【开盘快报】融创美盛象湖壹号/观澜壹号/雅居乐春森湖畔/路劲国际城等7个项目开盘详情解析
据CRIC房价测评统计，(3.26-4.1)融创美盛象湖壹号/观澜壹号/雅居乐春森湖畔/路劲国际城/绿都澜湾/新郑碧桂园/瀚海航城二期7个项目开盘；
详情解析如下：
一：郑东新区/融创美盛象湖壹号
项目地址：郑东新区金水东路与雁鸣路交会处东南
开盘时间：2018年3月27日
推案体量：317套
开盘概述：
本次开盘推出是三期洋房9#、10#、11#，四期洋房1#、2#，四期高层6#、7#，共317套房源。洋房成交均价为18500元/㎡，高层成交均价10500元/㎡，整体去化率85%，整体去化效果较好。
开盘户型：
本次推出产品主要针对品质性改善客户，户型宽敞舒适，功能分区明确，内部动线设计合理。
分析师点评：
销售分析：高层去化率100%，洋房去化70%，整体去化较为优秀。原因是价格与周边项目对比具有优势；老业主口碑以及项目品牌对目标客户的吸引力较大；位于郑东新区，位置比较优越。
客户分析：大部分客户来源于郑东新区和金水区，60%以上客户为郑州市区中高收入群体，30-45岁年龄段的中高层员工为主要客群，该年龄段客户基本处于事业上升、稳定期，支付能力较强。
产品分析：本次开盘推出的是三期洋房9#10#11#，四期洋房1#2#，小高层6#7#，共计317套房源。面积区间大，户型多元化，户型设计方正，功能分区明确，内部动线合理，户型设计舒适度高，是投资改善型客户的首选。
价格分析：洋房成交均价18500元/㎡， 高层成交均价10500元/㎡ 。洋房单价与周边在售洋房持平，高层低于周边项目2000元/㎡左右，较上次开盘价格相持平，项目地理位置优越，品牌优势明显。
二：中牟县/观澜壹号
项目地址：中牟 广惠街与绿博大道交叉口西南角
开盘时间：2018年3月29日
推案体量：555套
开盘概述：
本次开盘推出是2号地块8#、9#、10#、11#、105㎡、129㎡，165㎡高层房源共计463套，成交均价11000元/㎡，截止开盘结束，销控显示去化率85%。
开盘户型：
本次推出产品主要针对品质性改善客户，户型宽敞舒适，功能分区明确，内部动线设计较合理。
分析师点评：
42 33680 42 14399 0 0 5296 0 0:00:06 0:00:02 0:00:04 5295售分析：本次推出高层房源555套，去化率65%，去化效果良好。原因主要是老业主口碑以及项目品牌对目标客户的吸引力较大；临近绿博，生态环境好，升值潜力大。
客户分析：客户大部分来自郑东新区和金水区，以郑州市中高端舒适型改善客户为主，客户重品质重配套，手里有一定的资金，年龄在30-45岁之间。
产品分析：本次开盘推出的555套高层房源中，主力户型为105-129㎡三房和165㎡四房。户型设计方正，宽敞舒适，功能分区明确，客户认可度较高。
价格分析：开盘当天高层成交均价11000元/㎡，价格和周边市场持平，项目品牌优势明显，客户主要看重社区环境及配套，客户对项目认可度较高。
三：中牟县/雅居乐春森湖畔
开盘时间：2018年3月29日
推案体量：184套
开盘概述：
本次开盘推出是西园9#共184套，成交均价11000元/㎡。截止开盘结束，去化率92%，去化效果较好。
开盘户型：
本次推出高层房源，主要针对刚改和品质改善性客户，户型宽敞舒适，功能分区明确，内部动线设计合理，满足客户各种需求，增加房间的使用价值。
分析师点评：
销售分析：截止到开盘结束，去化率92%，去化效果较好。原因主要是前期蓄客时间长且积累客户比较多；地理位置优越，位于绿博组团，属于开发区域，发展潜力大，有较大的升值空间；品牌开发商户型设计较有特点，增加房间的使用价值。
客户分析：大部分客户来源于郑东新区、金水区和中牟，客户年龄段为35-45岁，该年龄段客户属于事业上升阶段，有一定的资金实力，属于品质改善类客户。
产品分析：本次开盘推出是西园9#共184套。主要针对刚改和品质改善性客户，户型宽敞舒适，功能分区明确，内部动线设计合理。
价格分析：成交均价11000元/㎡。单价与周边项目持平，较上次开盘价格无变化，品牌开发商，客户认可度比较高。
四：中牟县/路劲国际城
项目地址：中牟县商都大道人文路交叉口东北角
开盘时间：2018年3月31日
推案体量：296套
开盘概述：
本次开盘推出是22、37#，共296套房源，高层成交均价9950元/㎡，洋房标准层12000元/㎡左右，底复16500元/㎡左右，顶复14000元/㎡左右。截止开盘结束，销控显示整体去化率93%，去化效果较好。
开盘户型：
本次推出产品主要针对刚需和品质性改善客户，户型设计方正，紧凑实用，客户认可度较高。
分析师点评：
销售分析：高层去化99%，洋房去化63%，整体去化93%，整体去化效果较好。原因主要是区位优势，位于绿博板块；定价比较合理，产品性价比高，客户认可度高。
客户分析：以郑州市刚需和品质性改善客户为主，中牟县地缘性客户及郑东新区和金水区等外溢客户，中牟县地缘性客户为主，年龄在25-40岁之间，以家庭为单位购买满足自住或者投资需求。
产品分析：本次开盘推出的296套房源中，以89㎡小三房户型为主，满足刚需客户；123-158㎡为品质性改善房，满足品质改善客户。户型设计方正，紧凑实用，内部动线设计合理，客户认可度较高。
价格分析：高层成交均价9950元/㎡，洋房标准层12000元/㎡左右，底复16500元/㎡左右，顶复14000元/㎡左右。价格与周边产品相持平，较前几次开盘，价格维持稳定，定价较合理，客户接受度比较高。
五：管城区/绿都澜湾
开盘时间：2018年3月31日
推案体量：317套
开盘概述：
本次开盘推出是3#、6#高层共317套。成交均价13500元/㎡。截止开盘结束，销控显示去化317套，去化率100%，去化效果优秀。
开盘户型：
本次推出产品超高层房源，主要针对刚需及刚改型客户，户型方正，功能性明确，产品多样化。
分析师点评：
销售分析：销控显示去化率100%，整体去化效果优秀。原因主要是该项目地理位置优越，位处紫荆山南路与宇通路交会处，临近地铁口，交通网络发达；且此次前期积累客户量较大，定价也相对比较合理，客户的认可较高。
客户分析：客户偏为刚需，刚改型客户群体，该项目交通网络较为发达，且紧靠南三环，距离主城核心较近，利于该项目客户的正常工作与日常出行，户型可选择性较多，符合刚需刚改客户的需求，客户年龄段约为25-40岁。
产品分析：本次开盘推出3#、6#高层共317套。户型设计方正，功能分区明确，内部动线合理，舒适度高，以89-125平米三房、四房为主，可以满足客户功能性改善的置业需求。
价格分析：毛坯高层成交均价13500元/㎡，与上次开盘13500元/㎡的成交均价相当，跟周边在售同类产品单价相比价格适中。
六：新郑市/新郑碧桂园
开盘时间：2018年3月30日
推案体量：423套
开盘概述：
本次为项目首开，推出一号院1-8#等7栋小高层以及车位商铺。推出住宅房源共423套，建面约113-270㎡，成交均价9000元/㎡。 截止选房结束，去化405套，去化率97%，去化效果极好。
开盘户型：
本次开盘推出小高层1-8#等7栋，户型跨度较大，产品线种类多样，设计有入户电梯、全为南北通透户型，宽敞舒适，定位改善。
分析师点评：
销售分析：推出一号院小高层的全部房源423套，为项目首开，去化率97%，去化效果优秀。原因：品牌开发商，实力雄厚；前期造势充足，口碑较好；项目区位优越，周边规划配套成熟；产品成品交付；首次开盘，优惠力度大，价格占据优势。
客户分析：客户以改善型为主，主要来源新郑市本地，地缘性明显。客群以周边拆迁户以及企事业单位中高层领导为主，具有一定的经济实力以及对居住舒适度有较高要求。
产品分析：新郑碧桂园产品定位中高端改善，小高层最小户型113㎡二房，最大户型270㎡五房，朝南卧室多，南北通透、电梯入户，居住舒适度较高。
价格分析：此为项目首开，推出房源较多，优惠力度大，成品房交付，成交均价9000元/㎡，与周边竞品相比，除去装修成本，低于周边价格500元/㎡左右，价格具有优势。
七：航空港区/瀚海航城二期
选房方式：微信选房
1、推售情况：推出高层1#（2D33F2T4）、2#（2D33F2T4）、4#（1D16F2T4）、7#（2D33F2T4）、8#（1D33F2T4）剩余房源，共计720套，去化720套，去化率100%。
2、推售明细：
高层——70㎡两房推出255套，去化255套，去化率100%；
90㎡三房推出290套，去化290，去化率100%；
110㎡三房推出140套，去化140套，去化率100%；
130㎡四房推出35套，去化35套，去化率100%；
共计720套，去化720套，去化率100%。
3、价格：均价6000元/㎡左右；（上次内购2017年12月高层均价5500元/㎡）
4、客户情况：认筹1400组左右，认筹时间3.16-3.29。
5、优惠政策：1）老业主优惠1个点；2）交五万，车位优惠2万；1）客户全部为全款；
去化原因：1、项目不限购不限贷；2、位于郑州高铁南站附近，发展空间较大；3、产品垂直化森林体系，生态住宅。
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