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本文摘编自孙茜：《<民法典>视野下居住权制度的理解与适用》，载《法律适用》2020年第21期。本文未经原文作者审核。
【作者简介】孙茜，最髙人民法院第一巡回法庭主审法官，法学博士。
住房制度改革是人民群众密切关注的民生问题。近年来，住房供应主体单一、供给渠道不畅与消费者多层次居住需求之间的矛盾日益凸显。对于涉及重大民生的住房制度改革问题，《民法典》增加规定了居住权制度、房屋承租人的优先承租权制度和住宅建设用地期满自动续期制度等等。为准确把握居住权制度的内涵，依法妥善审理涉居住权案件，最髙人民法院第一巡回法庭主审法官孙茜在《<民法典>视野下居住权制度的理解与适用》一文中，就居住权制度的立法目的、丰富内涵以及规范体系进行了梳理和分析，对推动相关审判工作有重要意义。
《民法典》增加居住权制度，是立法落实党的十九大会议精神关于保障人民群众“住有所居”的重要举措之一，具有稳定居住权人生活居住需要的功能。
《物权法》颁布实施后，住房市场供给主体日益多元化，住房供给总量不断增加，民众对保障性住房的需求越来越大。经济领域的变化，带来对立法的需求，在我国《民法典》中增加居住权制度的呼声渐强。为了回应这种需求，《民法典》物权编草案增加规定了居住权制度，该项制度在《民法典》物权编草案（二审稿）中得到了进一步完善。立法机关重申，增加居住权专章规定是有针对性的，不仅考虑了我国的现实情况，也借鉴了有关国家的立法经验，立法目的主要是满足特定人群的居住需求。专家学者则进一步提出，居住权制度的确立为实现全体人民“住有所居”提供了重要的法律支撑，有助于缓解住房紧张的局面，有利于维护社会稳定，有利于充分保障民生。
1. 居住权是居住权人实现长期、稳定生活居住目的的用益物权。居住权属用益物权，不仅能行使占有、使用权，且因其支配性和排他性，一经设立便具有较强的稳定性。在居住权遭受侵害时，为实现其物权效用，居住权人可采用物权的保护方法实现其长期、稳定生活居住的目的。在某些情形下，居住权人甚至享有能排除对其居住使用形成妨碍的所有权的效力，其居住权益并不会因房屋产权变动受到影响。
2. 设立居住权是权利人发挥房屋经济效用的途径之一。现代居住权既可服务于家庭扶养救济，也能进入市场通过财产流转获益，具体采用哪种方式完全由居住权人和房屋所有权人自主合意决定。此外，立法并未禁止设立居住权的房屋用于抵押等，故居住权还具有一定的融资功能。
3. 居住权制度为建设多元化供给主体的住房体系提供了法律依据。居住权制度下，房屋所有权人可与银行等金融机构或其他投资房产的市场主体订立房屋买卖合同，同时约定将买卖房屋设立居住权并办理物权登记。这种设立了居住权负担的房屋出售价格一般较低，加之投资门槛不高，故能吸引更多的购买者，拓宽房地产的融资渠道，促进房产资源的优化配置。
4. 居住权制度为人民法院处理相关物权纠纷提供了法律依据。一直以来，由于产权不明晰，产生了诸多涉居住权的民事纠纷，主要包括以下几种：一是对居住权的物权类型（所有权还是使用权）以及主体范围（共有还是单独所有）认定不一，故造成不同种类的裁判冲突。二是对设立居住权的房屋买卖之后居住权人的权益保护不力，导致居住权人失去住所，生活陷入困境。三是由于居住权未能在不动产登记簿上登记公示，第三人无从查阅房屋实际状况，影响到交易安全。
居住权因合同、遗嘱产生，并经登记设立，其首先适用“居住权”的专章规定，在处理涉及居住权的物权保护、居住权合同条款的解释以及居住权行使范围等问题还应当査找《民法典》有关物权编、合同编和婚姻家庭编、继承编等相关规定，有的案件还可能存在适用《民法典》总则编的一般性规则的情形。
1.合同的形式。从尊重当事人意思自治与合同自由出发，采用口头或书面形式均不影响居住权合同的成立和合同效力。并且，亦无必要限制必须订立专门的合同，在合同中部分条款约定设立居住权也应认可。
2.合同的主体。居住权具有较强的人身依附属性，只能为特定人所享有，不可转让或继承。但居住权人有权携其家庭成员居住使用该住宅，且居住权的设立人还可能包括法人或其他组织。
3.居住权是否无偿设立。《民法典》第368条规定居住权无偿设立，同时明确可以通过当事人约定排除该规定的适用。居住权原则上无偿设立，当事人选择有偿设立居住权的，应尊重当事人的意思自治，确认有偿设立居住权合同的效力。
4.居住权人行使权利的内容和方式。第一，居住权人享有设立居住权住宅的收益权。第369条授权了居住权人在征得房屋所有权人同意的前提下可以将住宅用于出租。第二，除《民法典》居住权专章规定之外，居住权准用用益物权人的相关权利规定，如第327条规定的用益物权人的征收、征用补偿请求权。第三，居住权人还有权要求所有权人提供能够满足居住权人及其家庭成员稳定生活居住之必要为限的住宅条件和设施，《民法典》第367条第2款第3项对此作出了规定。需要注意的是，第367条对居住权合同主要内容的规定不能作为限制居住权合同效力的法律依据。
就居住权变动而言，居住权的设立、变更和消灭经过登记方发生物权效力。就居住权行使而言，居住权应当受到来自用益物权人行使权利的一般规定和居住权不得转让、继承的特殊规定两方面的限制。就居住权的物权保护而言，居住权人可依据《民法典》第三章关于物权的保护的规定救济自身权利。就居住权的期限而言，居住权专章并未规定居住权存续期限。登记期限与约定期限不一致的，应以登记为准；对于既未约定也未登记的，应认定存续期间为居住权人的终身，确保能满足其长期稳定居住的需要。
三、
在审判实践中适用居住权相关规范需要注意的几个问题
（一）依法保障婚姻家庭案件中照顾子女方和生活困难者等住有所居
《民法典》实施之后，夫妻双方可以约定一方享有房屋所有权、另一方享有居住权，并办理物权登记。对所有权属一方婚前财产的，人民法院也可判决照顾子女方、女方和无过错方享有居住权，并办理登记，保障其住有所居。
（二）依法满足继承案件中生存配偶老有所养或者其他家庭成员的生活居住需要
将居住权适用于继承编，尤其是在老龄再婚的情形下，有利于化解涉房产权益的继承问题。被继承人可拟定遗嘱将房屋所有权明确由其婚生子女等继承，为其再婚配偶或者其他家庭成员等设立居住权，有利于弘扬互相尊重、友善关爱的社会主义核心价值观。
（三）依法维护家庭成员之间互相帮助、和睦文明的公序良俗在子女不履行赡养义务或者因离异分割共同财产的情形下，父母无法就其垫资购买的房屋提出任何主张，乃至失去房屋所有权甚至遭遇流离失所。若父母在垫资购房时为自己设立居住权，既能缓解子女的资金困难，又能确保其子女信守承诺、相互扶助，共同营造社会主义新型家庭关系。
现行售后租回制度下，老年人居住的长期性和稳定性没有保障。《民法典》实施后，包括老年人在内的房屋持有人可与新的住宅供应主体达成以房养老等投资协议。房屋持有人作为居住权人，在有生之年可住在自有住宅中，并通过收取买受人定期支付的购房款增加收入。买受人则可通过投入比市场价更低的成本受让房屋所有权，在持有人身故后取得所有权，以长期可持续的投资获得稳健的收益。
实践中保障房权利人出售保障房牟利的情况时有发生，使基本住房保障制度的目的落空。适用居住权制度，约定由政府保留房屋所有权，保障对象享有居住权，则可以避免以保障房投机的行为。在实践中处理房屋居住权属来源不同的涉房纠纷时（比如“公租房”、“承租人死后共同居住人利益保护”等），应当结合不同的历史背景和政策目的以及具体文件精神加以妥善处理。
《民法典》新增居住权专章规定，是立法回应多主体供应、多渠道保障的中国特色社会主义住房体系建设的重大举措，有利于满足人民群众多层次居住需求的美好生活愿望。审理居住权纠纷案件，应当准确理解新增居住权制度的立法目的与丰富内涵，把握居住权制度的规范体系，结合不同场景妥善处理。
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