从滨河国际新城土拍看区域市场变革

滨河国际新城的土拍结束了，因为土拍新郑，所以你看到了“快速熔断，价中者得”的过程，与平平淡淡的土拍结果有强烈反差的其实是未来区域的市场变革。

回顾下土拍结果↓↓↓

本次的3块地分别有中海和融侨2家企业摘得，加上之前的已经进入的绿地，朗诗，保利，亚新，海马，正商，中建，区域已经聚集了数十家知名企业项目布局。

伴随着中海和融侨的加入，外来企业份额已经接近一半。这里基本就反映了一个信息，那就是如滨河国际新城和北龙湖在内的区域进入门槛已经形成。

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而这一门槛的起点就是拿地需要企业的硬实力。什么是硬实力？要么有势，有么有钱。

以此来讲，未来区域的拿地企业基本只能发生在国企或者少数大型企业之中。这是市场格局的第一个变化。

”

随着中海的进入，企业的产品系列自然成为了关注点。笔者也在第一时间走访了中海郑州公司。

对于新地块的产品方向，中海的初步想法是打造低密住宅社区，别墅产品的出现很有可能，当然这还要结合市场情况。

其实对于中海的这个想法，基本已经成为了区域拿地企业的共同思想。从区域规划考虑，从容积率考虑，高低配绝对是产品组合的最佳形式。而且低密产品的溢价能力也足够支撑品牌的影响力需求。

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从现有入市项目的产品来看，区域楼盘的产品方向及价值体系逐渐向品质改善过渡的迹象越加明显。这是区域市场格局的第二个变化。

”

如果说区域有刚需改善之分，那么对应的企业产品系列的分布就侧面反映了区域价值。

比如康桥悦榕园的人性化细节升级，海马清风公园的科技化配套，绿地澜庭的精装交付，亚新海棠公馆的公馆系产品设置。

悦榕园和海棠公馆都对标着城市的中高端收入人群，清风公园主攻二次置业客户。没品质，何谈改善，北龙湖如此，滨河国际新城亦如此。

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可以说，滨河国际新城已经抛弃了刚需这个标签，如果硬要说刚需，那也是品质刚需，这是区域市场格局的第三个变化。

”

如果未来看置业方向，基本可以确定北龙湖的终极置业，滨河国际新城的改善置业，至于刚需，估计都要被抛弃到郑州外了。

回到此次的土拍，关于中海拿地的原因，其实是有3个看点↓↓↓

第一， 企业资金实力充足。

据了解，在此次拍地前，中海集团总部就支持了300亿作为前期土地保证金的条件。后期对于包括河南在内的中部城市总计划有1000亿的资金投入。

第二， 操作手法灵活。

据知情人透漏，此次中海共动用了6个子公司的马甲参与拍地。加上之前动用15个子公司马甲进行河南第三批复垦券的竞价。一方面是近200亿元的保证金费用，一方面近3亿元的复垦券购置费，足以看到中海的魄力。

因为有了15个子公司马甲的竞争力的条件基础，采用6个参与此次拍地，就足以看出中海在拿地上的灵活操作手法。

第三， 区域价值的认可。

 说到此次强势进入滨河国际新城，其实离不开中海2017年的企业布局。

中海一贯以逆周期开发著称，市场低迷期逆势拿地，市场热销期快速销售是其一贯的策略，16年疯狂抢地的市场，几乎没有中海的身影，但17年调控之后的市场理性回归，中海就开始加大了布局郑州的发展。

2016年12月28日，中海确定与中建合作共同开发高新区朱砦合村并城项目。

2017年的2月13日，中海以公开挂牌方式竞得惠济区碧源月湖旁2宗住宅用地。

2017年的2月14日，中海以公开挂牌方式竞得惠济区丰乐路兴隆铺路1宗住宅用地。

加上此次摘得的经开区滨河国际新城031和032号地，还有之前继续开发的中海锦苑，中海在郑州已有7个项目布局。

从中建高新到中建经开，其实中海在走一条由内向外的发展道路。除了集团的优势外，中海更看重的是如滨河国际新城一样的净地开发优势。

而此次中海布局滨河国际新城就是中海加大郑州战略的重要一步，除了区域价值外，中海其实更加看中以自贸区加持在滨河国际新城未来的发展潜力。

写在最后：

按照中海当下的布局速度及魄力，年底冲破10个项目也不无可能。未来如果发挥滨河国际新城的价值优势？如何形成从金水到高新到经开的产品体系？如果做到中海锦苑影响下的品牌价值重竖？让我们共同期待。

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