口基数较大，且城镇化率低位运行，未来可持续享受城镇化率带来的人口红利；

随着国民经济的快速发展，人均可支配收入逐年增加，省会城市乌鲁木齐和经济基本面较好的上饶市人均可支配收入均值在3万元以上；而经济薄弱的延安市和三门峡市购买力相对偏低，均值在2.5万元以下。三四线城市人民的可支配收入在稳步增长，具有一定的购房能力，购房意愿随之逐步提升。

2015-2017年为棚改快速推进期，从近三年城市商品房平均增量和价格增幅来看，受城市轮动效应影响，以及棚改货币安置推动下，沿海地区三四线城市商品房成交量和价格增幅较快。三四线城市回暖，品牌房企进入，带来新产品、新体验、新服务，智慧社区、智能家居，三四线住房消费者的消费需求急待提升。

从小学生人数增幅来看，乌鲁木齐、阜阳、上饶等城市呈快速增长态势；

从城市POI数据来看，乌鲁木齐、阜阳、南充、上饶等城市配套较完善；

上述两者有正向关系，强劲的基建配套对周边城市有足够的吸附力：乌鲁木齐、阜阳、南充、上饶城市配套发展完善，整体优势明显，对周边城市有效强吸附力。

在此轮去化政策的推动下，三四线城市迎来回暖，但棚改货币化可能并不是三四线市场温度的根本动力，却是三四线持续回暖的催化剂。

首先，一二线城市高物价以及房价、拥挤的交通等多因素对部分人群造成挤出效应，使其不得不“返乡置业”。

其次，在新经济和政府引导下，三四线城市社会和医疗得到保障，创造大量的就业机会。相对大城市来说，三四线城市产出高，成本低。随着国家经济稳步增长，老百姓可支配收入逐年增加，三四线城市消费得到提升，当地房价和老百姓收入比是可接受的。

最后，国家大力推进城镇化，支持农民进城买房，加之城市自身配套环境的优化不断吸引人口导入，使住房需求持续。

总之，需求的持续与消费的升级会共同助力三四线住宅销售的回暖延续。

END

来源：克而瑞创新事业部

文/王红兵

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