大邦 | 快评：只有承租国有房屋的小微企业和个体户才能减免房租吗？

昨天（5月29日）下午市政府新闻发布会公布了《上海市加快经济恢复和重振行动方案》主要内容，进一步扩大了疫情期间房屋租金的减免范围。

《行动方案》延续了3月份《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》的规定，对承租国有房屋从事生产经营的“小微企业和个体工商户”明确“2022年免除6个月房屋租金”，对承租国有房屋、运营困难的“民办非企业单位”，“参照小微企业和个体工商户”也免除6个月租金，推动在沪央企、其他省市在沪国有企业参照该规定，为小微企业和个体工商户减免房屋租金，再次明确转租人不享受本次减免政策。

对商业综合体、商务楼宇、专业市场、产业园区、创新基地等非国有房屋业主或经营管理主体，“鼓励引导”其向最终承租经营的小微企业和个体工商户给予6个月房屋租金减免，按照减免租金总额的30%给予补贴，最高300万元。受疫情影响严重且在沪注册的餐饮连锁企业，分公司或门店符合小微企业条件且承担房租费用的，可视作小微企业享受房屋租金减免。

《行动方案》的减免对象只涉及承租国有房屋的小微企业和个体工商户，并不包括大中型企业。

按照目前国家统计局的划分标准，大中小微型企业主要是依据从业人员、营业收入、资产总额等指标来判断，大中型企业与小微企业相比虽然有更多的营业收入和资产总额，但同时也承担更多的经营成本，解决更多的就业人员，缴纳了更多的税收，其利润率也不见得都比小微企业高。《行动方案》中没有包括承租国有房屋的大中型企业，是否意味着他们不能得到减免？

另外，《行动方案》对非国有房屋租金减免的表述是“鼓励引导”，而非“强制”（政府的文件不是法律法规，也不能“强制”民营企业必须减免租金），方案中虽然规定按减免租金的30%补贴给管理者，但这并不足以弥补全部的租金。在这种情况下，出租人当然希望承租企业能够全额支付租金以使其利益最大化而宁愿不要补贴。我们已有客户在封控期间仍不断收到房东要求支付租金的催款函。

上述这两个问题仍然需要从法律的角度来审视。

《民法典》第533条规定：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

这就是民法所规定的“情势变更”，疫情期间管控措施要求居民“足不出户”、“静默管理”，这使得承租企业长时间不能利用其承租的房屋，这不属于商业风险且在订立租赁合同时无法预见，如果企业还要为封控期间的房屋支付租金的话，对承租人明显不公平。依据该法条，在这种情况下，协商不成承租人可以请求法院或仲裁机构变更合同。

上海高院于今年4月初出台的《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答三（2022版）》也规定：

承租国有房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照上海市有关政策免除合理期限内的租金的，应予支持。

承租非国有房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，可以引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解；协商调解不成，符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条情形的，可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，可视情况予以支持。

根据该条，应当区分疫情或疫情防控措施对企业的不同影响而分别进行处理：

第一种情况：因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，参照上海的规定进行协商调解，调解不成按照《民法典》第533条“情势变更”进行处理，根据公平原则变更合同约定。

第二种情况：受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，可视情况予以支持。自3月28日浦东和4月1日浦西开始封控，至今已有两个月，在该段时间内由于疫情防控措施使得承租人无法正常使用房屋，属于有权要求出租人减免租金的情形。

当然，《问答三（2022版）》也并没有提及承租国有房屋的大中型企业要求减免房租如何处理。根据民法平等公平的原则，不同主体在民事活动中应当平等对待，因此上述第二种情况也可以适用于国有房屋。

在今天（5月30日）上午上海高院发布的《六个服务保障复工复产典型案例》中，其中第二个案例为张某与容某房屋租赁合同纠纷案。张某于2020年3月承租容某的商铺用于经营，租期到今年5月1日。2022年3月以来受疫情影响商铺无法正常开门营业，张某决定关门停业，由于与出租方容某不能达成一致，于是张某在5月起诉至法院要求返还押金以及疫情防控期间的租金。该案经松江法院在线异步审理方式受理并进行调解，最终被告当庭返还押金和租金，原告撤诉。

松江法院认为：因疫情和疫情防控措施导致商业用房承租人无法正常使用租赁房屋的，承租人依法可以主张减免租金、延长租期或者延期支付租金。本案中，原告张某系个体工商户，受疫情影响无法正常经营使用租赁房屋，自身经营面临较大压力和困难。人民法院坚持共担风险、利益平衡的原则，以调促稳，情理并重，充分考虑双方的利益诉求，引导双方换位思考。本案的妥善解决使承租人得以收回一定款项，缓解了资金压力；出租人也能在无纠纷的状态下继续对外出租房屋，避免双方损失进一步扩大，有利于矛盾纠纷的彻底化解。

这次疫情给上海带来了前所未有的困难，目前各行各业都正在积极准备复工复产。复工之后，企业也会面临着更多新的问题，相信政府能出台更多的优惠政策助力企业恢复元气，重振经济。

张黔林

高级合伙人/律师

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