不动产善意取得制度的法政策与法技术 | 前沿

中国民商法律网

本文为中国民商法律网原创作品，作者李怡雯。如需转载请联系后台获得授权。

全文共3560字，阅读时间约15分钟

不动产善意取得制度虽然已被明确规定在现行《中华人民共和国物权法》中，但由于其在形式上甚至在内容上都与动产善意取得混合在一起，俨然构成了一个统一的善意取得制度，因此可以说在我国现行法上并不存在一个独立的不动产善意取得制度。对此，清华大学法学院耿林副教授在《不动产善意取得制度的法政策研究》一文中，从法政策角度对不动产善意取得制度的影响作出初步分析，以期指出该制度中若干政治问题的症结所在，以加深对该制度的理解。

一

不动产善意取得制度与法政策

（一）交易安全作为公共秩序的保护

不动产善意取得制度在法政策层面须考虑的因素，集中体现在不动产善意取得制度的基本制度目的，即不动产权利的公共秩序保护。交易秩序是一种公共秩序，并且是一种动态公共秩序。作为动态的交易秩序，它需要后续调整一定的具体利益关系，这既涉及原权利人与取得人之间的利益关系，也涉及原权利人与处分人之间的关系，甚至原权利人与国家责任之间的关系。

（二）不动产登记簿制度作为公共秩序的保护

不动产善意取得中的制度利益主要是不动产登记簿的静态秩序利益。这是一种技术性制度安排，通过这种人为技术处理，期望达到交易安全保护的目的。从这一意义上说，登记簿制度的建立是一项重大的技术创造，它将无法像动产那样有形控制的财产，技术性地在登记簿册上对应起来，以便于人们查知。借此，要求不动产权利须在登记簿上予以登记公示，并建立相应的公信制度。公信的必然结果，就是对善意信赖公信的交易当事人提供保护。交易安全保护的目的由此达成。可见，不动产登记簿制度是不动产交易秩序保护的重要环节。

（三）不同当事人之间利益关系调整作为法政策

作为具体层次的当事人之间的利益关系调整，是在宏观法政策下从交易当事人角度处理的具体关系。公共利益的处理最终离不开当事人利益。因为私法的社会任务必然包含处理社会公共利益、社会自由与责任(取得人、处分人)、以及弱者的保护(原权利人)之间的利益衡量。在不动产善意取得制度中，存在的利益关系主要是三方面: 原权利人、取得人、社会公共利益。

二

不动产善意取得制度与法技术

47 32420 47 15233 0 0 4175 0 0:00:07 0:00:03 0:00:04 4174

 （一）土地登记簿与公示、公信

考虑到不动产自身不能移动、经济价值巨大以及并非系交易频繁的物的特点，在公示的方法上采取人为设计的登记制度，这是一个十分睿智的人类智慧成果。它构成了不动产权利的外在表现形式，也是不动产善意取得的制度化设计基础。

公示解决了“知”的问题。从法政策上看，制度的设计也可以就停留在这里。这也是不赋予登记公示方法以公信力制度所采取的态度。不过，法政策也完全可以继续向前迈进，使“知”的社会公众可以进一步对公示的权利状况能够“信”。“信”解决了登记簿登记的状况被推定为与真实权利状况相一致的问题，也就是说，权利人的权利状况原则上以登记簿的记载为准，登记簿正面记载的权利推定为事实上也存在这一权利，相反，登记簿没有记载的权利，哪怕这一权利实际上是存在的，也推定为不存在。这就是不动产的公信制度。这样，不动产物权的判断就成了一个针对登记簿记载的判断，权利的得丧变更都系于登记簿记载。善意取得的存在空间就是对善意不知道登记簿记载与真实权利状况不一致的物权取得人予以保护，使其能够按照登记簿记载的权利状况获得权利。

（二） 不动产善意取得制度的独立性

不动产善意取得是与动产善意取得一起，被我国《物权法》统一规定在第106 条之中。就形式而言，几乎完全一致的规定，使得二者被视作同一制度。但是，二者之间也存在一定的差异性。

首先，二者之间存在着权利表象带来的天然事实上的差异性: 不动产的登记与动产的占有。

其次，基于这一天然的事实上差异性，二者在权利表象的差异性(登记公信力的广泛范围)、信赖矫正的差异性(更高的信赖保障要求较低的信赖限制)、取得人无法控制的风险排除(善意判断时点: 申请登记)、异议登记的信赖限制等方面都可能存在着不同。

因此，一个独立的不动产善意取得制度尤其必要。

三

不动产善意取得制度安排

（一）原权利人与取得人之间的保护关系

从当事人关系考虑，首要保护对象是取得人(交易得以进行的前提)，其次是平衡性保护对象——原权利人(使其丧失基本权利时的重大利益衡量)。如何对其间利益作出合理的法政策判断，是问题的难点。这些问题点主要涉及以下两大方面。

1. 原权利人保护与制度利益的平衡

这里的平衡主要是在政策上考虑登记簿记载不实的原因归责问题。由于这里要比较的利益关系是原权利人的利益与制度利益所代表的社会公共利益，因此，这一平衡实际要考虑的问题是，是否有充分理由要求权利人向制度利益让步。

不动产登记簿在原则上就是一种“纯粹的表象原则”。因为，经由国家机关和详细的登记程序规范所运行的不动产登记簿，创设了一种特殊的强力保障，以使人相信登记簿内容通常都能正确地表明其与真实权利状况相一致。此外，不动产登记簿错误也并不一定与真实权利人的行为有关。

2. 原权利人与取得人之间利益平衡

这里的利益平衡在法政策上须考虑的是，在大原则——对取得人基于交易安全原因予以保护得以确立的前提下，在多大程度上来限制取得人，以尽量保护原权利人利益。

（1）交易行为限制

首先，交易行为是一种法律行为。也就是说，非以法律行为取得的物权，原则上没有适用善意取得的余地。

其次，交易行为意味着交易双方系不同的行为人。从这一个意义上说，交易行为是一种特殊的法律行为。它要求，除了让与人之外，在取得人方面，一个交易行为必须至少有一个其他人存在，并且该其他人在经济利益上不可以被看做是让与人。

（2）善意的标准

不动产善意取得制度对取得人的主观要件只提出最低的要求，仅要求排除取得人故意知晓土地登记簿错误便可构成善意，以便在形式上体现出不同公示方式在效力上的差异，也在实质上更好地维护土地登记簿的公信力，这是符合法政策要求的。

（3）善意的时点

判断善意的有意义的时点在原则上都是法律行为最后生效要件具备的时点。

（4）有偿与实际支付

我国《物权法》第106条第1款第2项 “以合理的价格转让”直接衡量了当事人之间的利益关系与交易安全保护的必要性，采用区分方法，不失为一种简洁明快的处理方式，应予以维持。

至于有偿性是否以实际支付为标准，有地方法院采取肯定说，这一要求在法政策上并非妥当。因为，买受人约定的有偿已经使其负有支付义务，因此义务的履行只是时间问题，要求债权性质的义务必须已经履行，不符合不动产物权交易安全保护的宗旨。

（二）无权处分人的地位与国家责任

1. 无权处分人的地位

在不动产善意取得制度中，无权处分人尽管是善意取得的始作俑者，但其地位却相对简单。这是由无权处分人清楚的责任关系决定的。作为善意取得法律关系的直接参与者、促动者，无权处分人对原权利人因取得人取得权利而反射地丧失权利，具有不可推卸的责任。并且，其自身也因无任何正当权益，没有任何可以保护的利益可言。因此，权利人在丧失权利之后，可根据《物权法》第106条第2款，向无权处分人请求赔偿损失。这一赔偿可能是侵权性质的，可能是合同责任，也可能是不当得利性质的。

2. 国家责任

虽然无权处分人要对原权利人丧失权利承担赔偿责任，但是无权处分人常常是无实际履行赔偿能力的人，因此，原权利人要想真正从无权处分人那里获得赔偿，可能性并不大。

对原权利人的另一条救济途径就是国家赔偿。《物权法》第21条第2款规定: “因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”这是我国登记机构承担登记错误赔偿责任的法律基础。

对不动产善意取得而言，如何透过法政策研究去确定该制度的设计方向，这对不动产取得制度的具体规则构建无疑具有重大意义。不动产善意取得的法政策出发点是出于对强化交易安全的考虑。因此，鲜活的政策始终是为法律条文注入活力从而使其能够因应时代变化的保鲜剂。这是不动产善意取得制度以及所有重大法律制度在立法过程中首先必须认真思考与研究的问题。

参考文献：耿林：《不动产善意取得制度的法政策研究》，载《清华法学》2017年第6期。

推荐阅读

近期好文

点击下方“阅读原文”，查看并下载《不动产善意取得制度的法政策研究》

实习编辑：于涛

责任编辑：戎慧琳

图片编辑：师文、李欣南、刘小铃、金今