腾讯老鹅1600万住进深圳湾大五房|2019债务房攻防战
远见城市命脉，践行深圳价值
事先提醒下，本文所需阅读时间很长，但物有所值，大致能了解到一个普通人是如何买到一套便宜又合适的房子。
下文是尚舒房客户亲自撰写，写了一万多字，小编本来想删减成2000-3000字，但老板说客户写的太好了，删减了反而体现不了过程的曲折。
再次希望大家耐心把它读完并分享给身边有购房需求的朋友。
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序言
我是一名鹅厂老员工，来深工作十五年，熟悉深圳各片区，有六次购房投资经验，南山3，宝安2，福田1，长期为同事朋友提供房产购买的参考建议，长期关注楼市，对价格敏感。
平时关注房地产的各类信息，今年春节后把宝安中信湾的一套二手房出售了，准备投资一套有性价比的自住型学位房，一开始关注普通二手笋盘，并没有接触债务房。
4月初的一天下午，在朋友圈看到“尚舒房David”的一条纯文字消息，一套房源，地段，学位，户型，都符合需求，广告语有很直接，“低于市场价很多……”，我知道他一般是有好货才会推广，二话不说，赶紧弹小窗问详情。
一问确实价格有不小的惊喜，但也了解到，该房产存在债务，已被查封。但直觉告诉我，这应该是机会。既然符合我的需求，又有价格优势，不应该错过。立马约看房，眼见为实。
第二天中午下班饭也没吃，赶到深圳湾，尚舒房的两位老板allen和david亲自带看。可见他们已经把我视为诚意客户，并对房源的吸引力很有信心，我作为第一次看债务房心里也是有点小兴奋。
进了小区，对环境比较满意，三梯两户的设计着实有点奢侈。到了门口，david敲了门，开门的是一位猛男，非常镇得住场面。
david私下告诉我说，这是债主这边派来住在里面看房子的“大金链子”，鉴于我们是上头安排过来看房的客户，对方态度还是很好。
我由于提前网上对小区和户型做了功课，进去看了一下空间格局，采光，定了下朝向，没有什么硬伤，五分钟就出来了。如果有缘可能三五分钟也就够了。
三个人在楼下的湘菜小馆点了几个小菜，一边吃，一边聊了下房子的事情。之前同样的价格，在深圳湾只能买个小复式三房，这个房子设计一下能做5+1，平层大户，确实符合我需求。
我也就表达了诚意，也咨询了几个关于交易过程中的问题，就这样一顿饭，一千多万的生意就谈完了，我这边就算是确定了，剩下就是他们代表我去和卖方谈了。
下午回家路上接到allen的电话，说基本谈好了，问我啥时候能去公司把合同签一下，第二天中午下班我去了尚舒房公司，第一次在没见到买家的情况下把单边的合同签了。
说实在，当时的心态是既有对买到合适房子的兴奋，又有对于未来交易和收房的担忧，因为网上关于债务房的纠纷的文章比比皆是，会不会自己就那么不幸运……
接下来的时间谈不上一帆风顺，筹钱，监管，出承诺，对方债务谈判，出款，和解，法院解封，清场，过户，收房……
由于债务情况确实有点复杂，前后弄了两个月，比预期的慢了一个月，确实需要有一点耐心和抗压力。
虽然过程中出现了一些小插曲，但功夫不负有心人，在各方的配合与努力下，最终房子历时两个多月最终搞定了所有手续。而且我在过程中为了减压和保持兴奋度，提前量了房，做了装修设计，收房第二天就进场装修，一天都不耽搁。
经历每一件事情有付出就一定有收获，两个月下来，关于债务房的交易流程和各中细节确实有亲身体会，学到了很多。
下面做一个详细的整理，不能说一定准确和正确，但对于希望了解债务房交易的同学可作为一个参考。
分享是美德，欢迎大家前来沟通，文中涉及主角：
尚舒房置业总监David
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何谓债务房
❖ 原产业主存在债权纠纷。
❖ 原业主无其他经济手段偿还债务，需要以资抵债。
❖ 该物业多数已处于查封状态，原业主无法或很难通过正常二手房交易出售。
❖ 债务房和法拍房大家可能常常比较模糊，或者将两者划等号。法拍房可能绝大部分是债务房，而债务房并不一定会进入法拍，或者最终不以法拍的方式成交。
❖ 说的再简单点，如果房子资可抵债，尚有可操作性空间，那大家就谈怎么卖方清债，如果已经资不抵债（无药可救了），那也不会有人出面平债，其结局就只能流入法拍。关于债务如何解决，后面我们再讲。
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债务房的投资价值
债务房一般的价格在同户型二手商品房挂盘价的八-九折左右。以一套500万左右的商品房为例，债务房的售价约为400万左右。
当然，二手房有一定的议价空间，但在相对稳定的市场，议价空间也非常有限。市场上也不会无端端出现一堆所谓笋盘。遇到上涨周期，笋盘没等到，成交价已经上去了。
b二手房有成交价作为参考依据，价格由市场决定。债务房虽然会低于普通二手房，但其价格并不是简单的等于市场成交价x 0.8，会有一定的上下浮动，也是多种角色相互博弈的结果。
决定债务房价格的原因有多种，视债务情况和复杂度的不同，折扣会有高低，或者说债务简单折扣高的债务房性价比更高。但要理解其价格成因需要对过程有一定的了解，因此我们在较后面章节再剖析这一问题。
c目前深圳的楼市已经不是暴涨暴跌的时代，在价格相对稳定的时期，是有利于二手房以及债务房交易的，投资者可以获得相对稳定的价差收益。
算一个简单的账：500万市场价的房子，债务房400万购入。以当前平稳的市场，房产缓慢增值与你的资金与持有成本相抵，即每年增值500x5% = 25万。3年后解禁入市，以市场价575万出售，净利润即价差100万。
当然，如果你挑选的房子地段户型不错，也许收益会更高一点。
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债务房如何进入市场
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❖ 债务房存在价差。若业主可以通过常规二手房市场完成交易则一定不会选择折价销售，其原因在于业主已经无法通过自有资金清理债务，使该物业解除查封并交易。
举例，业主欠外债100万，房产价值500万，除该房产，业务无其他资产或资金来源偿还债务。而债主，不会放心业主出售物业再偿债，担心卖房款项被业主偿还其他债务或挪作他用。因此会选择起诉和查封该物业，收到钱再解封。在无第三方介入的情况下，该物业则无法进入二手房交易环节。
❖ 一旦房产被查封过或陷入债务纠纷，以当前信息时代的传播效率，该问题很很快会在中介市场备案。
一般中介公司权衡风险，对于存在瑕疵的房产不会重点推广，因此存在瑕疵的房产即使业主想通过自有渠道交易，在常规二手房交易过程中亦会遭遇门槛。
❖ 前面说到第三方介入，我们可以把这个第三方作为债务双方的调解方，大家可以理解为专业的赎楼（清债）公司。
他们负责帮助业主垫资偿还债务，解除查封，使得房子可以上市流通，房子交易后偿还他们的垫资款，同时赚取较高的担保费。但赎楼公司没有广泛的房产销售渠道，因此将会和中介方合作，出售该物业。因为有赎楼公司的背书（基于信任关系，非法律关系），对于长期合作的中介公司则愿意为该债务房在特定客户群中推广。
这里可能会引入一个问题，为何有赎楼公司介入，中介会相对愿意推广？
以往的合作是一个原因，更重要的是，赎楼公司会充分的对该物业和业主做调查，充分评估其资产与债务的关系。简单来说，只有当资可抵债的情况下，赎楼公司才会介入，若资不抵债，这类物业通常会流入到法拍环节。这个之前已做了分析。
❖ 这类房产多数状态是已被查封，少数可能已处于临界状态。但无论如何，带上债务标签的物业上市流通多数只会在个别中介公司，个别业务员，以及较为熟悉的客户群体中流通。
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债务房的受众群体
对于一般的买家而言，无论是投资客还是刚需用户，对于债务房都是很难接受的。因为即使有20%的利润空间，也无法很好的评估其中的风险，并且债务的可选空间很少，对于自住型刚需客又很少能够遇到正好满足需求的债务房。
因此债务房要想尽快的匹配买家，需要供需双方非常匹配。
b人是感性动物，债务房的利润和风险每一套都不一样，无法量化评估。在面对自己不了解的业务，风险和利润都可能被不合理的放大。房产投资普通人一辈子就几颗甚至一颗子弹，通常都不敢选择此类物业。
但我觉得，相对于不确定的股市投资，债务房的可控性还是很强的，属于有价值的投资机会。如果你能做到以下几点，也许你就是此类物业的受众：
❖ 对于片区，小区，市场价格有比较清楚的了解，能清晰的识别利润空间；
❖ 了解房产交易流程，具备一定的法律知识，清楚主要环节和可能的风险点；
❖ 对于中介方有足够的信任，相信其能够帮助你把控风险，促成交易；
❖ 有满足该物业交易所需的资金储备；
❖ 有一定的心里承受力。
剩下的就是实操了，如果有老司机带路，自然会顺风顺水很多，但更多人都是从小白到专家的，道听途说不如自己实操一次。
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交易中的关键角色
玩三国杀只能有一方胜利，炒股也是多空的博弈。但要做成一次成功的债务房交易，必须做到多方共赢。一方不配合，这个游戏可能都无法进行下去，这里把需要登场的各路角色做个介绍。大家的目标是打赢团战！
也就是前面说到的受众群体，作为买家，我的核心任务就是准备好钱，核心诉求是买到便宜房子，并控制好风险。只有确认了买家的购买资质和购房资金，其他人的工作才有条件展开。
如果一般的二手房买卖，去看房的时候可能你就见到业主了，再晚一点，谈价的时候业主总会亲自上阵。而我这个案例，我是等到去银行签监管协议了业主才第一次出现，因为银行必须要买卖双方签字。
卖家的任务是老老实实配合签字画押履行法律意义上的卖家职责。因为走到这一步，卖家多数已经“身不由己”但凡未到“山穷水尽”，也不会走到折价出售的地步。
若再不配合，房子一旦走到法拍地步，拍卖所得可能只能够偿还银行的欠款，和部分起诉的债权人的欠款。而不少人除了明面上的，私下的借贷也不少，这部分债务即使失去房产还可能继续被追讨。
只有借助赎楼公司的债务谈判能力，还有可能以一套房的代价，打折平掉所有债务，因此卖家需要配合履行职责。其核心诉求就是以资抵债。
债务房的中介除熟悉房产交易流程之外，还需要对债务房的风险把控能力有丰富的经验。
因为债务房多数买家也是第一次，因此中介方的核心职责是做好各方的沟通渠道，并以中立的立场把控各方风险，特别是买家的资金风险。其核心述求是顺利完成交易收取佣金。
债务房的佣金会比普通二手房的交易佣金高，但平心而论，一套债务房的交易跑下来，中介方所需要做的工作确实是要比二手房辛苦很多。钱给到位了，才能各尽其责，这也是一个简单道理。
在通常的二手房交易中，如果不是红本交易，也需要赎楼。因为不涉及债务，这时赎楼公司主要负责垫资，帮你把红本从银行赎出来完成过户抵押之后，再从银行扣除相应的垫资款项，过程相对简单。
而在债务房的交易过程中，赎楼公司是关键角色，可以说是游戏的主角。因为债务房的核心在于债务，风险也在于债务。买家的钱不可能直接用于债主平债，必须要有其他资金来源，而出这个资金的人（赎楼公司）必须承担巨大的风险。
如果我们学过程序开发的人知道，计算机处理一笔交易可以启用事务控制，如果成功了就提交结果，如果失败了可以回滚。而债务公司出钱平债，就必须保证交易完成、回款，很难回滚。钱如果出去了交易最终因为意外而没有交易完成，则资金将出现风险，这是无法回滚的。
因此赎楼公司的核心职责除了帮业主垫付平债的资金之外，更重要的是在垫资之前完成对业主，房产的全方位的尽职调查。理清楚业主的所有债务情况，评估物业的价值，计算好平债之后完成所有解封过户回款的处理时间并计算利息成本。确认该物业资可抵债，才会介入，这个过程是非常复杂的。其核心述求当然是收取客观的赎楼利息和手续费。
举个例子：一套500万的物业，如果因为债务打折以400万出售，业主在外全部可查清的债务共计500万元，其中银行债务200万元，其他借贷300万元。债务公司可通过谈判将债务总额谈到350万元（部分债务打折处理），则该物业仍有50万元的空间可用于支付赎楼利息及手续费，以及其他必要交易费用。
此时该债务房则具备可操作的空间，若债务过高，或剩余利润空间过低，则赎楼公司不会介入，该物业有可能流入法拍。
债权人可能分为几类。
首先是银行。因为一开始有资金需求的时候，通过银行抵押相对是风险和利息最低的，物业抵押给银行，当陷入债务，银行的贷款将出现逾期，存在罚息。
因物业是抵押给银行的，因此银行拥有优先偿债权，即无论是通过银行法拍还是赎楼公司垫资还款，银行的债务是需要优先偿还的，当然这里可能可以通过沟通，免除少部分的罚息。
第二类是其他民间债权人或债债权机构。这类债务通常来说是无抵押的，自然利息会相对高，如果业主不小心陷入套路贷，则利滚利将会非常可观。
这类债权人也会通过起诉和财产保全查封房产，债务房若要出售，需要由赎楼公司是具体情况进行债务谈判，和解解除查封，民间债权人债务谈判空间相对银行较大。
民间债权人的核心述求自然是收回欠款，只是视情况不同回收的金额多少。若资可抵债，债权人少，债务关系简单，则该债务房的整体交易也会简单很多。反之所有债权人的债务都可能需要打折，整个谈判和交易过程就会变的复杂。
另外若存在一种特殊情况，即业主可以隐藏债务，存在不知情的债权人，则可能会给交易带来风险，这个下一章节将会举例说明。
物业的抵押银行是债权人，而在债务房的交易过程中又是交易资金的监管者和贷款资金的提供者。与二手房交易一样，债务房买家的资金定金一般托管在中介方，剩余资金是100%监管在银行，签署资金托管协议，只有在房产完成过户交易后银行才依据托管协议的条款进行放款。
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关键交易环节及风险把控
❖ 一般的二手房交易过程如下：
❖ 债务房的交易过程会相对复杂不少：
∆以上步骤非绝对的串行执行
个别环节可以并行处理
前面说了债务房交易的目标是打赢团战，因此风险也是共担的。债务房的风险不仅仅是买家担心，客观的说赎楼公司的风险更大，中介和业主也承担一定的风险，对于买家，主要担心上当受骗。
但其实买家除了定金之外都是监管在银行，只要合同看清楚，理论上不会违约，资金也不会在过户前转给卖家。所以主要的风险在于时间和资金成本，即交易过程拖得很长，资金放在银行也没有利息。
而真正存在资金风险的是赎楼公司，如果尽职调查未能做充分，在交易过程中对已知债权方支付了款项后又出现新的债主或其他异常，导致无法完成交易，则资金风险会很大。当然，这种异常发生的窗口期比较短，概率还是比较小的。
对于中介来说，虽然不垫付资金，但作为交易的居间方，若交易无法完成，所付出的时间成本比较高，同时可能陷入纠纷和影响口碑。
对于业主，如果交易无法完成，可能因为垫资引入新的债务，而这个债务的利息成本是巨大的，大概率会变成资不抵债。
因此债务房顺利成交是大家共同的目标，各方是利益和风险的共同体，相互配合而降低和避免风险。下面我们就各个环节要完成的任务以及可能存在的主要风险点予以说明：
由赎楼公司执行，中介配合，对该物业情况和业主的债务情况，这个过程赎楼公司有专门的风控团队和尽调手段，基本能保证将债务总额和债务类型调查清楚，并评估是否资可抵债。
若该阶段存在遗漏或被隐瞒的信息未被发现，将可能在后续的交易环节引入风险，影响交易时间或导致交易无法成交。
调查出的该物业的各种银行和民间欠款，若债权已经全部清晰，则该物业是资可抵债的。
若该物业资可抵债有操作空间，则合作的渠道方（中介公司）将通过自己的渠道匹配目标客户。
相信当时看到这条信息的100+人，有兴趣的10+人，联系后行动的2+人，最终签订的可能就1人。
债务房不如一般二手房为出租或业主自住，看房一般都比较方便，债务房可能存在多种情况：
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❖ 已经清场，中介方已经拿到钥匙。这种是最理想的情况，说明该物业不存在实际占有方，日后收房将会没有障碍相对顺利；
❖ 出租或自住。这种看房也相对方便，或者说明业主的债务情况还不是很严重；
❖ 由债权方实际占有，配合看房。债权方可能安排指定的人员住在里面，这种如果提前由赎楼公司和中介做好沟通，一般债权方也会配合。但这种情况下该物业多数已经被查封或者存在长期租约，也说明业主的债务情况相对较严重；
❖ 由债权方实际占有，但债权方不配合看房。这种情况说明事前的沟通未达成一致，后续的债务谈判，和解协议，法院解封可能存在分歧，就不建议碰此类无法看房的物业。
债务房的价格虽然低于市场价，但不代表不具备谈价的可能，首先需要搞清楚一套房子卖400万，这个钱怎么分配？
首先一个原则，资可抵债才会有人操盘，所以抵完债剩下多少就是大家的博弈。假设情况下可能这样：
如果该债务物业以400万出售，大家这么分配，如果你的出价低于400万，则各方需要重新进行利益分配。
其中银行的可谈判空间很少，赎楼公司的利息成本也不太愿意退让，毕竟交易过程中主要需要赎楼公司出力。而通常被压缩的则是民间债权人（需要赎楼公司进行债务谈判，打折），以及业主剩下的“生活费”。
但也有的情况，400万刚好够平债，已经很少债务打折的空间，业主手上也剩不了钱，那可谈的空间就比较少了。
不同于二手房买卖，一般业主几年前买入的都有上百万的利润，谈一点只是少赚一点。而债务房买卖毕竟是一个需要共赢的游戏，因此过于接近极限也可能导致一方的不配合，所以需要各位酌情把握。
签合同我认为是其中非常关键的一环，签字了就要履行合同义务，建议大家做好以下几点：
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❖ 确认自己确实属于债务房的受众，有足够抗压能力；
❖ 债务房一般来说都需要较快交易，确保自己在合同约定的监管期内能筹措到首期款，以及明确自己的购房、贷款资格，避免违约；
❖ 定金比例不易过多，约定定金由中介方委托收款，过户后方支付给对方，切勿直接向卖家转账；
❖ 债务房的赎楼费是赎楼公司的操盘收益，比一般二手房的赎楼费用高很多，且时间存在不确定性即总额具有不确定性，属于交易风险，该费用买家不应承担。
❖ 买家需要承担的费用应明确出来，避免出现“除……所有费用……”之类笼统字眼，避免费用发生的不确定性；
❖ 明确物业的租赁合同情况，约定如有合同不论是否备案均应在过户前解除。关于“买卖不破租赁”也许是大家最为关心的，这个我们专门在下面一节讲一下；
❖ 关于收房需要有约定，及当前实际占有人需要签字承诺在过户前搬离该物业并交付买家；
❖ 明确如若超过一定期限物业无法解封，即交易无法完成，需要有退出条款，一般为取消合同，取消监管，退回监管资金和定金；
❖ 了解该物业各类费用的欠款情况，由卖家承担相应费用；
❖ 视物业的具体情况不同，需要特别备注和申明的条款；总体来说即保证资金安全，承担合理费用，保障收房过户，合理退出条款。
资金监管即买卖双方到银行签署资金监管协议，买家将资金监管在银行，当达到约定条件，一般为物业过户后按协议放款。分为抵押按揭即首期款监管协议和一次性付款即全款监管协议，内容大同小异，签署监管协议需要确认一下几点：
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❖ 银行的放款速度一定要快，这点需要中介和银行做好确认沟通。因为银行的放款速度慢的话，过户后较长时间赎楼公司才能收到尾款，这将产生极高的赎楼利息，导致卖楼的钱不够付利息的情况，影响交易。
万一出现这种情况，赎楼公司可能会要求买家从正常房贷按揭改为一次性付款，对于很多买家可能不具备这样的资金实力，因此对于万一出现的这情况一定要提前约定好，明确只能做按揭。
❖ 检查确认好买卖双方和物业信息，是按揭还是一次性方式。
❖ 明确放款条件合理，一定是物业过户到买家名下后执行放款动作。资金监管完成之后，若需要按揭，中介通过和银行的渠道沟通会在一周内出承诺函。
一般情况下由于赎楼公司替业主承担资金风险，因此需要对物业的交易过程中业主的权利拥有全程的把控权，会提前做好业主对赎楼公司交易员的全程委托公证，即赎楼公司可代表业主行使各项必要的权利，包括售楼资金的收款。
作为买家则不需要对其他人做委托公证，各个环节的手续需要自己本人签字执行。
在完成以上各项事项之后相当于确认了买家对该物业具备过户和贷款条件，买家的准备工作已就绪。赎楼公司应在这个时间段内或一段时间内完成对债务的谈判，包括对银行债权人和民间债权人。
债务谈判的目的，是将总的偿债的金额控制在目标范围之内，若债务总额已超过物业出售价格，则通常需要债权人给于一定比例的折扣，将总额降低至目标范围内。
不同物业债权关系不同，因此债务谈判的周期会不同，但该工作一般都并行启动，若中途发生一些预期之外的情况可能会拉长周期。
例如，物业原调查可确定的债权人共3人，合计400万，在后续又发现有新的债权人，则需要对新债权人重新谈判，确认债务总额可以控制在目标范围内。
和解协议是因为债权人对业主有法院起诉，或对物业进行了查封。如果完成了债务谈判，明确了偿债金额，需要与债权人签订结清和和解协议，即赎楼公司替业主偿还约定的金额后，该债务结清相应的诉讼和解，未来以该和解协议到法院撤回诉讼和取消查封。
该环节相应的风险可能是部分债权人不愿意签署和解协议，例如债权人不愿意债务打折，债权人原借贷协议存在一些违法情况（套路贷）不愿意现身和解等。
如果因为和解协议无法签署，一种情况是法院已经存在的查封无法解封，另外可能当你把已存在的查封解封掉之后债权人申请新的查封，阻止交易。
通常赎楼公司都会保证所有已知的债权人全部能够和解之后才会放款赎楼。遇到难搞的债权人则可能拖长时间，甚至影响交易。
当所有已知债权人全部和解之后，此时赎楼公司会开始放款垫资帮助业主按和解协议的约定金额偿还债务。到这个阶段，赎楼公司开始承担资金风险。当然也会加快处理流程，以尽快顺利完成过户和收款。交易也进入相对不可回退的阶段。
对于买家来说如果赎楼公司放款之后希望撤回交易则需要有非常充分理由，不可随意退群。在放款前，如果出现一些新的情况，双方通常会签订一个补充协议，约定放款前后双方需要补充的义务。买家需要根据本阶段的实际情况充分评估交易风险。
法院的解封是一个要关系要技巧的活，不同的债务房拆封的情况不一样，如果债权人多，可能会有多道查封。
当相应的偿债资金已经支付，和解协议已签署，赎楼公司将通过渠道与法院协商解封，如果查封的道数多，通常需要较长的解封时间。
但由于垫资的利息非常高，必须要在计划的时间内完成，因此赎楼公司将加快办理法院的解封，但通常多道查封的最后一道查封会留在过户前再解封。
以本人的实际经历，最后一道查封为过户当天上午解封，下午立即过户。这样做的目的是避免万一物业全部解封，被某些不未知债权人发现又进行查封，则又要回到谈判的过程，影响交易。房屋的查封状态，我们可以通过公众号查询。后面会介绍。
因为解封后需要立即过户，因此清场和售楼的工作需要提前准备。前面说过，在签合同环节需要约定对于租赁合同的注销和实际占有人的清场工作，这方面的工作一般来说会由中介方和赎楼公司负责协调处理。
建议买家做好监督，确保物业在过户前已腾空，避免房屋过户无法收房的风险。如有特殊情况住户不愿意搬离，又无书面承诺，则风险很高，则需要谨慎考虑是否先过户。因为一旦过户监管资金将支付，清场收楼将变成买家的压力。
解封后需立即过户，通常的二手房递交过户材料后需要一周左右可以出新证。与解封同样的原因，时间太长利息过高，因此该环节也将加速处理。快则过户后次一个工作日可出证，因此买家需要提早准备税金，以免耽误领证。
如果是双拼房通常会一并过户，因此不会做免除其中一套个税的操作。该时间比较紧急，如果买家可能安排外出无法及时处理，建议提前对亲属签署一个委托公证书，委托亲属可代替本人办理过户及相关手续，否则可能出现风险和违约。
这份是过户前赎楼公司补签的一份协议，目的是要求买家配合当天过户不得借故拖延，因为耽误了过户时间会可能导致房产被意外查封，并产生较高的利息。
过户后按照监管协议买房可与银行沟通尽快放款，首期款一般为当日或次日，按揭款，即尾款，视银行出款的速度不同有长短。
如果前面的事项均已完成，到达该阶段，那么恭喜你，交易已经完成95%，基本安全的达成了目标。但由于是债务房，拖欠水电物业费用的情况是有的。
需要在合同阶段明确该费用由卖家承担，并通常会预留一部分水电押金以支付相应的费用。若无欠费或数额不大，则基本也就无纠纷解决了。
全部手续办理完成，成功成为新业主入住。
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所谓“买卖不破租赁”
关于买卖不破租赁的说法相信大家关注法拍和债务房的同学都会多少有些了解。网上也经常有案例说某人买了债务房，又有人拿着租赁合同上门找麻烦，产生各种纠纷的案例。
这里我也详细的研究了一些相关的法律条款并咨询了律师，有以下几点建议供大家参考：
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❖法律承认对租赁合同的保护，但不是无条件的。首先该租赁合同是真实有效的，不是随便拿着一张某年某月的纸就可以申述对该物业拥有租赁权，所以说正规的租赁合同需要去备案。
❖ 租赁人需要对物业实际占有和使用。例如你做生意租了一个商铺，实际使用商铺正常经营，那商铺是可以为你带来收益的，因此法律需要保护你的租赁权，新业主也必须承认原租赁合同。
但是如果房子并没有被他人实际占有，则该权利不会受到保护，这也就是为什么我们一定要搞清楚房子的实际承租人和占用人，并需要做好清场和收房工作的原因。
❖ 房子如果已经抵押给银行，也就是说房子已经是银行的抵押物，作为抵押物如果业主要出租是不受法律保护的。
业主必须要和承租人说明该物业处于抵押状态，承租人愿意则未来该物出售并回收相应的责任应由承租人自己承担。若业主未告知承租人不了解该情况，则该责任由业主承担。
❖ 目前是扫黑除恶，法治社会。欠高利贷尚无法暴力催收，若有人以此为为理由上门闹事，公安机关必将严厉打击，保护业主的合法权益。
以上几点大家可以上网多查资料多多印证，最好也咨询一下有法律知识的朋友和律师，打消疑虑减少压力。
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善用工具和资源
要能够做出准确的购买决定与日常的积累分不开，平时对片区，对小区，对户型，对价格有概念，出现一套低于市场价的债务房你才能准确判断并购买。
如果是自己不熟悉的物业，可通过目前各大中介的平台查询挂盘价和历史成交价，若有中介行业内部人士给你提供准确的成交价则更有参考意义。
b房屋的计税情况，贷款月供可通过工具计算，提前做好准备。房屋的抵押查封情况可通过关注“尊信金服”公众号的百宝箱工具查询，需要业主的姓名和房产证或不动产权证号查询。
若显示正常则表示未查封，显示无效，则表示该物业不在该业主名下，已被过户了，若显示为抵押查封则表示该物业处于被查封状态，还可以看到一些详细信息。
c房产的租赁合同情况和学位占用情况均可查询。
信息时代，可以方便的通过手机掌握各种信息。
目前贷款渠道除了银行的按揭，其实如果经济条件允许，也可以考虑一次性付款红本抵押经营贷。
我找渠道办理的红本抵押经营贷，可以做到100万月供3800，即年化4.56%，相当于房贷的93折，先息后本，随借随还，额度最高1000万，月供3.6万，现金流压力小，而且红本节约了几十万的税费。
缺点是对于贷款人的征信有要求，名下需要过一个公司，全款可能需要有充足的自有资金或垫资。
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后记
很多时候买房也是需要缘分，相信当天看到“尚舒房”房源信息的不止一个。
但我是较早看到的人还是被朋友圈其他信息淹没了就更本没看到呢？看到之后我是否对David产生信任，愿意第一时间去咨询和了解情况呢？是否愿意尽快去看房，并在当天就做出决定呢？
如果不是有一定的购房经验，不是有明确的需求，不是基于对他人的信任，没有充分的对比和对价值的判断，也许我是不会做出这个上千万的决定的，并愿意去承担相应的风险。
在签了合同之后过了几天，一个同事微信小窗我，问我是不买了这套物业，我很好奇他怎么知道的。他说，他当天也看到了这个信息，也是约第二天去看房，因为临时有事就耽误了一天，结果就被我买了。我说这真是巧合，也是缘分。后来这位同事也买了之后开盘的半岛城邦4期，也恭喜他收藏了一套有品位的物业。
由于这次购房之旅用上了本人毕生所学，是一次难得的经验，觉得应该分享给大家，不知不觉花了两个晚上写了一万多字，如果大家看了还有不明白的，欢迎微信入群互相交流。
最后祝所有有兴趣房产投资的朋友都能买到自己称心如意价格合理的好房子，顺顺利利收房入住，开启幸福生活。
尚舒房创始人Allen点评
不知道有多少朋友看完了全文，第一次Steven发给我的时候，我整整看了半小时。不但是文章写得好，内心也是非常感动，最感谢的还是Steven在整个交易过程对我对David无条件的信任，所以他买到这套房是偶然也是必然。
所以我一直以来都跟团队成员说，我们做成交，帮客户买到合适的房子，永远都不仅仅是为了赚取佣金，帮客户安家，本身就是一件有巨大成就感的事。
趁这个机会建立一个小规模的付费群，买笋盘靠机遇也靠相互间的信任，因此本群设立几个门槛规则：
❖ 本群能提供什么：优先提供笋盘信息（没价值的房源不发，只提供有价值的房源）
❖ 本群的服务团队：尚舒房业务总监David亲自服务
❖ 尚舒房创始人Allen提供1次面对面咨询服务（价值¥5000元）
❖ 入群门槛：5000入群费，可抵扣佣金，特殊房源收取2%，普通房源收取1.5%）
*补充说明：三个月内无购房需求的朋友可暂不加入，加微信后请说明购房需求，缴纳入群费后可入群&预约上门咨询。
有意请联系白先生入群
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