京广线（河南段）覆盖城市之驻马店——规模下的购房张力不足

追溯到清朝末期，京汉铁路(时称卢汉铁路)动工建设，并自1906年京汉段投入使用，河南段覆盖其中。除地理位置处于河南省中部的省会郑州，享受铁路带来的机遇、人口，以及稳健发展之外，京广线覆盖的河南其他7个地市，同样享受铁路带来的城市发展以及人口流动的机遇。

经过数百年迭代，城市发展自成规模，然而纵向比较2019年京广线覆盖城市的人均购房面积之后，人口相对规模较大的城市——驻马店，排名相对滞后（信阳受地域以及区属划分调整的客观因素影响，在此不做考究），特从城市发展背景以及人口购买力等方面探究一二。

图一：京广线（河南段）覆盖城市2019年人均购房面积(㎡)

备注：人均购房面积=城市商品住宅成交面积/城市常驻人口

数据来源：各地市统计公报

驻马店市2019年底常驻人口约为704万人，商品住宅成交面积约为784万㎡，人口规模以及商品住宅规模在各地市对标中，均保持总量制胜态势，但是折合年度人均购房面积约为1.11㎡。

一方面反映城市居民购买力不强，不能够支撑居民日常居住消费数据，另一方面说明城市商品住宅发展尚余空间，尚可进行需求激励转换。

商品房的发展离不开人与消费，针对驻马店城市商品房发展现状，从城市发展现状背景剖析，并从人口以及购买力两个维度进行探究。

城市生活背景：驻马店城市整体发展相对滞后，产业发展不均，配套落位尚需空间

城镇化率：

将城市城镇化率作为衡量一个城市发展的综合指标，衡量城市人口、经济、产业、基建等发展的阶段，驻马店城镇化率相对偏低，城市发展现状不乐观。

图二：京广线（河南段）覆盖城市城镇化率情况（%）

数据来源：各地市统计公报

 产业结构：

驻马店呈现明显一产特征，整体发展以农业为主，二产目前的发展规模以及带来的效应并不能够促使三产结构的转换，经济发展带来的消费层面也相对保守。

图三：京广线（河南段）覆盖产业结构情况

数据来源：各地市统计公报

 配套落位：

截止2020年4月获取驻马店市POI数据分析，目前驻马店市配套落位整体规模较小，且呈现集中在市区或者城区的概况，城市外围或者区县交接处发力较少。

图四：驻马店市POI分布（商业、教育、医疗、交通）

数据来源：CRIC土地栅格评估系统

人：人口活力不足，购房需求受制约

人口流失：

铁路带来的交通便利影响着人口的流动性，河南省典型劳务输出大省的定位造成规模人口外迁现象。

细分来看，各城市内部人口外流情况不一。驻马店2019年度人口外流人数在100万人次以上，人口流失现象严重，对城市发展以及衍生出的居住、购房需求均产生较大影响。

图五：京广线（河南段）覆盖城市人口流入情况（万人）

备注：人口流入情况=城市常驻人口-城市户籍人口

数据来源：各地市统计公报

人口结构：

人口结构能反映一个城市现阶段的城市发展活力，在此我们把65岁以上老人，暂定为失去劳动力的人口，老年抚养系数表明每100名劳动年龄人口要负担多少名老年人，指标越大反映出这个城市的劳动人口相对占比越小，经济发展能力越弱，同时此年龄段的人口结构对应着的购房需求也相应减少。

对标发现，驻马店是京广线覆盖的河南其他7个地市中，唯一一个老年抚养系数超过20的城市，城市活力受限的同时，对于购房的需求同样制约。

图六：京广线（河南段）覆盖城市老年抚养系数

备注：老年抚养系数=65岁以上人口/15-64岁劳动人口占比

数据来源：各地市统计公报

购买力：人均可支配收入支付有限，对应着的购房变现能力弱减

人均可支配收入：

驻马店市人均可支配收入相对较低，影响居民日常消费习惯以及消费能力，对应着的购房成本压力增大，可变现的付款能力减弱。

图七：京广线（河南段）覆盖城市人均可支配收入（元）

房价收入比：

房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。一个国家的平均房价收入比，通常用一套房屋的平均价格与家庭年平均总收入之比来计算，合理的房价收入比标准为3到6之间，驻马店房价收入比7.8，相对较高位置，反映居民的购房难度之大，可变现周期拉长。

备注：房价收入比=人均住房面积×每户家庭平均人口数×单位面积住宅平均销售价格/每户家庭年总收入=每户家庭平均人口数×家庭人均全部年收入,其中人均住房面积用30㎡计算

图八：京广线（河南段）覆盖城市房价收入比

数据来源：各地市统计公报

规模因素影响，驻马店商品住宅市场整体表现尚可，然而对标下来，商品房发展空间依然较大，购房张力不足。

已激发的购房诉求受变现能力的制约，整体周期拉长。同时随着城市生活背景的改善，产业落位促使产业结构转换，大基建的逐步落位等等，城市商品住宅市场依然会不断激发新的购房诉求，因此中长期来看，驻马店商品房市场尚可保持稳定发展趋势。

城市研究事业部

杨景瑞

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