【开盘快报】丰乐奥体公馆/华润紫云府/碧桂园天悦/绿都澜湾等项目开盘详情解析

据CRIC房价测评统计，（9.11-9.17）丰乐奥体公馆/华润紫云府/碧桂园天悦/绿都澜湾/正商城/华南城中园/建业比华利庄园/英协生生银河居/万科誉/康桥悦蓉园10个项目开盘；

详情解析如下：

一：惠济区/丰乐奥体公馆

项目地址：惠济区三全路金杯路交叉口向东280米路北

开盘时间：2017年9月16日

推案体量：192套

开盘概述：

本次为丰乐奥体公馆首次开盘，推出高层毛坯1#、3#，共计192套房源，截至开盘结束销控显示去化151套，去化率为78.65%.

开盘户型：

本次推出的主要产品为89.54-112.44㎡三房，户型方正舒适，设计紧凑实用。

现场流程：项目于9月16日上午9：00在丰乐园大酒店开盘。

分析师点评：

销售分析：开盘当天共推出192套房源，当日去化率78.65%，开盘价格低于客户心理预期，且多数客户看中项目周边强势的大学公建配套，开盘去化效果良好。

客户分析：成交客户以惠济区、金水区地缘类客户为主，年龄在24-35岁之间，以刚需自住客户为主，投资客户较少。

产品分析：本次开盘推出的高层毛坯89.54-112.44㎡三房，户型设计合理，77.45㎡二房户型紧凑实用。项目以樱花为主题，小区内规划有800米樱花主题跑道，且周边环境较好，公建配套完善。

价格分析：开盘当天1#、3#高层毛坯成交均价为16000元/㎡，与区域内价格基本持平，且区域内项目多为未入市。

二：经开区/华润紫云府

项目地址： 经开区东风南路与陇海路交叉口向南800米

开盘时间：2017年9月16日

推案体量：204套

开盘概述：

本次开盘推出是9#，建面80㎡两房、95-115㎡三房、135㎡四房共计204套，成交均价18200-18500元/㎡。截止开盘结束，销控显示去化174套，去化率 85%，去化效果良好。

开盘户型：

本次推出产品主要针对刚需和刚改客户，面积区间广，户型多样化，客户可选择性多。

分析师点评：

销售分析：开盘推出是9#共204套房源，去化174套，去化率85%，去化效果良好。原因是定价较合理，产品品质、价格优势及位置优势明显。

客户分析：以郑州市刚需和刚改客户为主，追求生活品质，看中经开老城区未来发展、周边配套和产品品质，年龄在25-40岁之间，事业处于稳定上升阶段，支付能力较强。

产品分析：本次开盘推出的204套房源中，建面为80㎡二房、95-115㎡三房、135㎡四房，面积区间广，户型多样化，客户可选择性多。

价格分析：开盘当天高层成交均价18200-18500元/㎡。经开老城区精装高层均价22000-23000元/㎡，尽管该项目毛坯交付，但与周边项目价格相比优势明显，客户接受度高。

三：经开区/碧桂园天悦

项目地址：经开区经开第一大街与经南六辅路交汇处

开盘时间：2017年9月16日

推案体量：594套

开盘概述：

本次开盘推出共计594套房源，其中高层1#，8#推出456套，建面95-142㎡，洋房7#、9#、12#、13#推出138套，建面156-182㎡ 。高层成交均价 17500元/㎡，洋房成交均价23000元/㎡， 截止开盘结束，销控显示整体去化529套，去化率89%，去化效果良好。

开盘户型：

本次推出产品主要针对功能性和品质性改善客户，面积区间大，户型多样化，客户可选择性多。

本次推出产品主要针对品质性改善客户，户型宽敞舒适，户型设计方正，内部动线设计合理。

分析师点评：

销售分析：推出房源整体去化529套，去化率89%，去化效果良好。原因是首次推出，推出套数少，前期蓄客期长，积累客户多；定价较合理，附加精装修；开盘当天及前期优惠力度大，促进客户的成交；碧桂园的品牌效应，客户的信赖。

客户分析：以郑州市功能性和品质性改善型客户为主，客户主要来自经开区地缘性客户和一些边缘性客户，年龄在25-40岁之间，以家庭为单位购买，自住或者投资。

产品分析：本次开盘推出的594套房源中（95-142㎡高层房源456套；156-182㎡洋房房源138套），满足功能性改善客户和品质性改善客户需求。面积区间大，户型多样化，客户可选择性多，满足客户不同需求。

价格分析：高层成交均价17500元/㎡，洋房成交均价23000元/㎡，经开老城区高层精装单价22000-23000元/㎡，价格优势明显，高层洋房均精装交付，加上开盘优惠力度大，客户接受度非常高。

四：管城区/绿都澜湾

项目地址：管城区紫荆山南路与宇通路交会处（地铁2号线站马屯站）

开盘时间：2017年9月16日

推案体量：102套

开盘概述：

本次开盘推出的是三期超高层2#、3#部分房源共计102套，均价13500-13700元/㎡。截止选房结束，销控显示去化97套，去化率为95%，去化优秀。

开盘户型：

产品主要针对刚需和品质性改善客户，98㎡三房户型方正、空间利用率高，143㎡四房宽敞舒适，满足改善类客户需求。

现场流程：

分析师点评：

销售分析：本次开盘推出超高层2#、3#部分房源共102套，去化97套，去化率为95%，去化优秀。主要原因有：蓄客时间长，蓄客量充足；项目位置优越，位于地铁口且配套成熟；绿都的品牌，客户比较信赖。

客户分析：年龄在25-50岁之间，主要是管城区、二七区的地缘性客户及周边外溢性客户，以刚需、刚改客户为主，选择在此购房大多是看重绿都的品牌及项目配套等。

产品分析：此次开盘推出的产品面积为98㎡三房、143㎡四房，98㎡的三房，格局方正，空间利用率高，满足刚需客户；户型143㎡的四房，户型方正，南北通透，居住舒适度高。

价格分析：此次开盘均价13500-13700元/㎡，相对于上次开盘均价13700元/㎡，无明显波动；该片区同类产品目前均价为13500-13800元/㎡，基本持平。

 五：二七区/正商城

项目地址：二七区航海路与碧云路交叉口

开盘时间：2017年9月16日

推案体量：210套

开盘概述：

本次推出的是禧园5号院公寓1#，建面约43-61㎡房源共计210套，成交均价11300-12500元/㎡， 截止开盘结束，销控显示去化率21.4%，去化效果较差。

开盘户型：

本次推出9层精装修公寓产品，面积区间43-61㎡，面积小总价低，投资自主皆宜，但采光通风不佳，居住舒适度一般。

分析师点评：

销售分析：推出禧园5号院公寓1#房源共计210套，去化率21.4%，去化效果较差。原因主要是认筹时间短，蓄客量不足，且客户到访率不高；户型采光通风都较差，居住舒适度欠佳。

客户分析：投资性客户较多，这类客户多为郑州市区中高收入群体，手里有大量地现金存款，年龄段30-45岁。还有一部分客户为自住+投资，自住的同时看中后期的溢价。

产品分析：本次开盘推出的210套房源中，43-48㎡占较大比例，61㎡占比较少。户型设计基本无差别，设计紧凑，空间利用率高，但采光通风欠佳，居住舒适度不高。

价格分析：成交均价11300-12500元/㎡，为精装修交付，和该片区其它公寓产品相比，价格持平，但本项目为双气70年产权公寓，具有一定的优势。

六：南龙湖/华南城中园

项目地址：新郑市龙湖镇双湖大道与创新路交汇处

开盘时间：2017年9月16日

推案体量：644套

开盘概述：

此次项目加推2#、9#、15#共计644套房源，成交均价8500元/㎡。截止选房结束，销控显示去化率94%，去化效果优秀。

开盘户型：

本次推出房源户型种类多样，包含77㎡两房，88㎡、112㎡、117㎡三房，定位为刚需以及刚改产品。

分析师点评：

销售分析：此次推出的为一期三批644套房源，截止上午选房结束共销售606套，去化率为94%，去化效果优秀。原因为此次购房政策与首批相同，即华南城的商户与租户在本项目买房不限购，满足购房条件的客户较多，蓄客量充足；价格方面优惠力度大，由此保障了此次的去化结果。

客户分析：客户年龄集中在30-55之间，以刚需自住为和投资为主要购房需求，主要是前面两批未选到房源的客户参与到此次选房中，以地缘类客户为主，其中约有80%来自华南城商户和业主，10%为当地居民，还有少部分为郑州市区刚需外溢客户。

产品分析：项目紧邻南龙湖主干道，周边各种资源配套，规划较为齐全。此次项目推出房源数量较多，品类齐全，可满足客户的不同置业需求。户型设计合理，舒适度以及可利用率较高，客户认可度较高。

价格分析：此次开盘价格为8200-9000元/㎡，成交均价为8500元/㎡，与首批开盘价格持平，较二批售价下降400元/㎡，低于客户的心理预期价格。此次售价低于周边同等竞品价格400-700元/㎡，价格优势明显。

七：平原新区/建业比华利庄园

项目地址：平原新区平原大道与郑新大道交汇处

开盘时间：2017年9月17日

推案体量：654套

开盘概述：

本次开盘推出高层6#、10#，小高层20#、26#、36#—43#，共计654套，7.4万方，5.6亿货值；高层成交均价7000元/㎡，小高层成交均价8500元/㎡，截止开盘结束，微信选房页面显示高层去化率100%，小高层去化率100%。

开盘户型：

本次推出的产品主要针对刚需客户，户型宽敞舒适，功能分区明确，高层两梯三户，小高层一梯两户，舒适度强，性价比较高，满足客户不同需求。

现场流程：项目于9月17日上午9：40在建业园区开盘，客户凭有效购房凭证进入选房等候区，进行微信选房，当天到访人数1200人左右。

分析师点评：

销售分析：去化率100%，整体去化优秀。原因主要是开盘价低于周边项目市场价，且开盘当天推出2万元特价购车位政策，现场配合10万元购房券以及品牌家电等活动，客户购买热情高涨开盘秒抢，10秒左右全部售罄；洋房、高层首次推出，推出套数少，前期蓄客期长，积累客户量大；老业主口碑以及项目品牌对目标客户的吸引力较大；此次推出两房以及小三房产品，相对周边大三房，具有独特优势。

客户分析：40%客户来来自省内其他区域，受限购政策以及利率上浮影响，郑州外地客户外溢；郑东新区和金水区占比25%，客户为郑州市区中高收入群体，35-50岁年龄段的中高层员工为主要客群，购买实力较强，该类客户考虑投资或自住，看中区域发展和环境。原阳县客户占比15%，25-35岁左右，对建业品牌认可，以自住为主。

产品分析：本次开盘推出高层6#、10#，共计120套；小高层20#、26#、36#—43#，534套，共计654套；户型设计方正，功能分区明确，内部动线合理，高层两梯三户，小高层一梯两户，舒适度强，性价比较高，满足客户不同需求。

价格分析：小高层成交均价8500元/㎡（毛坯），高层成交均价7000元/㎡（毛坯）。高层单价低于周边同类项目800元/㎡左右，高层单价低于周边装修项目1300元/㎡左右，小高层单价低于周边同类项目1000元/㎡左右，低于周边装修项目3500元/㎡左右，低于客户预期价格，客户认可度较高。

八：郑东新区/英协生生银河居

项目地址：郑东新区熊儿河路与相济路交汇处

开盘时间：2017年9月17日

推案体量：220套

开盘概述：

本次开盘推出是3#东单元、4#（1单元，01、02、03、04户），共计 220套，高层成交均价23000元/㎡。截止开盘结束，销控显示去化194套，去化率 88%，去化效果较好。

开盘户型：

本次推出高层房源，主要针对刚需和刚改客户，面积区间96-144㎡两房、三房、四房，设计合理，动线清晰，客户认可度高。

分析师点评：

销售分析：

高层去化194套，去化率88%，去化效果良好。原因主要是首次推出，推出套数少，前期蓄客期长，积累客户量大；区域位置及产品品质对目标客户的吸引力较大；定价较合理，价格具有独特优势。

客户分析：客户年龄25-50岁之间，主要是郑东新区、金水区客户，以刚需和刚改为主，80%为中高收入群体，支付能力较强。

产品分析：本次开盘推出是3#东单元、4#（1单元，01、02、03、04户），共计 220套。主要针对刚需和刚改客户，面积区间96-144㎡两房、三房、四房，设计合理，动线清晰，客户认可度高。

价格分析：高层成交均价23000元/㎡，项目位于熊儿河路与相济路交汇处，属于北龙湖板块，河南版的“陆家嘴”，享受着郑州市最优的资源。周边路网密布、整体通达性优。定价较合理，价格和产品具有独特优势。

九：郑东新区/万科誉

项目地址：郑东新区商都路与普惠路交叉口东南角

开盘时间：2017年9月17日

推案体量：288套

开盘概述：

本次开盘推出是3#，32-65㎡精装LOFT公寓房源288套，成交均价20000元/㎡，截止下午3点整，销控显示去化率91%，去化效果优秀。

开盘户型：

本次推出产品主要针对投资性客户，户型布局合理，紧凑实用，利用率高，客户认可度较高，主要原因是项目的地理位置优越，且客户信赖万科的品牌。

分析师点评：

销售分析：去化263套，去化率91%，去化效果优秀。去化良好原因主要是开盘价合理，符合客户预期价格，客户接受度较高；周边房租租金偏高，投资回报率高；万科的品牌效应和项目地理位置优越，吸引了大批投资客。

客户分析：客户来源是郑州市投资客、自住刚需客户等，以投资型客户为主，年龄在25-45岁之间。

产品分析：推出32-65㎡精装LOFT公寓房源288套，户型设计合理，紧凑实用，利用率高，客户认可度较高。

价格分析：成交均价20000元/㎡，高于周边同类产品1000元左右，比平层公寓价格高2000元/㎡，定价较合理，精装交付，双地铁，地理位置优越。

 十：经开区/康桥悦蓉园

项目地址：经开区经开第一大街与经南六辅路交汇处

开盘时间：2017年9月17日

推案体量：268套

开盘概述：

本次开盘推出是1#、6#、7#、9#洋房，185㎡房源60套；25#高层，90-144㎡房源208套,总套数268套。洋房成交均价25500元/㎡；高层成交均价17500元/㎡， 截止开盘结束，销控显示整体去化率 89%，去化效果良好。

开盘户型：

本次推出产品主要针对刚改和品质性改善客户，户型设计方正，宽敞舒适，内部动线设计合理。

本次推出产品主要针对品质性改善客户，户型宽敞舒适，动线清晰，功能分区明确，设计较合理，客户认可度高。

分析师点评：

销售分析：去化率89%，去化效果良好。原因是首次推出，推出套数少，前期蓄客期长，积累客户多；开盘当天及前期优惠力度大，促进客户的成交；康桥的品牌效应，客户的信赖。

客户分析：以郑州市刚改和品质改善型客户为主，客户主要来自郑东新区和经开区地缘性客户，认可经开区滨河国际新城板块未来发展和配套，年龄在25-40岁之间。

产品分析：本次开盘推出的268套房源中，60套159-185㎡洋房房源，208套90-144㎡高层房源，产品主要针对刚改和品质性改善客户，户型设计方正，宽敞舒适，内部动线设计合理。

价格分析：洋房成交均25500元/㎡；高层成交均价17500元/㎡。高层单价高于周边同类产品的单价1500元左右，精装交付，这是价格略高主要原因，洋房单价与该片区价格持平，有部分品牌溢价，项目定价较合理，客户接受度高。

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