CRIC测评| 滨江+公寓，板块与政策双向驱动下，这里能否突围？

9月初，市长信箱回复，商业、商住两用房、办公房可落户，这是继住宅限购后，商业性质用房又一次红利，而商住两用公寓作为投资成本最低的存在，自然C位出道，成为购房者落户的首选。

滨江新城凭借其稀缺江景资源以及稀缺的土地资源，近两年成为超越梅溪湖的热门板块。

保利天禧将推商务公寓产品，在板块利好以及公寓政策利好下，项目能否突围？

01

 双项福利下，公寓市场规模看涨

长沙市场是少有的公寓价格高于住宅，一方面是限购的原因，另一方面是商业和办公投资成本过高，而商业公寓相对而言，投资成本较低，无论是自住还是投资都是最佳选择。

据克而瑞统计，长沙内五区公寓容量逐年上升，2014-2015年年成交均值近92万方，到2018-2019年（截至8月份）成交均值达161万方，涨幅达75%，公寓市场开始高位运行。

02

 长沙“陆家嘴”，滨江新城崛起

滨江新城一开始就有着政府的支持，作为湖南省唯一省级金融中心，未来将建成长沙“陆家嘴”的存在，再加上其二环内的地理位置、稀缺的江景资源以及政府政策的多种利好下，滨江新城继梅溪湖后在长沙市场上脱颖而出。

（2018年8月数据）

房价上，2018年长沙楼市倒挂现象严重，滨江新城最高倒明显，其中世茂外滩里倒挂价差达3145元/平米，这一方面是滨江新城库存较少，供求不平衡导致，另一方面也是滨江新城其稀缺的江景资源以及寸土寸金的二环内位置受到购房者认可。

一二手房倒挂下的直接反馈则是新房遭哄抢，开盘即售罄成为滨江新城的传统，据克而瑞统计，近两年滨江新城整体去化率达86%，在所有热门板块中去化最高。

从明细数据来看，拉低去化的主力主要是单价过高，保持一二手房价倒挂的楼盘依然是开盘即售罄。

03

滨江与公寓的碰撞下，板块公寓供不应求

据克而瑞统计，滨江新城目前主力在售公寓项目5个，19年成交4.26万方，单月流速0.53万方，成交量上位列长沙板块第7，但前6位板块由于供应量较大，整体呈现供过于求的状态，滨江新城2019年公寓市场供求比仅0.73，在寸土寸金的位置与不限购公寓的碰撞下，板块公寓供不应求，库存告急。 

04

 140万方复合型大盘，保利天禧商业公寓首推

140万方复合型大盘保利天禧规划了滨江天街、保利mall以及华中地区最大的山姆旗舰店，这是完成它刷新滨江板块商业布局和高度的一大利好。

从位置上看，项目所在地作为滨江规划的活力生活区，将承载滨江大部分人口，同时从滨江新城整体规划来看，其规划居住人口仅16.15万人，但从商业和办公规划来看，未来将有50多万人口流入，周边可租的住宅和公寓将面临稀缺的境地，足够的人口红利，是支撑保利天禧公寓C位出道的有一大利好。

保利天禧住宅售罄后，后期将推商业地块，首次推出的商务公寓“滨江ONE”。

在断货王滨江新城与可落户的公寓双向利好下，保利天禧公寓C位出道！

当然它的位置占足了先天优势，但产品如何？则考验的是其后天推力，只有推力足够，购房者才会买单。

05

主推30-40平米商务公寓，符合市场主力需求

保利天禧公寓产品户型分三种，有平层也有loft，面积区间为30-40平米。分明细来看，3号栋面积为35㎡，全部是平层产品，层高2.9米；4号栋面积为30㎡，其中7-24层为2.9米的平层，25-40层为3.6米的产品；5号栋面积为40㎡，全部是loft设计，层高4.5米。

公寓户型多样，但面积段却较为统一，当然这样的选择无可厚非，据克而瑞统计，长沙市内五区近一年30-60平米成交面积占比达77.5%，对于购房者而言，这样的面积段是最为合适的，小面积低总价，不会有太大压力，且适合单身或者新婚夫妇作为过渡房源。 

06

48万商业，双地铁物业

根据长沙市自然资源和规划局发布的保利西海岸批前公示，保利天禧拟建设5栋公寓式办公塔楼、山姆会员店、商业MALL以及商业街区，其中商业MALL8万方，2万方商业街区，2.1万方山姆会员店，共计48万方商业配套。

（保利天禧山姆会员店效果图）

当然除项目本身配套外，滨江新城板块目前已开业的有渔人码头、奥克斯广场、凯德壹中心等大型商业体，再加上未开业的保利天禧45万方商业、世茂铂翠湾以及启迪协信中心等商业体，作为唯一省级商务中心，滨江新城商业配套极尽完善。

教育配套方面，周边配有11所湖湘名校环伺，如：麓山国际实验中学、长郡滨江中学、湖南师大附属滨江学校等，教育资源雄厚，完全满足一站式生活所需。

作为双地铁环绕的滨江新城，保利天禧距离地铁4、6号线换乘站六沟垅站约500米，轨交出行方便；

当然最为一线江景房，项目本身的稀缺性毋庸置疑。

来源：长沙克而瑞

文/钟玲

审核/蔡嫣

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