2019年上海企业空间流向指数出炉：营商环境越来越成为企业“选址择巢”的首要考量

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新年第一个工作日，上海就召开了“优化营商环境暨投资促进大会”，1月11日，又将《上海市优化营商环境办法（征求意见稿）》向全社会公开征求意见。目的都是为了给企业提供更好的发展环境。因为企业无论是投资，还是经营，都离不开“选址择巢”，都是要有“落脚”的地方，这个“落脚点”对企业生存发展关系重大。从2016年起，上海产业转型发展研究院与产业及楼宇租赁行业大数据企业办办网合作，通过海量的企业择“巢”平台交易信息，5000余处采样点，近1.4亿平方米各类产业园、楼宇（非生产制造类）载体的数据积累，按照市场供给总量、市场供给增量、企业需求增量、区域成本空间、区域活跃度、区域关注度、区域服务机构数等七个方面，以及相应的同比、环比共21个指标，并根据合适的权重计算形成“上海企业空间流向指数”，已连续4年发布。通过企业本身选址需求的变化、载体租金的变化，可从一个侧面反映区域经济的景气度和营商环境的情况。同时，也可以帮助社会各方面了解上海企业（非生产制造类）在“择巢”时喜欢关注哪些区域？不同区域载体的供应总量和增量多少？性价比如何等等？这对于社会各方面，尤其是各级政府部门，在实际工作中，如何应对经济下行压力，加快优化营商环境，抓机遇、稳增长、抓项目、促招商、做好政策落地和安商稳商，都具有一定的分析参考价值。

2019年上海企业空间流向指数有以下几个特点：

1、市场供应总量和增量与2018年相比增少降多

从供应总量看，2019年市场总量同比增长5.61%，较2018年的4.58%，略有增长。

从16个区供应总量看，同比增幅在全市平均值5.61%以上的有松江、青浦、嘉定、徐汇和杨浦，分别为22.84%、20.94%、11.33%、8.24%和5.86%。

市场供给空间总量（单位:平方米）

从供应增量看，2019年市场供应增量同比增长4.54%，相比2018年的13.37%，则有明显下降。

从16个区供应增量看，同比增幅高于全市平均值4.54%的只有浦东、闵行、杨浦3个区，分别为7.14%、5.98%和9.15%，这3个区合计增量占整个市场的45.77%，其余13个区供应增量均在4.54%之下。

市场供给空间增量（单位:平方米）

2、企业需求增量和载体租金成本双双下降

企业“择巢”需求下降趋势从2018年第三季度开始已现端倪，当时同比增长8.56%，但环比下降3.26%。2019全年与2018年同比下降2.89%，到2019年第四季度，环比下降则达8.15%。

从16个区企业需求总量看，浦东、闵行和徐汇位居前三名，占企业需求总量的42.57%。

从16个区企业需求的增长看，有6个区略有增长，分别为嘉定、宝山、崇明、松江、奉贤和青浦，其余10个区均为同比下降，其中浦东为企业需求增量下降幅度最大的区域，为7.7%。

企业需求空间增量（单位:平方米）

在载体租金的升降方面，2019年较2018年同比下降1.23%，16个区除松江持平，青浦微升0.68%外，其余14个区均为下跌，其中超过全市下降1.23%平均值的有8个区。静安区以5.15元/平方米/天的均价成为本年度企业载体租金最高的区域，之后依次为徐汇、黄浦、长宁、虹口和浦东。

企业需求和载体租金的双双下降，也从微观层面佐证了经济下行压力的加大，反映出市场景气度仍然没有走出较低的区间。

企业空间成本（单位:元/平方米/天）

3、区域营商环境正成为吸引企业“选址择巢”的关键因素

以往企业去哪儿，比较多的考虑区位、价格和优惠政策。当下，在市场载体供应量越来越大，企业选择性越来越多，企业面临市场竞争越来越激烈的背景下，区域营商环境的重要性就越来越突显出来。区域营商环境的好坏，可以从区域活跃度和区域关注度两个主客观分指数来反映。

区域活跃度

从区域活跃度这个主观性分指数看，它主要反映某一个区域内政府、载体业主和中介主动与“择巢”企业互动及服务的情况。从全市看，2019年较2018年同比上升4.02%，16个区均呈增长势头，其中增幅超过2位数的有金山、奉贤、杨浦、松江、崇明和嘉定。说明这些区在招商引资、服务企业方面的主动性比较强。

区域关注度（单位:次）

从区域关注度这个客观性分指数看，它主要反映市场、企业对某一个区域的关注程度，在“择巢”时会重点考虑或优先考虑。其实，它也是企业对这些区域的一个综合性市场评价，而地区的营商环境包括宜居宜业的商务配套条件和它的发展前景，往往成为影响社会关注度的关键要素。从2019年16个区的区域关注度看，有9个同比上升，7个下降。其中增幅居前列的为金山、青浦、松江、奉贤、黄浦和宝山，它从一个侧面也说明，这些区域无论是传统的中心城区还是快速发展的郊区，都不断有许多新的市场关注的“热点”出现，吸引着企业在“择巢”时给予重点考量。

附：2016年至2019年上海企业空间流向前十名变动一览表

本文作者：上海产业转型发展研究院首席研究员

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“上海双创城市更新研究院”成立

2020年1月11日，首届虹桥投资发展论坛暨虹桥基金小镇落成仪式在上海虹桥基金小镇会议中心举行。会上，中共上海市闵行区委常委、副区长沈军，东浩兰生集团董事长王强、总裁曹炜，上海双创投资中心总经理张赛美，上海产业转型发展研究院首席研究员夏雨，上海市创投协会会长王品高等出席并致辞。共有来自长三角区域200多位基金、机构、企业和媒体代表出席见证了基金小镇的落成及“上海双创城市更新研究院”签约揭牌。

“上海双创城市更新研究院”是由上海双创投资中心和上海产业转型发展研究院两方秉持优势互补、模式创新之核心理念，以产业转型和城市更新为支撑，本着“紧密合作、资源整合、互相支持、共创共赢”的原则合作共建。上海双创投资中心，是上海市人民政府为深入推进上海具有全球影响力科技创新中心建设，发起设立的一家专注战略新兴领域的基金及项目投资的创新投融资平台。目前管理资金规模400亿、管理基金数量20多个。承担上海双创城市更新研究院业务的上海产业转型发展研究院，近年来已在上海各区、长三角及其它区域重点城市完成了近百项产业转型与城市更新领域的项目，其中包括：《中钢集团上海碳素厂整体转型》、《东方国际集团上海五维园区整体转型》、《申能集团吴淞煤气厂整体转型》、《交运集团宝山地块整体转型对接》、《郑煤机集团厂区整体转型》、《中钢集团洛阳耐火材料厂整体转型》等。上海双创城市更新研究院的成立，将为上海双创投资中心拓展城市更新业务、打造双创企业集聚平台发挥重要的咨询、规划和智库作用。

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