上海购物中心规模已达人均1平方米，如何创新经营将成为商家制胜的法宝！

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上海有多少家购物中心？到底有多少面积？它们的分布怎样？经营情况如何？下面给大家一一道来：

一、既存购物中心总量及分布情况

截止2020年底，3万平方米以上的既存购物中心共306家，总商业建筑面积2344.46万平方米，按照本市常住人口2428万计算，基本达到了人均1平方米。其中，中心城区共有144家，商业建筑面积1079.46万平方米，占总面积46.05%；城郊区 42家，商业建筑面积390万平方米，占总面积16.63%；远郊区120家，建筑面积为875万平方米，占总面积37.32%。

20万平方米以上的特大型购物中心有16家，包括陆家嘴上海中心、五角场万达广场、月星环球港、仲盛世界商城、百联中环购物中心、江桥万达广场、陆家嘴正大广场、闵行万象城购物中心、闵行爱琴海购物中心、长宁龙之梦购物中心、长宁龙湖虹桥天街、五角场合生汇、七宝万科广场、世界跨境城、青浦万达茂、南翔印象城。

上海各区域商业面积分布情况

二、2020年新开购物中心数量

根据有关网络数据和实地考察核实，2020年新开购物中心（3 万平方米以上）共 18 家（见附表），其中新建新开 16 家，商业建筑面积144.06万平方米，比 2019 年减少 16 家，面积减少95.8万平方米；存量改造升级2家，商业建筑面积 11.5万方平方米。

新建的16家购物中心，其中：中心城区（中环以内）新增1家，新增面积5.8万平方米；城郊区（中环外、外环内）新增2家，新增面积15万平方米；远郊区（外环外）新增13家，新增面积123.26万平方米。从行政区域上看，浦东新区和青浦区各新增 4 家，奉贤区新增 2 家，宝山区、崇明区、嘉定区、闵行区、普陀区和松江区各新增 1 家。

新开商业建筑面积20万平方米以上有1家（南翔印象城 34 万平方米），占新开商业建筑面积的 23.6%；10～20 万平方米有3家，面积43.56万平方米，占新开商业建筑面积30.24%；5～10万平方米有8家，面积51.9万平方米，占新开商业建筑面积的 36.03%；3-5 万平方米有4家，面积11.6万平方米，占新开商业建筑面积的10.13%。

2020 年新开购物中心不同面积比例图

三、购物中心在各区的分布情况

截止 2020 年底，购物中心数量最多的是浦东新区达70 家，其次是闵行区39家，黄浦区 31 家，青浦区22家，静安区 21 家，嘉定区 21 家，徐汇区 19 家，其他区 15 家以下。

上海各区域商业项目分布情况

四、购物中心2020年的经营情况

据市有关部门的信息数据和对部分购物中心调研统计，2020 年由于受新冠疫情影响，上海购物中心经营规模总额为1815亿元，同比下降9.7%，剔除新开购物中心经营额，同比降幅超过 10%，经营总额占全市社会消费品零售总额11.4%，比上年下降了3.5个百分点。

2020 年购物中心对社会总消费品零售总额的贡献率，如图：

据对全市 50 家重点购物中心的调研分析，2020 年购物中心经营规模20亿元以上的有 23家，比上年减少了8家。

20亿元以上购物中心分别是国金中心、月星环球港、恒隆广场、豫园商城、百联青浦奥莱、五角场万达广场、上海环贸、上海新天地、上海万象城、第一八陌伴、百联中环购物中心、港汇恒隆广场、新世界、佛罗伦萨小镇、长宁龙之梦、虹口龙之梦、九百城市广场、正大广场、七宝万科广场、百联又一城购物中心、合生汇、中庚漫游城、比斯特上海购物村（名单不分先后）。

23家购物中心的经营规模占经营总额的 50%以上。

2020年购物中心有以下特点：

1. 新开购物中心大幅减少

2020年上海新建开业的购物中心16家，只及上年的一半，新冠疫情导致项目装修延迟，加上消费市场的不确定性，许多商管头部企业放慢招商，延迟开业，比原计划开业27家减少了11家。

这也是上海自 2017 年以来连续呈减少趋势，表明上海新开购物中心从大幅度快速增长转向稳健发展。

一些商业地产投资开发商运营商根据市场形势不再片面追求快速开店，而是更加稳妥，趋于理性，条件环境不成熟宁可不开或推迟晚开。2020 年的存量改造3万平方米以上的也只有两家。

2. 市中心日趋饱和向远郊区发展

2020 年新开的 16 家购物中心中，在市中心区域的仅 1 家，城郊区只有 2 家，其余均在远郊区，浦东新区和青浦区各新开 4 家，表明向郊区的新城区、开发区、保税区、休闲旅游区发展已是新趋势。

从上海购物中心总量分析，2020 年市中心购物中心个数与面积的占比与上年分别下降2.3和2.75个百分点，而远郊区的个数与面积的占比分别上升2.3和3.16个百分点。

从新开购物中心面积体量看，5～10万平方米中型购物中心有8家，占新开总数50%，也说明更加注重远郊社区型购物中心，以适应和满足社区生活中心之需求。

3. 以零售（奢侈）品牌商品为主的购物中心逆势增长

据对50家重点购物中心的调研分析，因受新冠疫情影响，总体经营下降，但以零售（奢侈）品牌商品的购物中心因人们不能出境而消费回流本土，销售旺盛。

恒隆广场、港汇恒隆广场、尚嘉中心、连卡佛销售额分别同比增长60%、42%、37%、12%；而以销售奢侈品牌为主的国金中心、恒隆广场、月星环球港销售额均超100亿元。

百联青浦奥特莱斯、佛罗伦萨小镇、比斯特上海购物村、奕欧来以及七宝万科广场、五角场合生汇、百联又一城等销售规模接近或超上年水平。

4. 购物中心更加重视首店品牌

各购物中心为提升消费能级，提高顾客消费体验度，吸引更多的客流消费，十分重视首店品牌招商入驻。

据中商数据提供的信息，2020年上海首店数909家，其中大部分入驻购物中心，据不完全统计，上海40家购物中心占据了所有首店数的一半以上。

从数据看，市中心繁华区域更受首店品牌青睐，仅黄浦区各购物中心就引入首店213家，其中淮海路商圈60家，主要集中在K11、TX淮海、香港广场、中环广场、上海广场，全面升级改造的新天地1期有20家；南京东路商圈的一百商业中心、来福士、大丸百货分别收获了7家、5家、4家；外滩金融中心收获了12家首店。

5. 线上直播引流线下市集吸客成亮点

2020 年 2、3、4 月份，因新冠疫情，各购物中心客流大幅减少，为维护既有会员不流失，保持入驻品牌商户稳定，各购物中心与品牌商户合作，开展线上营销，线上会员互动，线上直播带货，努力将线上流量变为线下有效客流。

高级护肤品牌林清轩从去年 2 月份开始在线下门店进行线上直播营销，林清轩创始人孙来春亲自上阵直播带货，在门店现场通过线上直播与消费者互动交流，收到很好的效果，销售逆势上扬，比同期大幅增长 145%以上，从“致暗”走向“光明”。

据不完全统计全市近 80%的购物中心、社区中心、科创园区、商业街举办集市夜市活动，重现了“烟火气”，吸引大量市民走出家门消费娱乐，丰富了人们夜生活，为购物中心等实体商业带来了客流和销售，有效促进了新冠疫情后消费市场快速回暖。

五、2021年拟新开购物中心

据多方信息核对和实地调查统计，2021 年上海 3 万平方米以上的商业地产项目（购物中心）加上存量改造升级项目共53家（见附表），商业建筑面积为423.21万平方米。

其中 2021 年计划新开业 3 万平方米以上购物中心49家，面积为398.06万平方米，新开数量大幅多于上年，主要是上两年计划开业的因各种因素（主要是疫情）推迟到今年开业。包括20 万平方米以上1家，面积22万平方米；10-20 万平方米16家，面积 190.56 万平方米，5-10 万平方米18家，面积140.5万平方米；3-5 万平方米14家，面积45万平方米。

其中浦东新区14家，静安区6家，闵行区、虹口区、普陀区、青浦区各4家，徐汇区、奉贤区各 3家，黄浦区、嘉定区、宝山区、长宁区、松江区各2家，金山区1家。2021 年购物中心存量改造 3 万平方米以上的有4家，面积为25.15万平方米。  

六、未来几年购物中心的新特点

1. 各类商业项目放量开业

从统计数据看，2021 年各类商业地产项目计划开业的 53 家，是近四年来最多的（前三年开业数每年减少） 。一方面是前几年的政策调整总体放慢速度，另一方面受去年新冠疫情影响，进一步压缩推迟了购物中心招商营业，导致今年放量开业。

正因为开发商、投资商、运营商放慢了招商运营的速度，使得有时间针对新冠疫情后出现的新情况新趋势来调整购物中心等实体商业项目的功能形态布局，使之更加符合新的消费需求。

针对健康卫生需求，项目的商业空间环境更加符合绿色生态要求，设计理念更加人性化、生态化，如屋顶的开发利用，更多引入屋顶花园菜园、屋顶健步慢道、屋顶市集文化体验等；街区式购物中心更加重视开放式空间，与大自然生态环境融为一体；为了吸引更多年轻人，强化科技感，裸眼 3D 的视觉冲击，文创 IP 等多业态组合，将呈现各具特色的体验场景。

2. 业态组合更趋场景化、时尚化

许多2021年计划新开的购物中心为吸引更多年轻人回归实体商业，在业态布局上更加重视具有场景化的新兴业态，瑞虹天地太阳宫引入了日本东京墨田水族馆、京都水族馆；在浦东金桥由三井投资的国内首家日系购物中心啦啦宝都，在广场兴建了十多米高的高达IP立像（在日本国内知名度很高），同时商场将更多在日本非常流行的体验度很高的品牌，以新潮新异、富有特色的消费业态吸引年轻消费者。

当红的国潮国货品牌，深受年轻人喜爱的密室逃亡、剧本杀、轰趴馆以及电竞电玩将更多进入购物中心；一些健身运动品牌，马术、滑雪、冰场、跳绳健身馆等业态符合疫后健康养身之需求，在购物中心成为消费热点。 

3. 数字化由表象向深度融合转化

随着5G技术的全面落地，数字化转型、数字经济作为国家战略全面推行，购物中心数字化转型从去年新冠疫情以来显得越来越重要，将从表象转向深度融合运用，越来越多购物中心的头部企业及信息技术开发商意识到，购物中心的数字化不仅仅是几个小程序在线上获取一些流量，而是要系统地有深度地思考数字化运用，将顾客端、商户端、营销端、运行端形成“数字化闭环”。

通过各种小程序工具在线上传播营销信息与各种支付系统获取的消费信息融合转化，对所在商圈消费者进行画像，分析消费喜好，进而进行精准营销触达，获取有效流量，从而提高进店客流转化率。

而在商场商户端通过各类场景化、体验式的现场推送互动提高与消费者的粘合度，进一步扩大和完善会员和社群体系；购物中心的各种服务设施和服务内容将通过顾客端信息互动，提供更多体贴温馨的精准服务，提高消费者的忠诚度和回头率；从而通过数字化手段提高运营效率，降低营销成本占比，真正达到数字化赋能之目的。

4. 突出商管能力的轻资产更受关注

新冠疫情后，实体商业受到严重影响，一些中小型购物中心，尤其是开业多年的传统购物中心影响更大，经营举步维艰，迫切需要整合改造转型。

而一些实力强大的商置集团及商管公司，经过多年的磨练提升，积累了丰富的商管经验，不仅挺过了去年疫情后最困难时期，更是寻求通过优势商管实施轻资产拓展。

在当前购物中心日趋饱和，竞争激烈的形势下，购物中心的轻资产管理将受关注，一些商管能力强的头部企业将以轻资产上市增值升值获取更大的资本，进而进一步扩大商管轻资产市场份额，从而促进购物中心持续健康发展。

5. 高端品牌、文化消费、健康消费驱动消费升级

新冠疫情后，由于不能出境旅游消费，许多高消费群体回流本地高消费场所，满足精神层面的文化艺术消费以及因疫情催生的大健康消费，这将是购物中心新的消费热点。高端品牌、奢侈品继去年热销增长，今年将继续向好。

为了适应消费者新的消费需求，一些新开购物中心将文化艺术与科技融合的新业态成亮点，北外滩来福士将推出传统艺术馆“仰承堂”，AI PLAZA结合徐汇西岸美术馆，推出智慧艺术家灵感+科技跨越的“艺术体验”，中信太富广场将在公共区域融入多媒体艺术空间，塑造科技、文化、体验三位一体沉浸式场景。

针对消费者疫情后对健康的关注，购物中心与大健康相关的业态将更受欢迎，绿色环保产品，以农家原生态的特色餐饮小吃，仿田园、菜图、花园等体验消费，具有推拿针灸、中草药热敷调理为特色的各类养生堂馆将受消费者青睐。

来源：上海购物中心协会

编辑：詹晓东

审核：夏雨

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