评司论企｜行业调整期下，央企竞争优势凸显
导 读
无论从业绩表现、城市布局、产品打造，还是从货值储备、融资成本上来看，央企的竞争优势正进一步凸显
◎ 作者 / 朱一鸣、贡显扬
2018年下半年以来，销售百强房企整体规模增速明显放缓，行业从2016年以来的高速发展向平稳增长过渡。在目前的政策背景和市场环境下，我们发现无论从业绩表现、城市布局、产品打造，还是从货值储备、融资成本上来看，央企的竞争优势正进一步凸显。
规模增长稳健，2019年至今增速不减
2018年，央企销售规模增长稳健，保利、中海、华润的规模增速与行业平均水平基本持平，保持在35%左右。招商蛇口和中国金茂的业绩增长较高，2018年分别实现销售金额1705.8和1280亿元，同比大幅增长51.3%和84.7%。
2019年以来，在调控常态化预期下市场降温明显，行业增长进一步放缓，但央企增速不减。截止5月末，保利发展已累计实现销售金额1900.1亿元，同比增长22.5%。中海、华润、招商的累计业绩增速也均在30%-40%之间，高于行业平均水平的同时，在TOP20房企中也保持领先。
我们认为，央企2018年下半年以来得以保持较高的规模增速，主要得益于其城市布局、产品打造及产品溢价能力。
一二线核心城市市场阶段性回暖，助力央企业绩增长
一方面，央企的土储项目布局主要集中在一二线城市及核心城市群。2018年至今，保利、中海、华润、招商四家央企在一二线城市的累计新增土地投资金额、面积占比较高，均在50%以上。其中，中海2018年在环渤海区域的二线城市土地投资较多，2018年至今在一二线城市的土地投资金额、面积占比超90%。
2019年以来，相对回调压力较大的三四线城市和部分弱二线城市而言，一线及核心二线城市积压的刚需、改善类自住需求释放，这部分城市市场阶段性的“回暖”使上述几家央企2019年以来业绩实现稳定增长。
产品打造能力较强，提升产品溢价占据市场先机
另一方面，在行业竞争加剧的背景下，2019年房企之间的竞争在一定程度上回归到产品竞争的本质。目前，大部分规模房企都已形成并完善了自身标准化、系统化的产品体系。但相较于民企而言，央企财务结构稳健、资金成本较低，打磨产品方面更有优势，更有利于其在开发过程中对产品品质的打造和质量的把控。同时，央企得益于在一二线高能级城市优质地块的布局，通过相对较高的产品定位和溢价能力也占据了一定的市场先机。
另外，除了一二线核心城市布局和较强的产品力之外，央企主要还有以下几大竞争优势。
央企整体盈利能力保持在行业较高水平
2018年央企整体的盈利能力继续保持在行业较高水平。其中，保利发展实现营业收入1945.1亿元，同比增长32.7%。受益于结转规模的提升，保利发展、华润置地、招商蛇口2018年归母净利润的增幅均超过了20%。从盈利能力来看，中海地产、华润置地2018年的毛利率水平分别提升4.8和3.1个百分点至38.2%和43.4%。中海地产的归母净利率同比提升1.6个百分点至26.5%，远高于行业平均水平。
土地储备充裕，整体投资强度高于行业平均
目前，保利、中海、招商等央企的土地储备相对充裕。截止2018年末，保利发展总土储货值破2万亿元，较2017年末增幅超3700亿元。总货值规模排名进入TOP3，土储去化周期达到5.56年，远高于行业3.9年的平均水平。中海地产、招商蛇口总土储去化周期也在4年以上，与同梯队房企相比更长，货量储备处于相对安全的区间。
2018年下半年至今，央企投资态度趋于谨慎，但整体投资强度高于行业平均水平。华润置地2018年全年新增土储建面2213万平方米，同比大增84.9%；新增土地投资金额1514亿元，同比增长26.5%。2019年以来，华润、中海的土地投资力度也都有一定提升。
财务状况稳健、融资成本优势显著
2018年，央企整体财务状况更为稳健，净负债率一贯维持在行业较低水平。截止2018年末，中海地产、华润置地、招商蛇口的净负债率分别为45%、33.9%和32.5%，保利发展净负债率80.6%，也较2017年同比下降5.9个百分点。总体而言，央企的债务结构更为健康，偿债能力较强。2018年，保利发展、中海地产、华润置地的现金短债比和长短期债务比均远高于行业平均水平。
虽然2018年行业总体融资环境依旧趋紧，房企整体融资成本较2017年有显著提升。但央企、国企的融资优势依旧明显，2018年保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口的融资成本较2017年基本持平，且远低于行业平均水平。
我们认为，2018年下半年以来央企得益于其城市布局、产品打造及产品溢价能力，规模增速相对稳定，并实现了行业较高的盈利能力。当前正值市场调整期，央企依赖自身稳健的财务状况和较强的融资能力补充土地储备，整体投资强度相对积极。在保证自身货量充裕的同时，也进一步扩大了未来的竞争优势。
来源：克而瑞地产研究
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