在供需关系的学区房战场上，这是一场心理恐慌 | 阳光

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— part 1 —

一个被视为畸形的房产现象，打破经济规律，再到全民刷屏“清华毕业生买不起学区房”。这么多年，学区房是人人喊打，但也越打越涨。

教育界人士撰文表示人民群众家门口的也是好学校，没必要去买学区房。然后，他自己的孩子通过人脉去择“没有必要”的学校。

其实，要么花钱（买学区房），要么权力变现（择校），基本就这样的局面。

相对而言，学区房好歹是透明公开的市场行为，你情我愿，真金白银。诚然，学区房是教育不均衡的产物。这话没错，但关键是，教育何曾均衡过？

天下大同，有福同享，有学同上？

于是，一剂加料的浓鸡汤慰藉苍生：最好的学区房，是你家里的书房。

众生似乎顿悟。

但以逻辑表明，以南京为例，带有书房的套房好歹是4房吧，面积140紧凑4房，限价3.5万，总价也在500万——关键买不到，还得房号费数十万。

这比南京一线学区房还贵！

一定有人认同，也有人不认同，学区房恰恰是观念认同者的集合，硝烟弥漫，房价上涨，这就是客观上博弈的结果。

— part 2 —

体制诞生了学区房

“房子是住的，不是炒的”，但学区房往往是买来用的，不是买来炒的——尽管，保值能力也很好，2年前南京还在为5万/平的学区房惊讶时，现在小户型甚至已过8/9万。

Why ？

当公办教育取消了统一考试，以后再也不会重新统一考试。只能就是“就近原则”，“就近原则”决定了学区房相当于购买房票。学区房的本质是房产与教育资源的绑定关系，因此，孩子与好学校之间仅仅隔着一套学区房。

买什么房，就上什么公办校，中国如此，美国也如此。

这在体制上决定了学区房的诞生，学区房=房子+学票。

举个例子：同片区，白云园小学的白云园多层，成交3.75万/平，芳草园小学的蓝天园成交5.57万/平，价差=1.82万/平。这就是学票意义。 

学校的排名

只要有学校的地方，就有排名，只不过在不同地方与不同时期，评判标准不一样，在南京，小学排名是以南外的录取人数作为定价神器。

当然，你可以认同，也可以不认同，但这就是多数家长的“标准”，如果不是南外，也有其他指标。但“排名”一定有，官方没有，那民间也有。

那么，有一种极端的办法，就是破除排名。所有媒体、所有官方、所有学校，都不允许排名，但这种属于典型的“掩耳盗铃”，事实可行吗？

不可能。

有孩子的家庭，绝不会两眼一抹黑的任意选择学校。你可以随随便便，但有人不会随随便便。

学区房的存在逻辑

体制决定了学区房的诞生，“排名”决定了学校的价值。两个因素的综合，这就是学区房的存在及序列逻辑。

学区房的风险

无论媒体如何暗示学区房的巨大风险，还是房产专家提示谨慎，学区房依然涨。

因为这是硬通货，如果不买学区房，如何上好学校？针对大众，在现阶段没有可替代的方案，所以，尽管存在政策风险，但别无选择。

 “多校划片+摇号”是达摩克里斯之剑，它斩断的是房子与教育的确定性关系。从本质上断了学区房的后路，属于釜底抽薪之招。但这带来的弊端就是：上学靠掷骰子？ 

— part 3 —

小学排名，也只能取大致的、多人认可的方式，比如南外录取人数。有人提到比例，但比例的弊端在于，每年毕业与招生的人数是动态，但南外给予的优录名额则相对固定。

一个变数如银城小学400多人，优录22个，但现在银城小学入学人数1000人，,优录人数扩大到44个吗？

不会。

因此，取人数，而不是取比例。绝对的人数与南外认同度有关，而比例与入学人数、与房源相关。另外，录取人数包括优录与考上两个方面，两者有重合，决不可相加。

以公办前9所为例：

事实上，2016年南外录取344名，这9所占了大部分，垄断态势，基本是南京小学格局“九联霸”格局。所谓教育均衡，就看未来的南外优录是否雨露均沾到其他学校。有人哀叹，南外的春风不度玉门关。

大概的入学人数：

这就是南京名小的供给侧：3712个名额，实际上还得打折（择校的因素）。

— part 4 —

南京的人口可能是一个问题，这么多年，每年2万左右，2016年雄起了一把，人口净流入是3.41万，创下最近4年的新高。

观察更准确的户籍人口，与相对平淡的人口净增长数据相比，落户数比较稳定且近年有加强的趋势，2016年户籍人口增加了9.39万。

出生人口是一种“刚性”存在。

2013年是南京禁止择校的首年，择校生大幅降低，除了硬关系，只有买学区房一条华山道。2007年宝宝是51420人，对应2013年拉力琅芳房价3万多；2017年，拉力琅芳房价翻倍，2011年出生人数58300，与2007年基本同档。

2013~2017，学区房房价上涨：

（1）需求侧基数同档，但学区房的概念、通道稀缺及意识在最近几年加强；

（2）货币因素。货币超发带来整体房价上扬，水涨船高。

之前，“基数同档”的前提下，学区房涨了一倍，自2012年始，南京出生人口迅速到6万多7万多乃至2016年创历史新高至102521人，很残忍的入学竞争群体。

这根本不是人口的微幅波动，而是质变。

如此看来，未来才真正令人不安。

城市化依然在持续，大量外地精英人群涌入南京，80后的子女逐渐步入了义务教育阶段，他们的教育需求会释放。从人口结构上观察，江苏省统计局公布的“2015年江苏省人口抽样调查主要数据公报”显示，江苏5年里增加了107万人，南京新增人口数量就占到了全省1/5。

同2010年第六次全国人口普查相比，每10万人中具有大学文化及以上程度的由26119人上升为35358人。

35358/10万人，这个比例全国领先，可以理解为，高素质、重视教育的人口在增加。

— part 5 —

优质学校的供给侧依然是“九联霸”的垄断局面。供给侧不变，需求侧翻倍。学区房本身并不奇怪，其存在，恰恰反映了经济规律：供需关系。

如果学区政策不变，学区房未来走势如何？

（1）供给侧：优质名小，2016年招生3712人；

（2）需求侧：基数大幅增长，2016年新生人口102521人；

（3）择校通道继续收紧，学区房的概念、稀缺与意识进一步加强。

答案，不言而喻。

当然，学区房的上头，也飘来三朵乌云：

（1）南外的录取规则改变，比如学杭州外国语中学通过比例招生，那就打破了鼓楼垄断，打破了主城垄断，南京名小格局发生革命性变化，“供给侧”变局；

（2）新城区名校分校的“稀释”，扩大供给侧；

（3）落到实处的多校划片与摇号，解除学校与房产的确定性关系。这方面，北京教育是改革的龙头，也只能拭目以待。

这些因素短期无法改变格局。为人父母，当孩子5、6岁了，现实问题就是学区房，即便不升值，那也是教育意义的消费品，可以考虑，也可以不考虑，似乎没有普遍意义的替代方案，题目无解。

但忽略的后果是，当你放弃时，你根本不知道其他同龄孩子家庭的选择。所以，在供需关系的学区房战场上，这是一场心理恐慌——似乎也无解。

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