北京“8万红线”被打破！限价将全面解禁？
日前，北京市住建委网站挂出三个商品住宅项目的预售许可证，预售价格均超过 8 万元/㎡。其中，丰台中国玺住宅预售价格最高为 96023 元/㎡、昆仑域住宅预售价格最高为 95705 元/㎡、金茂府住宅预售价格 95000 元/㎡。
大家可能会觉得，这有什么稀奇，以为我们深圳人没见过世面的啊？
但要紧的是，因为这个价格首次打破了自北京调控以来「预售价不超 8 万/㎡」的限价红线，同为一线城市的我们肯定要嘀咕：限价「紧箍咒」松动了？会不会脱落啊？！
在北京的官方文件和公开表态中，并没有将新房价格控制在 8 万元的说法。但由于此前没有超过这一价格的项目获批，因此 8 万元也被业界默认为北京新房价格「红线」。
但这次怎么就给「破线」了呢？
首先咖姐和大家一起先来看看这三个项目背后的「玄机」。
话说在2015年1月5日，北京市丰台区亚林西居住区有两宗地出让，地块位于南二环外，毗邻夏家胡同「地王」和西局「地王」，因地段优越而颇受追捧。
经过多轮竞价，其中一宗地块以总价 42 亿元、配建 45300㎡ 限价房的代价竞出，拿地者为招商、华润、九龙仓、平安联合体。按照可售商品房部分计算，楼面价接近 4 万/㎡。
随后，同区域的另一宗地块也在经过一番竞争后竞出，得主同上。该地块的总价为 44.9 亿元，考虑到配建 41600㎡ 的限价房，以及其他公建部分，最终成交的楼面价约折合 4.97 万/㎡。
这两宗地块就是如今的「昆仑域」和「中国玺」。
2015年8月31日，南三环的丰台区石榴庄地块在经过64轮的激烈角逐后竞出，得主为中铁建、金茂联合体，代价为 50.25 亿元、配建 18600㎡ 公租房。据测算，该地块商品住宅部分楼面价达到 5.2 万元/㎡。该地块为如今的「金茂府」。
信息量有点大，画个重点：一，项目本身的土地、资金成本较高；二，均有国资介入。也就是说，监管部门要考虑到其运营压力以及国有资产保值的需求，予以放行。
近年来，深圳也在不断出台政策进行房价宏观调控。
2011年4月，深圳限价令首次出台，对每个项目进行价格上限限制、分片区制定均价上限、超过价格上限的将不能获准预售等。
2011年7月，龙岗区国土局主持召开了房地产价格指导方面的会议，会议划分三种户型面积段限定均价，其成交均价均不得超过前一个月的成交均价，否则成交单位不予合同备案。
2013年3月，政府要求深圳所有的在建新楼盘，以首期价格为基准，只能跌不能涨。
往近了看，2016年「104新政」以来，深圳新房均价逐月下跌，今年1月19日，市规土委更是正式升级「限价令」，对深圳商品住房和商务公寓价格均作了不能高出周边楼盘均价以及上一期实际售价的严格限制。
总的来说，「限价令」能够约束明显高于周围、明显高于前期的项目价格，这将导致很多高价地项目取得预售证难度大涨。如果延缓入市，意味着面临巨大的资金压力；加快入市，则面临政策压力。
参考北京的这一现象来看，这三个项目都比较特殊，不具有代表性。中原地产首席分析师张大伟认为：“这三个项目位置相对较好，周围的二手房价格均已经超过 10 万，这种情况下， 9 万多的预售价格依然低于市场预期，并不算限价放开。”
因此，政府对于历史高价项目可能会有适度的释放，但这并不意味着所有项目都会无限制放行，也不一定代表着政策的松动。
就在7月24日召开的中央政治局会议中，还提出了「要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制」。可见总的来说，近期的房地产调控还是会以「稳」为关键词，限价「紧箍咒」即使偶尔出现弹性，也不会脱落的。
（本文部分内容整理自证券时报、21世纪经济报道）
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