南京热门板块分析，附各区域剩余房源
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导语
我们对南京各个板块的认同、与争议，形成了板块的房价浮沉与跌宕。
调控之下，南京的板块都出现了相应的价格红线，新房价格虽然受限，但各板块的利好却都在逐步的夯实与发展， 变幻莫测。真实价值，到底如何？
下面对河西南、江心洲、仙林湖、板桥、禄口、麒麟、燕子矶、鼓楼滨江、江北高新区、江北核心区、大校场、南京南站、新玄武等13个板块不做偏执判断，仅做适当分析。
2015年，奥体往南，鱼嘴之地，几乎所有人都在狐疑，河西南，太偏。与世间其他道理一样，行情总是在质疑声中起步，在犹豫中上升。
关键词：高价地，南京最高楼
2016年5月份河西南挂出3幅地块，G12地块楼面价拍出37027元/㎡，G13地块拍出36890元/㎡，G14地块楼面价更是达到45213元/平米，刷新了南京地价，之后到的11个月的时间里，再没有土地供应的消息。
河西南G97鱼嘴地块在今年的2月14日被金茂以73.4亿的价格拿下，可以说，金茂给了南京的一份不菲的情人节礼物。规划建设一幢高度约550米的超高层写字楼，预计将超过紫峰大厦，刷新南京第一高纪录，成为南京新地标。
南京最高楼，不能否认，这种心理刺激是很大的。
环境：从鱼嘴湿地公园到河西生态公园，生态环境不言而喻。
商业：在滨江一侧，金地中心、正荣财富中心综合体兴建。接下来，在五矿崇文金城一侧也将有多个地块建设商业综合体。
教育：南外在河西南布局了双体系，成为南京最大也是唯一的学校密集区：一套南外公办，从小学到初中；一套南外民办，从小学到高中，此外还有一所青奥村小学；另有多所配建幼儿园，一站式解决上学问题。
交通：直观而言，河西南至少3条地铁、2条有轨电车经过，相对密集。另外设置了不少公共自行车服务点，在区域里，有鼓励公共交通的意味。
最重要的是限价之下，没有水分的河西南，板块价值凸显。但整个区域，贯彻了“窄马路、密路网”新型城市规划设计理念，也让人担忧，以后这里堵不堵？闹不闹心？会不会陷入在茫茫车海…
当河西南首度破3万的时候，鼓楼滨江最高也就维持在27000元/平米。然而今非昔比，当河西南精装只能3万5原地踏步之时，鼓楼滨江中冶的毛坯改善房也卖到近4万/㎡了。
关键词：鼓楼、滨江
鼓楼在南京人心目中，是几个意思？学区房聚集地，68.8%的南外录取比例，其他所有区加起来还不到鼓楼一半！
在鼓楼人民的眼中，这里科教文卫云集，是南京当仁不让的老贵族、老大哥。至于下关，则相当于上海静安合并了闸北，穿上水晶鞋了！
鼓楼滨江CBD
交通：内环西线和扬子江大道。有两条过江通道，南京长江大桥和规划中的建宁西路过江通道，未来也会成为和江北新区紧密对接的通道。此外还有两条规划当中的地铁5号线和9号线，在下关站交汇。
教育：鼓楼区优质学区资源的导入，是其他板块无法可比的优势。已有天妃宫小学，拉萨路小学分校、力小分校、树人中学、金陵汇文中学、南京十二中等都将进驻。
商业：鼓楼滨江商务区未来将建成百万平米的办公载体，集聚一批国际国内知名的企业，将建成50万平米的商业项目，成为辐射南京城北商业核心，将成为在长三角乃至全国有影响力的高端商务区。
老城新造，“鼓楼”本身即品牌，地铁学区双料傍身！但，区域内有一堆容积率很高的房子，有点可惜。
谈及仙林湖区域，早在2007年前，该区域还是一片荒芜。直至2007年的国土局挂地，终于敲醒了这片沉睡的处女地，仙林湖目前最高地价达到了24871元/㎡。不知有多少人刚来南京上大学的时候还嫌弃仙林偏僻。
关键词：生态、低密度住宅
这是优点，仙林是南京最像欧美社区的地方，整体低密度，花团锦簇，绿草盈盈。给人无限的美好想象。特别是湖、水、绿化带，给人整体的宜居感。仙林湖公园预计2017年底建成，是整个南京市范围内除玄武湖公园之外，规划面积最大的一个以湖景为主要资源的公园。
根据最新规划，仙林湖3大高价地块都明确要打造成低密度的高端社区。
交通：地铁4号线开通，“小紫”刷爆朋友圈。受益最大的当数仙林湖板块，2号、4号双线直达，再加上文化旅游目的地南京万达茂即将开业，“板块赢家”非仙林湖莫属！
商业：万达第四代文旅综合体万达茂确定落户仙林湖。有万达的地方，人气是不愁的。
医疗：2016年5月，南京投资网上仙林大学城白象片区医院项目在招商引资，从公告上可以看到，该医院预计总投资10亿元，建设年限2-3年，招商意向是专科医院、综合性医院。
教育：2017年仙林湖4所学校将交付，分别为小红花艺术学校、仙林湖小学、仙林湖幼儿园、新城香悦澜山自建幼儿园。
交通加人文，曾经爱理不理，如今高攀不起。
原本长江中孤立的一个小岛，甚至每到夏天就淹，过去，就是南京的一个后花园。岛上水杉林立，到处都是葡萄园，这是很多南京人的印象。然而就是这样的小岛，在南京城的发展中，随着河西新城的崛起，随着江北国家级新区的获批，其土地价值被挖掘，与新加坡合作开发，故名“生态科技城，低碳智慧岛”。
不要轻易否定政府的目标与智慧，这几个字都很有讲究。
关键词：科技、生态
在经过了去年夏季“暴力梅”的考验后，作为建设海绵城市三大示范区之一的江心洲，街道和房屋一切安好，岛内的河道也在安全的水位内。据悉，江心洲岛的防洪标准为100年一遇。
岛屿其实不稀缺，长江上多的是。但城市繁华中心的岛，是稀缺资源，尤其花园感，给人感觉很好。
交通：岛上的地铁包括有地铁10号线、地铁4号线二期（规划中）、地铁13号线（规划中）。长江五桥夹江隧道长约1.8公里，建成以后从江心洲上岛或者下岛仅需数分钟！
教育：目前1所24班小学和3所12班幼儿园已新建完成，2018年底还将建成一所国际学校。
商业：江岛新天地是全市独具一格的首个滨江商业综合体，建筑面积约为6万平方米，预计今年对外营业。
河西新城与江北新区之间，江岛之心，水梦小镇，配套够不上，很多规划还需要时间、时间、时间。
南京有8个刚需阵地在2016年消失，燕子矶赫然在列。这个原本的刚需重镇新建商品住房销售均价已由原先的1-2万元/㎡，上涨到了2.5-3万元/㎡。
在很多人对于燕子矶的印象或许还停留在以往那个堆满了工厂的南京郊区，然而如今的燕子矶新城早已焕然一新，改头换面。
关键词：近主城
有人喜欢安稳确定的板块，而有人更喜欢波动性大的板块，这意味着机会。当然，也有人担心之前化工厂的影响，也影响了信心和开发商定价，目前在售楼盘均价2.5万，平心而论，在六合地价都破万的世道里，距离新街口直线距离15km的燕子矶并不算贵。尤其是今年3月底的一场土拍，将燕子矶的地价刷高到23681元/平。
交通：南京地铁1号线北延工程，预计2020年建成。和燕路过江通道提前开工，将来从燕子矶新城去江北会更加方便。
教育：南外仙林分校燕子矶校区、晓院附小燕子矶分校、栖霞区特殊教育学校三所高品质合作办学的新学校签约。目前南外燕子矶校区已经开建，预计两年内完工。未来新城规划学校共计43所，其中小学10所，初中6所，9年一贯制2所，高级中学2所，幼儿园23所，以解决燕子矶地区居民子女上学问题；
医疗：有望迎来第一家三甲医院，据栖霞区网络发言人的回复：三甲医院前期方案研讨已发动，正在主动招商中，预计今年将正式确定医院。
燕子矶不缺历史与风景，也不缺文化，更不缺整体规划，但唯一缺少的是信心。有些人对其有顾虑，种种不确定性，然而，“不确定性”不就是可能的空间吗？
麒麟其实距离主城很近，曾一度显得有些“消沉”。但随着今年交通、配套等多个工程项目连续开工，再加上地价一鼓作气冲破2字头，麒麟板块房价冲得厉害，当然，调控也是当头一棒，现在的行情尚需观察。
关键词：预期模糊
面对当前的调控，麒麟处境有点尴尬，尤其是曾经楼面价22353元/㎡的的京奥港未来墅项目，前段时间，传出毛坯3万元/㎡的消息，很多人都预测麒麟房价不稳。麒麟的配套和教育需要加油了，夯实板块的规划，才是现在最紧要的。
麒麟科技创新园
医疗商业：麒麟荔枝广场文化商业综合体、长江黄浦智能医疗中心等重大项目开工。
交通：麒麟有轨电车1号线预计今年开通运营，虽然已经爽约多次；光华路东延段跨绕城公路立交工程将在今年下半年开建，预计工期2年，麒麟科技创新园将实现与主城的无缝对接；
教育：新添幼儿园，麒麟实验小学今年9月将招生。
麒麟屌丝逆袭，前景看好，假以时日，纸面规划自然慢慢兑现，但翻倍上涨之后，动力稍显不足。
关键词：几何位置
虽然南部新城带了一个“南”，但实际上，从地段来看，它的位置更接近南京的中间。倚靠主城，毗邻江宁、秦淮、雨花，与河西新城也相距不远，相对居中。南部新城，其地段的几何位置就秒杀了南京大部分新板块。
一直以来，南京各种规划就有三个副中心的说法，其中一个就是“南部新城”。
交通：与其他新城和新版块相比，南部新城最不缺的就是交通，本身就是高铁枢纽中心，这是一个窗口。另外，根据规划，一共有5条地铁线，目前已开通3条：1号线、3号线、机场线。6号线、宁和城际也在规划里。
商业：绿地之窗、证大喜马拉雅、金轮星立方等商业体，无论是商场，还是办公写字楼，区域内的体量都很大。
定位：
南部新城包括两个部分，一个是南站部分，另一个是红花大校场部分。前者，主要基于交通和商业，部分住宅；而后者，才是相对综合性更好的宜居板块。
因此，交通枢纽为标签的南部新城（南站）板块，成也交通，败也交通。交通枢纽附近的房价，很难成为一个城市的高峰。
第一，虽然高铁是高级的铁路，一些人担心的噪音、震动等因素也许不存在，但毕竟不能算作 “利好”，有天花板。
第二个不利是三区交界，秦淮、雨花、江宁三个区都占有部分。这三个区中，教育资源相对丰富的秦淮区，因为有另一个“红花大校场”板块的存在，未必在这里投入最优质资源。
另外有3个细节：
（1）岔路口G46地块楼面价拍到27034元/平米，给南站板块估值带来新的想象；
（2）此处有一个神秘的楼盘，就是“绿城深蓝”，为绿城代建；
（3）房产咨询中，南部新城也是热度最高的板块之一。
南部新城（南站）发展没有疑问，趋势向好，是一个“门户”特征明显的板块。除去一些不确定因素，目前三万五价格有支撑、能保值。
关键词：秦淮区的压箱宝
该区域的定位与南部新城南站部分有所不同，相对更宜居。未来的教育、交通、医疗和产业，秦淮区必将精雕细琢，因为，这是秦淮区的压箱宝，是自己人。
交通：整个区域与建邺的河西南很相似。当然，作为新城区，也必然是“窄马路，密路网”的规划设计格局。到那时，河西南不必承担容积率南京最高的恶名了，其实，但凡是新城区，无论南京或其他城市，街区制都是未来的趋势，像奥体这样的“大马路，楼盘相对低的容积率”情况，以后不会出现。
真正的核心区板块，所有权清晰，发展明确，前景看好。随着保利堂悦4月21日最后一栋楼10号楼开盘， 整个区域内几乎无房可售。
关键词：板块适中
规划定位的级别不高；板块热度不高，楼盘数量也不多，有特定的客户群。
教育：玄武是南京传统教育强区，北京东路小学、南师附小、长江路小学、科利华中学等，都算作教育资源，对于这种老牌区打造的新城区，名校的分校是立竿见影之效。
交通：除了距离新街口较近，此外，还将有4条地铁在该区域交汇，分别为地铁1、3、6、9号线，加上南京火车站高铁，交通也便利。以后，这里的白领上班很方便，周边的风景也很多，无论是玄武湖还是紫金山，触手可及。
新玄武不算是热议很高的板块，风险与不确定性不多，属于自住改善、想买就买的范畴。
关键词：与河西南直线距离近，新房不贵
地铁，一直是是板桥的短板。地铁是什么？除了便捷的交通利好之外，还是一个非常强大的预期因素，这代表着政府的重视与关注。
其实，一直以来，与其说板桥缺地铁、地王与学校，不如说板桥缺关注，缺爱。
两个有利因素
（1）板桥新城——倘若称作新城的话，距离河西南咫尺之遥，河西南成为新贵，未来的鱼嘴也将成为总部中心、金融中心，数栋地标性的摩天大楼建起，南边一点的板桥还有机会。
河西南与板桥的秦淮新河大桥，预计今年6月底竣工通车。
（2）宁和城际，在板桥区域设有刘村站，位于绕城路与龙藏大道交汇处。
板桥的热度很高，呈现“新房热卖，二手成交困难”局面。作为房价的洼地，也是相对安全的。板桥新房值得关注。
关键词：房价洼地
禄口板块表现，令人称奇。房价10年涨583%，2016年前5个月禄口卖房超去年全年。区域内热盘新城保利天地已清盘，目前所剩房源也相当少了。
刚需重镇，受“价格保护”，风险不大，是南京为数不多的洼地板块。但3月31日的土拍将禄口的4副地块的楼面价都抬高到1.2万/㎡以上，房价预期变高。
关键词：潜力板块
交通：现在有S8号线和地铁3号线未来还规划宁滁南线等地铁线。高新区毗邻规划中的南京北站，南京北站作为江北新区重点交通工程之一，将成为南京乃至长三角区域又一重点核心交通枢纽，将来可能成为另一个“南站板块”。
教育：由新城地产代建的小学已经开课，挂牌浦口实验小学高新分校；高新区的绿地悦峰公馆和弘阳时光里将共同引进南京市浦口外国语学校高新分校。此外，还有南师大高新幼儿园、金陵中学高新分校等。
区域规划：高新区的功能定位为科技创新示范区、产业转型引领区和产业融合示范区，产业发展意味着将来高新区将聚集人口，再加上高新——大厂是城镇体系规划结构中心城之一，将来会辐射苏北、皖东、皖北的区域中心。
高新区房价为8000/㎡到如今1.6万/㎡，也仅仅用了两三年的时间，地铁，公交，柏油马路已经贯穿整个区域，整个区域的住宅建设也已经初见雏形。
关键词：国家级新区核心区
江北核心区是全新规划，交通、教育、商业等重要配套都需要时间落实，发展存在一定不确定性。随着规划的落实，未来新地块的推出，核心区有较大的潜力，但是短期难有较大变化。
1、江北新区规划展览馆（新区市民中心）：项目位于定山大街与滨江大道交界处，属于特大型工程，计划投资51118.50万元，项目主要建设规划展示中心、公共服务中心、市民活动中心、地下车库（含人防）、广场及绿化等。即将正式开工，预计2020年建成。
2、南京美术馆新馆：项目位于石佛路与万寿路交界南侧，项目占地约3.5万平方米，地上建筑面积约3.5万平方米。
3、江北图书馆：项目位于石佛路与万寿路交界北侧，占地面积约1.46万平方米，地上建筑面积约3.8万平方米。
4、地下空间一期建设项目，位于万寿路及横江大道之间，沿定山大街两侧，拟建设34万平方米地下配套商业，58万平方米地下停车场，6.87万平方米公共空间、地铁四线四站四区间（4号线、13号线、11号线、15号线）及地下综合管廊。预计2017年9月正式开工建设，6年内完成该项目全部建设工作。
5、江北新区纬七路（江北段），又叫浦口大道，全长约3.44km。该路是南京“井字三环”快速路网中井字骨架路网的重要组成部分，是江北新区向南辐射的重要通道，项目已经正式开工。
6、滨江大道（西江路至绿水湾南路）全长3005米，现已进入施工，计划2018年8月底竣工。
江北新区需要较长时间的发展，不是5年、10年的事，而是更长的时间周期，江北新区核心区则是政府撬动的一个点，是江北的龙头，江北华润国际则是典型的“神盘”，周边的产业、资源与学区充满了想象力。