【萝卜点评】又到了交税的季节，详谈新加坡房产税～
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【萝卜点评第十一期】
又到了交税的季节，新加坡房产税
时间一晃到了2016年的一月，新加坡置业的广大屋主们应该已经收到房产税单了吧。注意1月31日是房产税截止日，还有两个星期，没交税的童鞋们赶紧喽。
最近几年中国不断的加强房产税的个别试点，房产税在未来全面推广的可能性可以说是呼之欲出，引起的争议也是非常大的。
不过房产税这个税种，在国外可以说是存在了很久了，各个国家也都有一套非常成熟的征收机制。
就说新加坡这里的住宅吧。截至2014年，新加坡全国组屋加私宅的供应量约125万间。
其中组屋约94万间，私宅（包括EC）约31万间。
到了2015年，新住宅供应增长了约5万间。全岛的住宅供应量目前是130万间左右。
税务局挺忙，每年要给这一百多万间房子评估一次年值(Annual Value)，从而决定房产税的多少。
所谓年值，就是跟市场上的平均租金挂钩，假设你家的房产出租出去，一年能收到的租金。
从租金里面扣去出租管理的基本开销（这个也是估算的），最后得到的就房产的年值。
下图是税务局给的例子。
这例子一看就是私宅，下面我会详细解释。
年值估算出来了，事情算是做完了一半。
从目前公布的规则来看，税务局评估房产税的时候还有两条清晰的标准。
住宅类型是组屋还是私宅。
第二，屋主自住房还是出租房。
我们先来聊聊第一条，住宅类型。
组屋制度是新加坡的定海神针，针对组屋的房产税必须优惠。
这个优惠主要体现在极低的组屋年值上，简直是一看吓一跳。
下面表格是直接从税务局网站拉下来的。
市场上的一个五房式组屋可以轻松租到两千块一个月。好地段的五房式租金到三千的也不少。但五房式组屋的估算年值只有一万块上下，估算每个月八九百块租金。
打三折，也是够拼了。
2016年度，所有的一房两房式组屋都不需要交税。
超过两万八千间的三房式组屋不需要交税。
还是有部分三房式组屋需要交税的，主要是那些位于成熟地段，年值比较高的房子。不过即使你家的三房式组屋要交税，最多也只需要交$37.6。
四房式组屋2016年度的房产税介于$71.2-$ 119.2之间。
五房式组屋2016年度的房产税介于$104.8-$ 152.8之间。
公寓式组屋2016年度的房产税介于$116.8-$ 164.8之间。
(以上税率都是针对屋主自住房)
住公寓的家庭，就没啥优惠了，按市场租金来吧。一个入门级三卧公寓，屋主家庭自住，年值一般在两万到三万新币，房产税通常都在一千新币以上。
下面再聊聊自住房还是出租房。
自住房享受优惠税率，年值首八千块免税，后四万七千收4%的税。
只要不是豪宅，年值都不会超过4%这个范围了。
出租房的税率就略坑爹了。年值的头三万块收10%的税，后面每一万五再加收2%，一直加到最高20%为止。
(详细税率，可以查看税务局官网)
所谓自住房和出租房，看起来分得挺清楚，实际操作起来还是有些模糊区间。
比如说夫妻两个人，每个人名下各有一间房。可不可以两间房都算成是自住房？
答案是不可以。 夫妻两人作为家庭的核心，名下只能有一间自住房。
再比如说有个房子屋主自己没住，但也没租出去，空关了一年。可不可以申请较低的税率？
答案是不可以。
以前这种空关房可以跟税务局申报，拿税务回扣。但是2014年起停止了。
还有一个很普遍的现象，屋主住在自己的屋子里，出租一个房间给租客。这算是自住房还是出租房？
答案是算自住房。
如果房子一直出租，现在要收回来自己家里住，怎么通知税务局？
登陆税务局网站mytax.iras.gov.sg
选择” Apply for Owner-Occupier Tax Rates”选项，申请把名下的房产从出租改为自住。
最后提一个房屋买卖时很多人会问的问题。1月就预付了整年的房产税，年中就卖了房子咋办。
别担心，房产税处理是房产交接的一部分。卖家多交的房产税部分，会由买家补给卖家。
如果您对新加坡的房产感兴趣，欢迎咨询我们的特邀房产类作者，彭威先生
（微信号：sugerfigherG）
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