你听说过“黄金签证”吗？ “黄金签证“的最早来源，可以追溯到2008年。由华尔街金融风暴引发了席卷全球的金融海啸，也使欧洲主权国家陷入债务危机。为缓解欧盟部分国家经济压力，从2013年开始，西班牙、葡萄牙、意大利、希腊、塞浦路斯等国，曾相继推出外国人购置房产获取居留权的政策。在这之中，“购买25万欧元房产，即可一家三代拿‘永居’的希腊‘黄金签证’”倍受瞩目。因为价格低廉，过去三年希腊黄金签证呈指数级的上升态势，其中2019年有近8000名中国申请人及其家属获得了希腊长期居留许可。中国申请人一直是希腊黄金签证的大客户。据希腊官方2020年7月公布的数据，中国申请人占项目总申请人的85%，占绝对霸主地位。另一方面，为了促进欧盟内部国家经济复苏，黄金签证的办理条件还在放宽。 六月底，欧盟委员会在对世界各地疫情发展情况进行评估后，列出了一份包括中国在内的15国安全名单，从7月1日起被准许进入欧盟境内。国内一些主营海外房地产业务的公司，纷纷在第一时间转发了欧盟开放边境的消息，宣布重启停滞了小半年之久的海外置业项目。移民真的那么简单？“黄金签证”到底需要个人耗费多少隐形成本？本期显微故事的讲述者为参与“黄金签证”交易的开发商、购房者和房产中介，从三方角度阐述了“黄金签证”的交易内幕。在他们的口中，一套8万欧元的房子，经过“冒牌开放商”的打包和运作，被25万欧元价格卖给购房者。购房者所以为享受的高品质看房服务、中介服务，实际上是担心顾客被其他中介“截胡”的变相软禁。此外，一些中介机构为抢客户上演了“宫心计”。 然而，为这场利益角逐买单的最终还是消费者。以下是关于他们的真实故事：
文｜Aaron
编辑 ｜万芳
在希腊设“皮包公司”8万欧元房子可以翻3倍卖出程成 国内某房产公司老板
人生就像一场接一场的赌博，如果你没有勇气开始，就永远没有机会成功。2006年，我辞掉了北京某房产中介业务员的工作，加上一年攒的钱，也干起了房地产销售的工作。当时正好赶上了房地产业最好的那几年，我小赚了一笔，还在北京买了两套房，添了一辆几十万的车。但最近几年，房地产市场下滑。除了北京的房子，我还开始卖北京周边河北的房子、山东、海南的海景房，但都经营惨淡，入不敷出。图片来源于壹伴
2017年年底，支付完房租、水电、员工工资等各项开支后，公司账面上的余额变成了负数。我不得不将公司解散。2018年，希腊购房移民项目在国内相当火，身边有同行开始转型卖海外的房子，其中有一个人据说一年赚了一亿，由此得了个“一亿”的外号。是不是真赚了一亿我不知道，但赚了很多钱绝对是真的。 同一年夏天，我就跟朋友去雅典考察，花8万欧元买了一套三室一厅。房子离市中心很近，简单装修一下就可以入住。 图片来源于壹伴
买房的时候，我就有申请“永居”的想法，准备把全家人都办过去。按照希腊政府的规定，购房金额必须达到25万欧元以上，才有资格申请“绿卡”。那么，怎样才能让8万欧元变成25万欧元呢？办法有两个：1、请房主帮忙，把购房合同上的交易价格改成25万，过户之后再让他把多余的钱退回来。但这么做风险很大。如果不是特别值得信赖的人，多付的钱很有可能打水漂。 2、进行二次交易：先以原始价格把房子买下来，再以符合“绿卡”申请条件的金额进行二次买卖。以我为例，朋友先以他的名义，花8万欧元从房主那里把我看上的房子买下，然后再以25万欧元的价格卖给我。当然，这25万欧元只是合同上的价格，我实际付给朋友的只有8万欧元。除此之外，我只需多交一次房产税即可。当时，北京做这个业务的公司多如牛毛，包括一些有知名度的大企业。虽然“觉悟”得有点晚，但我还是搭上了这趟末班车。2018年年底，我注册了新公司，大量招聘销售人员，准备拓展希腊市场。图片来源于壹伴
找渠道是前期工作的重点。业内普遍的做法是，和移民公司合作，请他们提供客源，如果有客户成交，则给他们20%的分成。这个20%是实际房产交易价格的20%，比如一套以25万欧元成交的房子，我们给渠道的分成是：25万欧元×20%=5万欧元。
除了移民公司，基金、理财、保险等行业也有合作的可能，因为它们有很多高净值客户资源。我也充分调动自己的人脉关系，和高尔夫俱乐部、游艇俱乐部等“联姻”，利用他们的场地做宣传，或是直接请他们提供客源，客户成交后，分成和移民公司一样，也是给他们20%。 一般而言，一套一百平方米以下的房子，实价是七八万欧元左右，地段好、装修好、面积大些的可能要十几万欧元，但我们报给客户的价格，一般比原价高50%左右。 举个例子，一般9至15万欧元的房子，我们对客户的报价基本都在25万欧元左右（25万欧元是办理永居的门槛），房屋成本越低，我们的毛利润越高。一般成本9万欧元的房子，我们最多可以从中赚16万欧元。 图片来源于壹伴
还有一些底价特别低（单套在3万至4万）的房子，但房屋品质不佳，我们就会组合2-3套以25万欧元售出，然后打出“25万欧元在雅典买两三套房”的口号。 我还让助理在网上下载全国所有主要城市移民公司、地产公司、理财公司、基金公司的电话，按区域分任务给业务员，让他们每天打电话找渠道。打电话也是需要技巧的，我们对外统一的口径是：我们是希腊的房地产开发商，总部在雅典，手中有大量的一手房、二手房资源，准备找国内这边有相关业务的公司合作。很少有人质疑我们的真实性，移民公司每天不知道要接到多少类似的电话，对于整套业务的运作方式，他们可能比我这个新入行的还清楚。不管是不是真的开发商，我们在移民公司的口里被统一称为“项目方”。 但也遇到过较真儿的，有一个中年男性“直客”（不通过渠道自己来公司的客户）就曾提出，去我们的雅典总部看看。这个我也有准备——我在雅典有一个华人合作伙伴。我负责前期寻找客源，他负责找当地的房产中介合作，及后期各种手续的办理。我们在雅典租了一间很大的办公室，办公室在顶层，视野很好，还带了一个很大的露台，站在露台上可以看到雅典卫城。租金很便宜，价格还不到我北京办公室的三分之一。雅典卫城 （图片由作者提供）
不过，华人移民在希腊是不能开公司的，必须找一个本地“持牌人”，也就是我们所说的“法人”。找这样的人也不难，只要给钱就行。 就这样，我们的雅典“总部”成立了。平时办公室没人，有客户“考察”的话，我们才带人过去。营业执照什么的也可以提供给他们看，但都是希腊语的，看也看不懂，不过那张纸的确能在某种程度上打消客户的顾虑。如果国内有人去看房，我们就提前跟希腊当地的合作方打招呼，请他们做好接待准备。客户如果订房，订金必须交到我这儿，然后我会以公司的名义把房子买下来，再转手到客户名下。看房也是有“套路”的，每天看什么样的房子都是“预谋”好的，目的是成交。虽然有“套路”，但我还是守法的。客户从订房到最后拿“身份”，我全程负责到底。
担心我们被半路“截胡”中介跟着我们吃喝拉撒董女士 在希腊购房的中国消费者
我人生中第一次出国就是去希腊，还不是为了旅游，而是移民。 我是一个全职主妇，两个孩子的妈妈。从22岁结婚，我从未上过班，也没出过远门。我先生是一家私营企业的项目经理，家里经济条件不错，看到有朋友在希腊买房他也蠢蠢欲动。架不住先生每天在耳边“吹风”，我同意和他去雅典看看。他找了北京的一家中介，交了五天四晚的“看房费”，包括往返机票及雅典的食宿，每人8000元，孩子半价。中介派了两个人协同我们办签证，一个负责陪我们在窗口递材料，一个陪我们一家三口聊天——小儿子浩浩还不到三岁，我去哪儿都得带着。 那天，申请签证的人并不是特别多，但是办理的时间比较长，我们从早上八点半一直等到中午11点多。浩浩在屋里待不住，总想到处跑，我和先生就轮流带他出去玩。每次出去，中介都会有一个人“陪”着。那时我还不知道，他们是怕被同行“截胡”。在希腊大使馆的签证中心，每天都有不同中介的人“潜伏”。那天就有个小伙子想“抢”我们，结果就被我们中介的人拦住了。据说，那小伙子是另一家中介的，每天在那儿“蹲点儿”。出国事宜办理完，中介又找了另一个叫王虹的女人陪我们上飞机后。当时我们对她印象很好，王虹很热情，还准备了很多儿童食品和玩具，一路都帮我照看孩子。我们到雅典时，已经是晚上九点。在机场等候入境的时候，我发现一个巨大的中文广告牌，上面写着“25万欧元移民希腊”，再后来在雅典市区，我也看到过好几次类似的广告牌，包括公交车体广告——全是中文的。
雅典街道 （由作者提供）
按计划，我们第二天早上就要去看房子。不巧的是，赶上了周末，希腊人都休息了，看不了房子。
王虹就建议带我们去市区转转，我以“坐了十几个小时的飞机很累”推脱，但她坚持说好不容易来趟雅典，怎么也得转转，我们只好同意（后来才知道，这是为了避免我们“自由”活动）。
第二天早餐后，王虹先是开车带我们去了市中心的宪法广场、女人街、蒙纳斯塔拉奇跳蚤市场，然后又沿着海岸线开了70公里，到了波塞冬神庙。 在那里，我第一次见到传说中的爱琴海。以前反对先生在希腊买房的我动摇了，觉得能在这里生活也不错。几天的看房行程安排得很紧，浩浩经常哭闹，我被搅得心神不宁，恨不得马上回国。雅典街道 （由作者提供）
大概是看出了我的不耐烦，王虹又找了个叫小云的女孩专门帮我带孩子。她年纪不大，但挺会哄小孩儿，浩浩也很喜欢她。在后来的行程里，小云就一直“陪”着我们，吃饭、逛街、去厕所，走到哪儿都跟着。一天中午吃饭的时候，浩浩又开始闹，先生先吃完就抱他去楼下玩儿。无意中，我看到王虹对小云使了一个眼色，小云当时嘴里正咬着一块面包，看到王虹的暗示，赶紧放下面包去追先生和浩浩。那一刻我明白了，和在签证中心一样，他们是怕被竞争对手抢了生意。表面上，他们对我们热情周到，形影不离，实际上是不想让我们有和其他人接触的机会。雅典做这种业务的中国人太多了，万一我们被别人带跑，他们就前功尽弃了。后来，我和先生看上一处售价为25.5万欧元的房子，经过一番砍价，以25万欧元的价格成交。
中介带我们看的雅典住宅（由作者提供）
当时已经很晚了，我们说明天再交订金签合同，但王虹和一个据说是老板的人坚持要当晚签。反正已经决定要买了，我们就按他们的要求交了订金，合同也签了。先生对这个价格很满意。他一个同学去年通过一个有名的大中介买了一套房子，位置和我们差不多，面积没我们的大，但是花了三十万欧元。回到酒店，先生开心地说：“虽然咱们找的是小公司，但是省了好几万欧元，合人民币好几十万呢！”
坑国内同胞是普遍现象为了赚钱我们“睁一只眼闭一只眼”Damianos 雅典某房产中介经纪人
房产经纪人在希腊并不是一个赚钱的职业，但自从“黄金签证”政策出台后，我赚的比以前多了不少。我所在的公司是希腊比较大的房产中介连锁机构，除了雅典，在其它城市也有分支。 以前我们基本只做本地人的生意，也有少量外国客户，但大多来自欧洲，比如英国人、法国人，他们在希腊买房主要是为了度假。这几年，中国的客人越来越多，每年都有一大批中国人在希腊买房。对于中方公司的“套路”，我们也是知道的，只是睁一只眼闭一只眼而已。毕竟，我们自己很难找到那么多中国客户，全靠他们带过来。不过，我们只挣2%的中介费，不像他们那么“暴利”。我的工作说起来很简单，就是有中国客户来考察的时候，带他们看房。在希腊，大多数房东只讲希腊语，说英语的不多，所以我同时也是一个翻译。偶尔，有合作关系的中方公司，也让我帮着去机场接人，跟客户说我是他们公司的人。有一次，我带客户去看南部的一套海景公寓，事先跟房主约好了时间，他答应得很痛快。可是等我们到他家里的时候，他看来的是中国人，马上就说不卖了。
图片来源于壹伴
那是一个四十多岁的中年男人，性格直率，直截了当地说：“我知道你们中国人骗中国人，低价买高价卖，我有一个中国朋友就是这样被坑的！去年，她花20多万欧元，从她同胞手里，买了实际价格只有几万欧元的房子！”尽管我试图说服他，但他态度坚决，就是不肯卖给中国客户。遇到这样的房东，我也没办法，只能放弃。也有房主因为买家是中国人而加价的。他们清楚，中国顾客大多是为了“黄金签证”而来，所以会故意抬高价格。包括一些希腊本地的房产中介，他们在报价的时候会刻意上调价格，好从中赚取差价。有的希腊地产公司为开拓中国市场，还在北京设立了办事处，招了一些中国雇员。我的朋友Garry就是，他的中国办公室就在国贸。
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