李铁谈房产之（一）：中国的房地产价值到底有多少？| 城市百问

前言

目前，中国城镇化已进入高速增长期，我国规模城市总数达到世界首位，城镇人口数量已占据总人口数的60%。在取得了这些成绩的同时，当前城市发展中面临的问题却愈发突出，宏观经济与城市的发展问题联系也愈加紧密。城市债务增加，金融风险压力巨大，城市转型面临着严峻的挑战。

因此，在当前形势下，应当如何认识城市的发展规律？如何做好对城市居民的公共服务？如何提高城市资源的利用效率？如何增加就业和进行产业的空间布局？如何避免更严重的危机和风险的发生？这些一连串的问题都需要在借鉴国际经验的基础之上，结合中国城镇化的实际情况，寻找出解决的方法和答案。

于此背景之下，中国城市和小城镇改革发展中心设立《城市百问》栏目，利用我中心优质学术研究力量，试图解答城市发展、城市政策、城市规划等方面的种种问题，并将就城市发生的社会热点问题，提出我们的分析方法，供读者参考。

希望所有对此感兴趣的读者在本栏目下留言，提出有关城市的各类问题，以便我们及时解答交流。

                                                                                           编者

总第六十期

本期作者：

李   铁  中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家

最近关于房地产问题的争论焦点之一是中国房地产的市值已达接近450万亿，约65万亿美元，是美国房地产市值的一倍以上，相当于人民币发行量的接近3倍。如此巨大的房地产市值规模，确实令很多专家学者都望而生畏，因此，谈房地产色变的主要原因之一就是来自于有关方面对房地产市值作出的粗略判断。

当然，关于房地产市值的判断，还有其他几家研究单位得出的结果，例如也有人认为中国的房地产市值大约是人民币249万亿元，按照当前的汇率，折合36万亿美元，略高于美国的32万亿美元，而按人均房屋市值，美国则是中国的3.8倍。这种判断方法是把城镇户籍人口（5.9亿人）和城镇居民人均住房建筑面积（36.6平方米）作为依据，由此而推算出城镇户籍人口的可流通住房的市值，才是具备真正意义的市场价值，而农村住宅不可以进入城镇市场，所谓市值一说并没有意义。另外，恒大经济研究院测算房地产市值时则是把城镇常住人口（8.1亿人）和城镇居民人均住房面积（38平方米）作为判断依据，再加上以农村常住人口（5.8亿）、农村人均住房面积（48平方米）以及农村平均拆迁补偿标准（1500元/平方米）作为依据，得出的房地产总市值是282万亿元。

我个人认为，有关机构按照全国常住总人口（13.9亿）和全国居民人均住房建筑面积（40.8平方米），并乘以特定年份的全国住房平均价格（7892元/平方米）来估算房地产估值，这个算法有比较大的误区。一是因为我国的农村住房不能进入市场交易，按照现有政策只能在村集体内部交易，因此农村住房不存在市场估值的问题。二是农村住房基本是自费自建房，无法通过银行贷款来建设，而且不能抵押，更不能在市场上进行交易，对金融形势产生不了任何影响。三是即使现在有农村集体经营性建设用地入市改革试点，但全国仅有33个试点县（市、区），小范围的可以忽略不计。因此全国住房市场价值以城镇住房的市值为依据估值是相对客观的。

恒大研究院以用农村常住人口乘以农村人均住房面积作为农村住房总面积，然后再按照1500元/平方米的农村住房平均拆迁补偿价格计算总市值，这样算忽视了另一个问题。一旦住房拆迁补偿完成之后，原先的农村户籍也随即转为城镇户籍，意味着他们已经被纳入城镇户籍人口，住房也随即转换为城镇住房，纳入城镇的统计范畴。即使对农村住房进行估价，只能按照建安成本或者是城市近郊区非法律认定的租赁价格来评估，而远郊区的住房则对市场流通不会产生任何影响。

我个人倾向于第二种观点，就是按照城镇户籍人口和城镇居民人均住房建筑面积计算的价值作为我国房地产总价值是相对客观的。按照这种观点，如果我们达到美国的人均房屋市值标准，还有较大的努力空间。当然关于中美人均住房估值的算法，第二种观点也有误区，就是按照14亿人口的平均数来进行估值。既然我们没有把农村住房列入房地产市场估值的范畴，显然农村户籍人口作为住房市场估值的分母也是存疑的。我们可以按5.8亿的城镇户籍人口来计算人均住房市值，我们的城镇人均住房价值应该是美国人均住房价值的63% ，至少还有将近40%的提升空间。。何况随着城镇化水平的加快，未来还有几亿农村人口的进城落户需要解决住房问题。即使达到现有的城镇居民的人均住房估值水平，这种差距是显而易见的。

从我国住房价值评估看市值对金融的影响有多大，一直存在着疑点。一是如果我们按照人均一套房的标准计算，尽管有些城市对一套房的住房价值估值很高，但是存在着一定的不可交易性。因为如果要把一套房交易出去，除非继续购买住房，否则就面临无房可住或者是只能租赁住房的问题。从中国人的文化传统习惯来看，租赁住房的前提大多是买不起房或者没有必要买房。而在同一地区购房，买进卖出的差距并不是很大，对金融市场也不会产生冲击，只是正常的“一进一出”的市场交易过程。可以说，一套房的住房价值即便再高，但变现几率很小，对金融的影响也可以忽略不计。

二是虽然城镇居民住房的价值较高，但是真正与银行贷款有关系的住房到底占多大比重，也是个问题。因为城镇居民拥有住房的来源大约有以下几种，过去的福利分房，用很少的费用将单位分配的住房变为私人产权住房，并没有与银行发生关系；全价购买住房或者是拆迁补贴款购买的住房，也与银行贷款关系不大；原集体经济组织转化为城镇社区的私人建房，虽然占比重不高，涉及人群也不少；通过分期付款购买的住房，这部分人群多为年轻人，占比重较大，大多以首套房为主。其中单位福利分房后的房改房，因区位在主城区，可能估值很高，存在着较大的交易可能，但是多数是作为首套房，对金融市场冲击并不大。而私人建房，因土地制度的关系，进入市场的机会较少。所以真正能够对市场产生较大冲击的基本是二套房或者是投资性住房。因此，我们需要获得数据，对投资性住房面积占住房总面积的比重应该有更为清晰的判断。

三是即使要采取措施遏制投资性住房或者是投机性住房，还要看现在的经济形势和金融资产与住房资产的对比关系。我们只看到了住房投资价值的增长，往往忽视了近些年各级城市政府把大量的实体性投资转化为城市基础设施建设，造成城市公共服务能力的提高和基础设施建设水平的提高，直接导致了住房价值的升值。而且住房价值和投入能力的提升，反映了不同等级城市的投入水平差异与房价对应的关系上。从另一个层面上，我们更应该关注的是，城市投入和债务显示出房价的升值。因此，制定金融政策和房地产调控政策的关键，在于我们所有的货币投放量和城市建设资金的投入与房地产价值的关系。

四是如果我们试图去遏制房地产，缓解房地产投资的压力。对于城市居民来说，把钱放在哪里更为合适？如果存放到银行，由于货币贬值，利息较低，应该是净亏损状态。如果放到股市，长期低迷和熊市，股民投资进去，绝大部分只亏不赚，而且还需要一定的学习时间和操作技能水平才有可能少亏。而如果投资到地产上，城市基础设施投入水平在年年提升，城市建设与以往的差距摆在那里，当然有足够的升值预期。可以说如果城市基础设施投入少，房价的上涨的可能性就小。因此居民选择投资房地产可以说是市场的选择，而不是拍脑袋决定的。

关于中国房地产的分析人云亦云，一个房地产估值的错误判断，居然成为许多经济学家批判房地产发展的依据。原因在于，我们并没有认真的分析房地产价值，也没有分析中国的国情。评价房地产价值，只是分析的一个依据，至少我认为所谓房地产价值达到450万亿的依据是错误的，而且基于这个错误估算形成了房地产对金融及宏观经济形势可能会产生负面影响的判断，这种判断性失误，希望有关学者引以为戒。

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微信编辑：一米阳光