激进下的洛阳房地产市场预期
洛阳，以其河南副中心城市的定位以及强工业城市的基础，城市整体规划及发展优于省内其他地级市，同时洛阳的整体运行节奏，又将其变为一座能留得住人的城市，因此城市基本呈现老住户改善、新人口刚需并存的局面。
近几年，土地结构紧缩、可开发容量小、城市需求爆发，每一项都刺激着洛阳商品住宅的量价双涨，并在2020年上半年实现新的突破。
01
市场现状
上半年商品住宅市场规模量稳价涨
地王、房价履新
商品住宅市场新规模
在疫情制约、销售停摆，整体停滞40天销售周期的前提下，洛阳市场2020年上半年整体规模逆势而发，快速恢复，最终量稳价涨，实现新的突破。洛阳市场2020年上半年商品住宅成交约127万㎡，同比基本持平，成交均价约9827元/㎡，同比上涨约8%。
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2017年至今洛阳市区商品住宅供求走势
数据来源：克而瑞咨询决策系统
商品住宅市场新地王
2020年上半年，洛阳市区共成交约9宗经营性用地，同比去年基本持平，城市的土地供应节奏相对较慢，因此导致了城市商品房市场呈现供不应求的现状。综合楼板价约3273元/㎡，同比上涨约63%，溢价率为约25.05%，同比下降约10个百分点。
2020年6月5日，洛龙区瀛洲东路一宗约29亩地成交，每亩地价约1074.57万元/亩，楼板价约8483元/㎡，斩获2020年洛阳新楼板价地王，同时刷新2019年地王记录（每亩地价约1401万元/亩，楼板价约7005元/㎡）。本次土拍，吸引约9家一线以及本土房企竞价，累计约153轮，此宗地最终由河南本土房企“美好置业”摘得。
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2017年至今洛阳市区涉宅用地成交地价走势
数据来源：克而瑞咨询决策系统
商品住宅市场新房价
2019年洛阳地王碧桂园玖锦台在2020年3月份的入市销售，刷新了城市商品住宅（不含别墅）的成交均价。规划产品为大平层、小高层、复式等大面积改善房源，整体备案均价约15000元/㎡，比超郑州部分区域或者部分项目的城市均价，同时也是洛阳市区商品住宅新价格高度的象征。
02
背后逻辑
新规划引导、新配套落位、新基建支持
为城市房地产市场运行提供支撑
城市新发展规划
2020年3月底，省委、省政府召开“加快洛阳副中心城市建设工作推进会”，并出台了《关于支持洛阳以开放为引领加快建设中原城市群副中心城市的若干意见》。
在城市定位上，洛阳以“中原城市群副中心城市”定位，郑州以“国家中心城市”定位，二者错位发展，以建设区域经济中心、全国先进制造业基地、全国重要综合交通枢纽及国际人文交往中心。在建设目标上，力争到2025年，地区生产总值达到约8000亿元，年均增速高于全省1个百分点以上；中心城区常住人口突破约350万人，常住人口城镇化率突破约70%。
2020年6月，国务院批复同意设立洛阳综合保税区。综合保税区是为满足对外开放和经济发展需要、经国务院批准设立、目前我国开放层次较高、优惠政策较多、功能较齐全、手续较简化的海关特殊监管区域。洛阳综合保税区位于中国（河南）自由贸易试验区洛阳片区西南角，规划面积约1.37平方公里，紧邻洛宜铁路支线和宁洛高速公路，交通便利。同时紧邻涧西区、高新区，又与正在建设的丰李片区军民融合产业园、新能源汽车产业园、智能制造产业园隔河呼应，地理位置优越。
以上规划建立在省域以及国家层面，从各个维度加快建设洛阳国家中心城市的定位以及步骤，为洛阳城市快速发展以及在河南省内综合影响力提供支撑。同时，城市发展离不开人口以及住房的需求，市场规模以及市场品质或将呈现新的突破。
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洛阳综合保税区概念效果图
城市新基建落位
2020年，洛阳在延续建设九大体系，近70个重大专项基础上，共谋划约1196个重大项目，总投资约8847亿元，年度计划投资约3072亿元。多项路网快速路以及地铁的开工与建成，加快了构建“半小时交通圈”目标的实现。同时体育馆以及文化馆等品质项目的建立，为城市精神文化、生活建设以及品质生活添砖加瓦。
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洛阳市上半年重大基建落位
城市新配套
洛阳整体城建成熟度较高，位于河南其他地级市前排，这也为城市房地产发展提供相应支撑。从分类数据来看，城市商业以及教育资源相对优厚，满足人民居住诉求，城市旅游资源丰富，吸纳旅游消费能力强劲，进而驱动商业消费活跃。
教育POI
景观POI
医疗POI
商业POI
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洛阳市区配套热力
（教育、景观、医疗、商业）
数据来源：克而瑞咨询决策系统
03
未来展望
高位下的量稳价平周期
前期供应不足的压力将逐步缓解
城市商品房市场发展周期
以2010年至今洛阳市区商品住宅成交量价数据来看，城市商品房市场发展在经历几轮周期后，目前基本处于量稳价平的周期之中，成交量基本处于稳定状态。但是成交价格在经历上一轮上涨之后，目前已经处于高位，预计短期内价格不会再呈现大的增长，运行在量稳价平的周期之内。
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洛阳市区2010年至今
月度商品住宅成交量价走势
数据来源：克而瑞咨询决策系统
土地供应压力缓解，持续释放有效供应
通过2010年洛阳市区涉宅用地成交情况来看，2018年之前，洛阳市场存在土地供应不足的情况，年度涉宅用地成交建面不足以支撑市场购房需求，进而导致有效供应不足、一房难求的状态。
从2019年之后，土地供应不足现状有所缓解，2020年上半年成交建面已经达到历年年度水平，进而释放的供应将持续流入市场，影响商品住宅市场供求态势，最终影响商品住宅成交量价态势。
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洛阳市区2010年至今
涉宅用地成交建面（万㎡）走势
数据来源：克而瑞咨询决策系统
2020年上半年洛阳整体商品住宅市场相对激进，受大型品质配套的刺激，在各个维度实现了新的突破，目前依然在有条不紊的运行当中。
政府大力发展城市格局的同时，也在缓解前期供应不足而导致的市场热度，预计短期内市场将保持量稳价平的态势。
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