强化生活圈！新规试行对房产市场有何影响？

导读

2019年4月29日，郑州市自然资源与规划局召开新闻发布会，对《郑州市城市规划管理技术规定（试行）》（以下简称《规定》）进行解读。

会上透露，未来郑州居住区将形成十五分钟生活圈居住区、十分钟生活圈居住区、五分钟生活圈居住区和居住街坊四个等级，新建高层住宅建筑平均层数为19～26层，住宅用地容积率不得超过2.9，住宅建筑高度控制最大值80米。

人均公共绿地指标大幅增加，由1.5平方米/人增加到了4.5平方米/人，同时，一大批"家门口"的健身场地也在规划，解决年轻人球类场所和中老年跳广场舞的空间时而交叉"打架"的问题。据介绍，新规将于5月1日起正式施行。

值得注意的是，早在9个月前的2018年7月，郑州市城乡规划局就发布了一则《郑州市城市规划管理技术规定（2018修订版）》的通知。其中明确规定，新审批的住宅类建筑高度不得高于100米，容积率小于3.5。对比此次《规定》，新建住宅楼限高从100米降为80米，容积率的最高值调整为2.9，同时，限制区域也从以往的大棚户区改造项目三环以内，调整为郑州市城镇规划区域内。

从源头上，对未来新规划住宅小区进行了严格限制，有助于调减土地开发强度，增加居住舒适度，提高安全应急空间，改善人居环境。

对今后住房带来的影响和变化

对于购房者

随着近年来商品房交易的日渐增多，容积率的概念也越来越为人所熟悉。通俗地说，对于某个楼盘而言，容积率越大，居住体验越不好，容积率越小，居住环境越幽静、环境越纯粹。

以我们现实生活中的案例来说，不少小区中小户型集聚的楼宇往往都是高容积率的代表，这些容积率约达到5.0甚至6.5的小区，一层楼上往往会住着十几甚至几十户居民，都会遇到上下班高峰期“抢不到电梯”等不良体验，也被人形象地比喻为城市住宅的“高容积率病”。

为了拒绝未来城市住宅建筑变身“鸟笼”，此次新修订的《技术规定》将容积率最高值调整至2.9，居民生活舒适度进一步提高。

对于项目开发商

同时也带来了一些新的问题，对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率是影响居住舒适度的直接因素。绿化率也是如此，绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也较低，开发商可用于回收资金的面积就越少。

少掉的几层房子，几栋楼，无疑会给开发商造成一部分利润损失，可羊毛出在羊身上，这样是否又会促使住宅单价进一步提高？城改地是否有特例？政策的执行力度如何？这些都有待时间检验。

生活上的便利

除了住房方面以外，新修订的《技术规定》还提到了很多与我们的生活息息关关的内容 ↓

生活圈

调整居住区分级规模  建立三级生活圈

依据新版《居住区标准》，未来居住区将形成十五分钟生活圈居住区、十分钟生活圈居住区、五分钟生活圈居住区和居住街坊四个等级，取代了过去"居住区、居住小区、居住组团"分级。

此变化突出了居民能够在适宜的步行时间内到达集中配建的公服设施，"一站式"满足相应的生活服务需求。新的生活圈居住区分级标准如下：

居住街坊对应人口1000～3000人，用地约2～4公顷；

5分钟生活圈居住区，居住人口0.5～1.2万人，服务半径为300米；

10分钟生活圈居住区，1.5～2.5万人，服务半径为500米；

15分钟生活圈居住区，5～10万人，服务半径为800～1000米。

绿地

居住区人均公共绿地  增加至4.5平方米/人

朝着"300米见绿、500米见园"的目标，郑州不断完善城市公园体系。《规定》要求，新建各级生活圈居住区应配套规划建设公共绿地、并应集中设置具有一定规模，且能开展休闲、体育活动的居住区公园，增加了城市公园绿地在居住区各层级的配建控制指标。

与原国标《居住区规范》相比，居住区人均公共绿地指标大幅增加，由1.5平方米/人增加到了4.5平方米/人，有助于改善城市环境、增进市民与自然环境之间的联系，多多参与休闲娱乐活动。

新《规定》也对单独开发的建设用地面积进行了严格控制，将"中心城区拆迁区域面积10亩以下的地块，原则上不再进行出让开发建设，可用于公园绿地、市政公用设施或体育设施建设"明确写入《技术规定》。

健身

规划"家门口"的健身场地  年轻人打球和中老年跳广场舞不再"打架"

新版《技术规定》，提出了基层健身场地分级配建的要求：

居住街坊要求配建儿童老年人活动场地170～450㎡;

5分钟生活圈居住区配建小型多功能球类场地770～1310㎡和室外综合健身场地150～750㎡；

10分钟生活圈居住区配建中型多功能运动场地1310～2460㎡;

15分钟生活圈配建大型多功能运动场地3150～5620㎡。

实现了球类场地和广场舞场地的分开配建，解决了社会热议的年轻人球类和中老年广场舞的空间交叉问题，提升了体育锻炼的舒适性、安全性;同时，对老年人、儿童活动设施要求严格落实无障碍设施，确保居住区全龄化发展，满足不同年龄居民的便利性、舒适性需求。

教育

每3000人生活的社区  要求配建不低于6个班的幼儿园

幼儿园配建标准也在提高：

0.3～0.6万人的配建6班幼儿园；

0.6～0.9万人的配建9班幼儿园；

0.9～1.2万人的配建12班幼儿园。

将原《规定》中0.5万人配建一处6班幼儿园，调整为0.3万人配建一处6班幼儿园，提高了配建标准，缩小服务半径，保障适龄儿童就近入园，方便家长接送。

交通

每2000辆电动汽车  应配套一座公共充电站

关注人行、自行车、公交等绿色出行的安全与便捷，新规也修改和细化了道路红线宽度、路网密度、人行道和非机动车道等控制要求，增加了人行、非机动的路权面积，提出"大型公共建筑和大、中运量城市公共交通站点800米范围内，人行道最小通行宽度不应低于4.0米。"

以"小街区、窄马路、密路网"为理念，将道路与城市活动结合，按照街区尺度确定支路网密度，特别是在人口与就业密集的城市中心，规定中心城区内道路系统的密度不宜小于8km/km2，街区尺度不宜超过200米的要求。将开放街区中的非市政道路纳入支路系统，以提升步行、自行车交通网络的密度。

这也意味着，中心城区的路网更加密集、多条断头路也将打通。

同时，为了支持新能源汽车发展，满足其充电需求，补充了公共充换电站的选址原则、服务半径和用地规模等相关规定，要求每2000辆电动汽车应配套一座公共充电站。

据悉，新版《郑州市城市规划管理技术规定（试行）》将于2019年5月1日起正式施行。新《规定》全文也已经在郑州市自然资源和规划局官方网站上进行发布，感兴趣的小伙伴可以自行查阅。

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