自贸点火经开，首批地块出让！

2016年8月31日，河南确立成为第三批自贸区城市。

2017年3月31日，国务院下发河南自贸区总体方案。

2017年4月1日，河南自贸区郑州片区正式挂牌。 

伴随着挂牌仪式的举行，外界议论纷纷的自贸区范围也终于揭晓。其中郑州片区73.17平方公里包含经开区区块41.22平方公里、郑东区块31.67平方公里和金水区块0.28平方公里，没有港区。

从自贸区批复以来，多个项目打出自贸区概念牌，但是自贸区对于房地产到底有什么影响？

“

借用自贸区总体方案来说：自贸区是贸易便利化的一个平台，对提升我省对外开放水平有很大的促进作用，这必将加快河南和外界的交流，包括人流、物流、信息流等交流范围更广，为河南经济转型升级提供了一个绝好平台。

”

同时可以吸附、集聚更多高端资源、要素。

例如，

1、大力引进国际组织和机构、金融总部、区域性总部入驻自贸试验区。

2、积极吸引国际高端医疗企业和研发机构集聚，以健康检查、慢病治疗康复、中医养生保健、整形美容、先进医疗技术研发和孵化为重点，培育康复、健身、养生与休闲旅游融合发展新业态。

3、积极引进境外优质教育资源开展高水平、示范性合作办学，加大对“一带一路”沿线国家的中国政府奖学金支持力度。

以上海为例，上海自贸区的建立，增加了上海的金融贸易业务，并推进上海中心建设，打造城市在全球中心的地位，使城市集中度更加集中。（郑州的首位度和吸附力将更强）

当然，这些都是与城市发展强相关的。至于对于百姓的生活，简单总结为，用很实惠的价格享受国外的消费，此处不做赘述。

从当下的角度来讲，其实大家最关注的当为自贸区对于房地产的影响，如果自贸区范围内开始供地，这个地块价值多少，这就是本文重点阐述的方向。

说自贸区的影响，自然少不了上海的先行案例分析：

中国（上海）自贸区作为“试验田”，2013年7月宣布启动，建立初衷在于扩大投资、贸易、金融等领域的开放水平，但这一“新概念“却迅速地催热了周边区域的房地产市场。

首先反应激烈的是土地市场，自贸区启动之后，周边地块继续保持火热态势。

由于自贸区政策的利好，最先带动板块内及周边土地需求量的猛增，但是，土地资源的有限性势必满足不了所有企业的需求，这就引起自贸区板块内及周边土地价值的持续走高。

如图所示，在上海自贸区正式挂牌(2013年8月)之后的一年左右时间内，区域内土地成交量显著增长，同时地块成交出现大幅溢价的情况，最高溢价达到489%，足见开发商对辐射区域楼市未来房价的充足信心。

其次是商品房市场，启动当月，自贸区辐射区域如高桥板块、川沙板块及临港新城板块内商品房均实现爆发式增长，商、住、办等不同物业形态也均呈现不同程度的量价齐升。

自贸区凭借自身的资源、政策优势吸引大量企业入驻，短期内会带来旺盛的商办产业地产需求。自贸区及周边商业地产会迎来先机，比如物流基地、商务办公等等。

随着更多类型的公司进入自贸区，区内企业向研发和总部型企业升级换代，园区的物业类型也越来越多升级为容积率和价值更高的研发办公楼和商业楼宇。

以临港新城为例：自贸区获批（2013.8）后办公市场呈现量价齐升的情况，持续时间大约一年。

回归到住宅方面，庞大的企业入驻，带来大量从业人员落户，对住宅市场形成潜在有效需求，表现为一种长期影响。

一方面，住宅市场相对于商业市场来说，存在一定的滞后性，人口导入、产业拉动带动收入提高均有一个过程，且人口集聚也需要一定时间才可发挥效用；

另一方面，区内相关配套尚未发展成熟，大多处于规划期内，医疗、教育、商业等配套资源发展尚待时日，短期内也影响了大规模人口入驻，从而不利于住宅市场迅速爆发。但从长期来看，自贸区的发展一定能带动区域内人口增加，也会拉动区域整体经济发展，加速区域发展和提升。

以临港新城为例：自贸区获批（2013.8）后住宅市场同样呈现量价齐升的情况。

反映在价格方面：未来价格走高已成大势

受自贸区产业集聚需求、不断导入的影响，都会为自贸区内的商办、住宅市场带来新的发展机遇。 

一手房方面，土地出让金爆发式的增长势头依然强烈，推动商品房价格攀升；而开发商预期看涨心理，以及媒体预热炒作，也在一定程度上加速了区内房价快速上涨趋势。住宅房价必然出现2-3成的价格增长或者更高。

二手房方面，随着自贸区内企业数量和质量的提高, 区内经济繁荣将有利于园区物业增值和租金上涨，以2013年上海外高桥保税港区升级为自贸区为例，自挂牌成立到现在，区内企业的注册数量已激增5倍，超过1.6万家；写字楼的日租金也从1.3元/平方米升到了8元/平方米，6倍于原租金。加之部分房东“惜售”心态，坐等区内物业升值、“看涨不看跌”，也成为区内房价大幅走高推手。

这就是自贸区对于房地产的主要影响，简单来讲，可以表现为一张关系图，即为人，经济，需求的枢纽。

核心来讲，自贸区对房地产的影响一定是催生区域价值提前释放。

上海自贸区尚且如此，那郑州呢？

从去年8月底的批复到现在，时间已过去近一年。从自贸区范围图来看，郑州目前尚未有真正的自贸区内地块出让。（北龙湖尽管已有土地挂出，但其中的自贸区覆盖区域并非当下供地区域。）

在国务院下发的河南自贸区批复通知中明确指示，郑州片区发展重点打造多式联运国际性物流中心，发挥服务“一带一路”建设的现代综合交通枢纽作用。

这一切的一切都剑指经开。加上自贸区的范围中经开区块占据了56%的市场份额，可以说郑州经开区是河南自贸区的最重要承载之地。

河南自贸区发展看郑州，郑州片区发展看经开。

据最新消息，位于自贸区核心区域的滨河国际新城的第四批住宅用地已经挂牌，如果按照上述自贸区对于区域房地产的影响来看，此次出让的地块必将引发全城关注。

已挂牌的31号地紧邻绿地澜庭项目，32号地紧邻国际学校，地块起始价均接近前阶段经开物流园区的3块地的成交价，最高限价基本接近周边康桥悦城项目售价1.7万/㎡。

滨河国际新城作为郑州东南门户和经开区的核心区域，是经开区重点打造的生态居住片区，总占地面积10.47平方公里已全部纳入河南自贸区范围内，加上去年三天三地王的持续热度，以及时隔一年后的第四批住宅用地推售，此次拍地将再次成为全城焦点。

如何在符合区域土地政策的情况下进行土地价值认知？参考前阶段同一区域不同片区的经开物流园区的土地拍卖情况，此次出让结果如何？

作为自贸区落地后核心区域首批用地出让，其价值几何，未来能否为自贸区正言，让我们拭目以待。

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