商铺转让费如何合法又合理？ | 前沿
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在商铺的租赁经营活动中，商铺转让费是伴随商铺经营权转让而常见的衍生物。由于现行法律对商铺转让费的性质无明确规定，导致出现纷争时，法院无法就商铺转让费是否应当返还、具体返还数额或比例等问题进行统一决断。针对这一问题，江西财经大学法学院周维德副教授在《商法视野中商铺转让费问题探讨》一文中提出了自己的解决办法。
商铺作为商事营业场所，在商事营业资产的构成要素中，不仅具备其有形财产之价值属性，还所蕴含有商事租赁权及商誉价值等无形财产属性。商铺转让费是指在商铺转租合同中，商铺经营人（转租人）将一定期限的商铺经营权转让给承租人，所一次性收取的营业补偿费。
从实践来看，商铺转让费存在两个问题：一是当承租人订立商铺租赁合同时接受了高额的转让费，但在后期的商事经营中并未实现预期的盈利目的，其就会提出转让费无效或显失公平的主张，要求免除或退还该项费用；如果出租人不同意，那么承租人在前手的默许下，就将成本转嫁至下一个店家，来降低自己的损失，导致转让费“芝麻开花节节高”。 二是在签订商铺转让合同后、合同履行完毕之前，由于商铺所有人提前收回商铺、政府拆迁、商铺所有人转让商铺等原因，导致承租人无法继续经营，由此引发承租人向出租人一次性交纳的商铺转让费应否返还，返回数额或比例等一系列纠纷。
消除商铺转让费实践之乱象，除了需要对其属性进行明晰外，还需要对该类费用的构成要素进行分析。商铺转让费属于对转让人的一种综合性补偿费，其中应当包含的因素有: 转让人对于该商铺的商誉提升的补偿，转让人对于预期经营利益放弃的补偿，转让人对于商事营业场所租赁权让渡的补偿。
商铺的经营人在进行商铺转让时，对转让费之主张具有商法意义上的合理性。在明晰了商铺转让费确定时应当包涵的因素后，对于如何进行商铺转让费调整，可以从以下几个方面着手：
第一，对商铺的租赁期限进行干预。为了达到利益的平衡，租赁期限的确定应当在遵循契约自由原则的基础上，充分尊重承租人意愿。
第二，对商铺转让费设定上限，以遏制转让费虚高现象。确定商铺转让费的数额，一般考虑以下两个因素：（1）无形资产的费用，即次承租人为获得该商铺良好的经营环境、商业信誉、人脉资源、供货渠道等无形资产而支付的对价。（2） 租赁期限，次承租人为获得租赁期限而向承租人所支付的对价。
第三，在租赁关系由于租赁期限届满而原承租人未能与所有权人达成续租之合意时，原租赁关系结束，承租人不得向所有权人主张任何该商铺的商誉增值补偿。
第四，参照商品房交易中的政府指导价方式，在商铺转让费领域推行政府指导价。
由于商铺转让费的法律性质还不明晰，全国范围内关于商铺转让费纠纷的处理“同案不同判”现象十分明显。为了妥善解决经济生活中高发的商铺转让费纠纷，必须要先对商铺转让费的法律性质进行明确界定，再来探讨如何实现对该费用进行法律规范之路径，进而使得此类纠纷的处理合法又合理。
参考文献：周维德：《商法视野中商铺转让费问题探讨》，载《法学论坛》2016年第1期
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