河西南，还能飞多高丨阳光
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光阴的脚步一向匆匆，不打招呼，也没提醒。转眼初夏，一梦醒来春已远，用来形容河西南，恰如其分。犹记得去年，奥体往南，鱼嘴之地，秋冬的凉风吹得人一阵阵颤栗，高庙街枯黄的芦苇把这片土地衬托得令人不安。
几乎所有人都在狐疑，河西南，太偏了啊！
彼时彼刻，偶尔穿行而过的有轨电车，从奥体疾驰而过，在高庙街的尽头，倏忽一个拐弯，消失在视野里。似乎无声的提醒着人们，这不是一个应该被遗忘的地方。
与世间其他道理一样，行情总是在质疑声中起步，在犹豫中上升。
河西南，从不起眼到当红炸子鸡，不过一年光阴，三百六十五天，时钟与分钟交错而过，所感触到的一切，足以写入这座城市的发展史。
奥体发展到现在，跌跌撞撞，一路蹒跚，已有十多年，方才木秀于林，冠绝南京。而河西南，短短数年时间，从规划图纸到现在隐然成形，仅仅两年。起步不低，但涨幅更大，仅仅一年，就逼近奥体十年的房价空间。
很多人，特别是奥体业主，很难接受一个区域，尚未熟识，便已涨透，根本来不及布局。像一辆车，在远处模糊着，依稀可辨，心里稍微犹豫，再看时，车已满员，除非付出更大的代价。这是今年上半年河西南一房难求的原因：供需关系。
悄无声息，南京似乎形成了一个“河西南买房团”，他们来自主城、奥体、城南、江宁、江北等区域，因为绝大多数人没有硬的买房关系，只能用肉身一遍遍的蓄势、启动、冲刺，从鲁能公馆到正荣润峯，再到佳兆业，到五矿崇文金城，乃至于失望而归，复而又始，虽然是一曲又一曲的悲歌，但在人潮奔赴中，亦有一种从众带来的安全感。
河西南是奥体的自然延伸，是既已成功板块的自然延拓，几条干线如江东南路、扬子江大道、庐山路，从奥体至河西南，形成了密集的路网系统，道路绿化层次感也强。
在未来，这里将形成“两轴、两核、两带、五廊、八片”的空间结构。其中，“两轴”指沿江东路及周边腹地形成的商务服务轴，以及沿江山大街的青奥轴；“两核”指CBD 二期、三期两个商务办公集聚核；“两带”指滨夹江和滨秦淮新河文化休闲观光带；“五廊”指长江与秦淮新河之间五条南北向的景观通廊；“八片”是指八个居住片区。
最重要的是：区域内，无拆迁的隐患。
一片空白纸，尽可以按最优化的方式做好整体规划。
试举一例，河西南的地下综合管网走廊，即“共同沟”，这种在城市地下用于集中铺设供水、排水、电力、通信、热力、广电、燃气等管线的公共隧道可以避免多部门管理重复开挖、路面经常被“开膛破肚”的顽症，并且非常有利于后期维护。相当于在地下做一条隧道，每公里投入在3000~4000万元，10公里长的一条“共同沟”就要三四个亿的投入。相较于普通市政道路，“共同沟”的投入要高出数倍甚至十倍。
539亿项目
关键词：全新、整体、规划。满足这三条的区域都是各区的压箱宝，所谓新城建设，特大城市规划定位，巨量资金无不是投入在这些区域里，一片片的钞票，洒在地上，不仅一层，甚至两层三层，那么，建设与资源的投入即相当于对土地进行赋值。地价和房价，岂有不涨之理？
全局而言，政府操盘手法愈发娴熟，先是住宅拍地，搞一手板块的启动资金，相当于付了首付款，再通过综合体和其他市民配套搭建整体的宜居环境，最后毕其功于一役，打造鱼嘴CBD，导入产业。
鱼嘴CBD效果图
从规划上看，定位极高：打造现代服务功能拓展的重要承载空间，突出总部经济，引进国内大型企业的总部、跨国企业的功能性机构与研发机构，同时与上海、杭州的总部经济实现互补性发展。
从蓝图上看， “南京和平中心”让人眼前一亮，规划一座600米与一座400多米的巨厦，周边是众多百米裙楼，坐落于鱼嘴，而鱼嘴湿地公园环绕其间，形成极富现代气息的标杆区域，如能规划落实，必将成为南京新的地标。
整体规划，分步实施。在持续建设的过程中，河西南接棒奥体成为河西新十年的重点打造对象，这一点确凿无疑。
从青奥到鱼嘴，从鱼嘴湿地公园到河西生态公园，大规模的绿色覆盖，甚至大片的湖域，目前已初步建好，每到周末和假日，市民从其他地方赶来，悠闲散步，有的在草坪上搭起帐篷野炊，有的在湖边欣赏影影绰绰的城市之姿。
河西生态公园
在滨江一侧，金地中心、正荣财富中心综合体的兴建，标志着河西南配套商业的伊始，接下来，五矿崇文金城这一侧，有两块综合体土地待拍，从而形成了较为密集的商业综合体集群。
较高容积率的河西南，搭配密集的学校、稠密的综合体、医院与敞阔的生态公园，这一切构成了市民生活的基本要素，以目前楼盘的定位来看，基本是中产定位。
河西生态公园
随着G12、G13、G14拍地，葛洲坝、电建金茂的地王，高地价决定了只能做豪宅，也利于区域氛围营造，提升了区域含金量。
当然，随着学校、生态公园、医院与综合体这些资源的陆续落地，河西南房价一飞冲天，其实也让很多人烦恼。如果一个地方，预期后天会很好，那么，大家索性连明天都等不及，抢在今天买入。这一点，在河西南身上，体现得淋漓尽致。这个过程也是一种让人预测、分析、纠结、忐忑、犹豫的阶段，充满了无数人心的博弈与交错。
因整体较高的容积率，河西南一向被诟病。其中，最担忧的是交通。整个区域，贯彻了“窄马路、密路网”新型城市规划设计理念，整体为开放式街区，克服了奥体大马路无法形成商业氛围的缺点，密集的窄路，适合逛街、行走，有利于形成社区感与商业氛围。当然，南京的其他新城区，以后也多是“窄马路、密路网”模式，这也是全国大中城市的发展趋势。
直观而言，河西南至少3条地铁、2条有轨电车经过，总体而言，相对密集。另外设置了不少公共自行车服务点，在区域里，有鼓励公共交通的意味。
（1）河西南骨干路系统总长48km，密度3.48km/平方公里。
（2）河西南支路网系统70.5km，密度5.54km/平方公里。
对比现行的国家标准GB5022095，符合且有一定超前量。当然，实际效果，依然存疑。
之前写地产文章，开玩笑称河西南七个小矮人，摁倒了南外这名白雪公主。而让人感慨的是，居然不止一名白雪公主，而是有两个，一个是公办，另一个是民办。
如今，生态公园和崇文金城旁的南外校园纷纷林立，预示着未来生机勃勃。
有人不屑，是南外，托起河西南的房价罢了（目前，新房3.5万，二手房4.2万）。
但，不如换另一个思路，更为本质的思考：为什么南外会在河西南布局双体系来运营，成为南京最大也是唯一的学校密集区？
南外岂是傻子，相反，比猴还精。在名校纷纷跑马圈地的现在，落子河西南，将成为南外集团布局未来的重大举措。整齐划一、重视教育的中产社区，避免了老破小的生源拖累，又不必像豪宅社区那样深居浅出，人烟稀少。
因此，河西南与南外，干柴烈火，一拍即合。
（1） 河西南起步价（2014）2.1万/平；
（2） 河西南目前新房市价3.5万~3.9万；
（3） 五矿崇文金城二手成交价3.9~4.5万。
显然，整体区域，远远称不上豪奢，比不了河西中部个别盘，但也从未屌丝化。“中产”定位与痕迹明显。而购房者，也以30多岁居多，正处于家庭和事业的发展期。与城东有些楼盘形成了鲜明对比，后者，明显40、50多岁居多。板块的发展心态，其实隐然透显。
在南外落地之前与之后，不少媒体和自媒体用“真伪南外”来做定位，取笑河西南，属于重大解读失误，误导了不少人。无论民办或公办，皆为南外教育体系。虽然有学区的南外是不是南外另当别论。但公办南外的竞争对手是其他公办，而民办南外的竞争对手，为其他民办或仙林南外。整齐且相对优质的生源，为南外教育体系提供了可靠保障，（以后专题分析南京的教育格局、趋势与南外）。
就河西南南外（民办）与仙林南外而言，南外精妙的做了两个布局，一东一西，且与南京其他民办学校不同，南外都是12年一贯制，具备强大的兜底能力。这在江苏高考减招、大家对国内高等教育信心不足的大背景下，尤显得吸引力。
（1）政府重点打造区域，众多利好在未来将陆续落地，比如，今年通了一条地铁，建成一个综合体，明年又落一条地铁，后年通一条有轨电车，以后，写字楼落成，再以后，南外对嫡系进行定向优录……每一条利好都直接震炸人心，提升区域价值。况且，河西南还有不少优质住宅用地，未来地价不可预测。因此，河西南楼盘，与其他区域见缝插针竖立起来的豪宅相比，是个体与整体的结合，是集团军的作战态势，优势明显。比如，主城不少豪宅，受制于周围众多的老破小，无法独立提升区域价值；
河西南地价节节攀升
（2）配备史上最密集的学校群，一套南外公办，一套南外民办，从幼儿园到高中，一站式解决方案，未来的房租与房价皆有支撑。这也避免了主城或其他新城区，幼儿园一个地方，小学换一个地方，初中换另一个地方。这里，一住就是12年（幼儿园~初中）或15年（幼儿园~高中），对于很多家庭，租6年已经是忍受极限，租12年或15年，恐怕还不如直接购房；
（3）整体精装修，中央空调+地暖+新风系统基本标配，另每个楼盘都有各自的亮点。当然，精装或惊装，退而求其次，总比毛坯好。与燕子矶、江北新区、大校机场、仙林湖等区域相比，这是全市唯一整体精装区域，较高的房租会屏蔽廉租、群租现象；
（4）南京已经正式进入拥江时代，在南京所有3.0新城区中，河西南、鼓楼滨江、江北新区核心区是少数几个滨江区域，滚滚长江，拥江的不仅仅是楼群，而且是海量资金，这些区域的发展将获得城市的优先资源倾斜。
（1）江北新区核心区是南京的王牌区域，承担着重要功能，对皖北、苏北有着直接的辐射，甚至引导整个区域的发展。从而与河西南有一定的竞争关系，尤其是总部经济领域。政府是将资源贯到河西南，还是江北新区，或依据各自功能定位有选择的投入，目前尚无明确划分；
（2）虽然，河西南是落地确定性最强的整体规划新区，但落实尚需时日，在这个较长的过程中，存在着节奏感的差异，资源投入与货币政策也动态变化，疏密不一。因此，河西南房价必然存在波动；
（3）容积率2.75，高楼林立，排列在空旷地带，仿佛一串颜色各异的巨大音符，连空气都带着铿锵的韵律。有位住城东别墅的朋友就跟我说，从低密度的仙林来到河西，感觉进入了一个进取意味颇浓的新城，虽然日新月异，瞩目繁华，但毕竟没有通天通地的静谧与自在感。
河西南规划图
（一）五矿崇文金城 ——关键词“文”，楼盘毗邻南外，因此成为学区确定性最强的楼盘。整体营销策略落在“文”，楼盘借鉴常春藤院校,运用红砖和褐石等元素,营造学院派风格。且与荒岛图书馆合作，建有社区图书馆；其次，崇文金城的户型非常方正，动静分离，户型较多，复式、平层都有，大小面积兼备，能满足各种不同的需求；第三，地段相对较好，距离江东南路、生态公园和未来的综合体商业近。
五矿·荒岛图书馆
（二）朗诗熙华府 ——朗诗在河西南的作品，有着一如既往的朗诗特色，绿色科技与人文气息的结合，与五矿崇文金城一样，不纸书店也是朗诗熙华府的亮点，书店布置得明艳漂亮，试图营造书香氛围。稍微翻了翻，书籍大多为财经、旅行与其他畅销书。
（三）升龙天汇——升龙在南京的三个楼盘之一，楼盘定位低于升龙公园道。一期是干挂石材，但二期做了减配。升龙有一些户型，过于强调功能性，有一种“尽量少的面积做出尽量多的房间”之感，影响了舒适度。据说，升龙团队招聘了不少龙湖的人，手法凌厉，颇为鸡贼，楼面价比五矿低1500元，售价一般低于五矿约2000元，有尾随意味，在整个河西南与鲁能、招商一样，性价比突出。网上升龙的负面新闻不少，至少说明，没缴纳百度公关费。物业方面，升龙配备了高力，签约三年。
（四）招商雍和府 ——延续了招商地产在南京的一贯气质：无甚亮点。规规矩矩，普普通通，楼盘体量不大，营销题眼“轻奢精筑”，正过来看一遍，倒过来再看一遍，还是一头雾水、不甚了然。雍和府，有两件事留有印象，一个是开盘时，通往售楼处的路被友商用挖掘机堵住；二是138㎡4房，4开间朝南，但朝南2个房间的开间却较小。总之，招商雍和府盘的最大印象就是“没有印象”；
（五）正荣润峯 ——福建名企，颇有“小仁恒”的口碑。在细节上，下足了功夫。一般而言，建筑往往是凝固的音乐，彰显艺术品位，正荣润峯做到了颜值三高：售楼小姐、售楼中心、样板房。因此，润峯属于第一眼美女，颇为讨人喜爱。户型设计中规中规，中小户型不如大户型。当然，整个河西南大户型，也只有正荣润峯175㎡和五矿170㎡。
175㎡是经典，样板房装修是梁景华先生设计，合理运用米、白、灰色，极富现代气息，对空间进行了恰到好处的勾勒，富有层次感，营造出细腻温馨的港味。再好的样板房也仅仅是样板房，后期交付有待观察。缺点是，售价一直是区域最贵。
（六）佳兆业城市广场 ——与五矿崇文金城一样，临近公园和南外，学区确定性强，但也相对临近中和村保障房。两个关键词：户型与破产的新闻。佳兆业最让人不安的是，时不时传来公司破产新闻，惹得买房人心里忐忑。虽说风险不大、南京独立运营核算云云，但总之不是什么好消息，作为在南京的孤盘，多少有些疑虑。户型较好，87平做到三房两厅一卫且主卧带衣帽间（当然也牺牲了次卧空间）；125平做到4房；141平做到五房。
（七）海峡城 ——拿地楼面价4752元，拥有巨大的成本优势。一个屡屡在质疑与维权声中却销售还很不错的楼盘，独居江东南路另一侧，临近鱼嘴生态公园、华侨城欢乐海岸与商业综合体，有一定的地段优势。学区是一中，靴子落地，中规中矩。世贸品牌的口碑一般，得房率一般，部分户型存在暗卫。但总体而言，性价比突出。未来可能受华侨城的利好影响，有益升值。
（八）鲁能公馆 ——河西南曾经的地王，跟山东大汉的彪悍相符合，销售很积极，迅速开盘，也试图迅速清盘。亮点是楼间距较大，精装修配置较高，但地段比较偏，临近中和村4期，每次销售的性价比较高。因为是鲁能在南京的首盘，缺乏历史楼盘案例参考，尚需时间检验。
河西南总体定位为社区感强烈的“中产”区域，目前“星八客”楼盘基本定位也如此。但河西南之后，因地价高昂，楼盘只能做成豪宅，才能获得溢价。
从2015年至今，一二线城市热点区域房价大涨，单价动辄三四万甚至更多，对于普通家庭，面对如此单价，偏向于考虑这个公式：“总价-功能”，即多少总价，能买到多少卧室的房子。
比如，前期开盘的五矿崇文金城，500万-140平（4房），相对规整的4房设置，功能齐全；佳兆业城市广场，295万-87平（3房），紧凑小三房，但好歹也是三房。与之对比，奥体或其他区域，之前143，也不过是3房；90多平，普遍是2房。在一定的总价区间，人们更愿意选择房间多的。
而且，功能性是一方面，户型的设计，新房普遍较旧房出色，大多能做到动静分离、动线合理等，这也是为什么南京人普遍追捧新房的原因之一。
综合而言，从时间长轴上衡量，江心洲均价、河西南均价与奥体均价逐渐趋同。目前河西南价值：趋于中高端而不是最高端。河西南的高端是金茂的G12/G13和葛洲坝G14地块，未来保本房价也在5万多和6.5万以上，当然，还有以后的其他未拍卖地块。土地价值堪比江心洲和奥体的核心位置（江心洲因中新公司、仁恒的推地计划及其他复杂因素影响，尚未有地王，但价值蕴含在土地里）。
最后，评判一个区域和楼盘的价值，某种意义上，取决于“不确定性”。如果一个楼盘，该有的都有了，该落地的都建成了，并常年保持稳定态，那么可以理解为“不确定性”很小，其价格等于价值，涨跌随大势。而一个楼盘，如果不确定性较大，变数很多，尚未有资源投入，那么其价格不同于价值，存在一定空间。
所谓保值或投资，大道至简，无非就是对“不确定性”的把握。只有在不确定性较大的情况下，才能获得超额收益。如果一切尘埃落定，所有因素都瞧得见、看得着，成熟稳定，那价格也反应了全部价值，岂有空间可言？
河西南一路走来，虽荒凉，但内在的光芒已经万丈。诚然，有先天性的遗憾，充满了不确定性，比如公办南外以后会不会有优录，比如教学质量，比如综合体商业的兴兴向荣等，而这种不确定性，不也是一种人生的博弈，体现了一个人的眼光与勇气？
未来的河西南，依然前途未卜，物价局的定向限价也扭曲了价格体系，导致二手与新房价差（5000）悬殊。政府“有形的手”耐不住寂寞，东一摸，西一摸，在这眼花缭乱且房价上涨预期几乎消失殆尽的此时此刻，每个人都会为自己的选择——短期或中长期，看多或看空，付出代价，或喜或悲的情绪将后置在未来5年。
其实，关于“不确定性”，房市、股市甚至人生的大道理大多如此，就像一个男人，穷困潦倒，未来堪忧，当然也无人问津。若有朝一日，才华与能力发出夺目光辉，到那时，应者云集，门槛踏破，不过是对已然“确定性”的认同与赞许。也许，那个男人更在意的是，之前落魄时，不离不弃坚守的那个女人。
爱情的浪漫如此，而房市与股市的价值投资，亦如此。
荒凉之上的河西南实景
阳光∣CEC圈层主编
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