城市框架不断拉大下的郑州老城区——客户属性雷同下的“差异化”

郑州最近发生的“大事”不多，有两则事件比较引人注目。

1、郑东新区北龙湖北岸规划调整。

除了原先的金融岛打造中原金融中心定位不变，北岸将建成全球人才创新创业园·中原科技城，土地规划修改，住宅用地约减半，南岸高端住宅“宜居之城”属性直接提升。

2、郑州正式进入四环时代。

想当初，2016年初来乍到，蜗居在郑州的一个小房间里，对郑州交通直观的感受是，车多还非常堵，节假日开车能提前“溜”回家，是十分难得的“幸福”。

那么大四环时代意味着什么？

意味着郑州城市路网正式进入“井字+环形+放射”时代；意味着郑州三环内价值更加凸显，四环内发展更加受益；意味着城市框架进一步拉大，经济要素流动加快。

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图1：郑州城市四环高架环线示意图
（来源：克而瑞CRIC）

01

狂奔的国际郑

对郑州有许许多多的定位，河南省会、中原城市群核心城市、国家中心城市、交通枢纽等等。近代郑州的总体规划始于1927年，历经近百年的发展，郑州从一个中心城区不到约11k㎡的小城区，发展到如今的规模，截止到2018年底，市区面积约1010k㎡，中心城区建成区面积约549.33k㎡（含航空港经济综合实验区），有人戏称为“狂奔的国际郑”。

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 图2：郑州城市发展总体规划示意图

（郑州市总体规划）

随着近年来一些重大规划的出台及城市“硬件”的施工建设完成，比如上面提到的大四环通车，我们也可以喊一声，奔跑吧，郑州！

郑州发展如此迅猛，城市虹吸效应明显增强，截止到2019年末，郑州市常住人口达到约1035.2万人，城市人口不断攀升。

但人口的大量流入，城市框架不断的拉大，也会存在一定的弊端，新区的高楼林立，老城区的参差不齐。

说到老城区，认知中地理位置属于三环内，中高端置业基本都集中在此（除了郑东新区这个难以衡量的“新大哥”），在如此背景下的郑州老城，又将迎来怎样的置业客群？

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图3：郑州市历年常住人口

（来源：郑州市统计局）

02

郑州老城区下的客户属性

郑州目前三环内覆盖的区域有：二七区的老城、管城区的北部、中原区的东部、经开区的东西部、金水区的中部，这些区域的部分组合成为了郑州的老城，可以说发展十分成熟。

下面我们来看一下这些区域客户需求的面积段及承受的总价段：

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图4：2020年1-6月区域商品住宅成交

主力面积（㎡）及总价（万元）

大方块为主力，小方块为次主力

（数据来源：克而瑞CRIC）

分区域主力、次主力来看：

主力面积均偏小，为建面约100㎡及以下产品，主力总价也控制在130万以内，金水区因单价较高，总价相对较高，客户属于面积刚需客户。次主力面积均呈现上升趋势，为建面约100-130㎡产品，总价也是上升的。

细分三环内典型项目来看：

奥兰和园为管城区北部典型在售项目，所剩房源不多，高层成交价约17000元/㎡，主力户型为建面约101-126㎡三房，项目卖点为区位、三地铁、现房。

项目客户年龄在30-45岁，偏中年化，主要来源于管城区及周边区域的首改客户，置业目的是改善现有居住条件，主要关注点为地段及交通，产品面积需求为建面约120㎡左右产品。二七区、中原区也不外乎如此。

而万科美景世玠、万科世曦为金水区中部典型在售项目，万科美景世玠基本售罄，建面约270㎡洋房顶复，均价约32000元/㎡。

万科世曦高层成交价约18000元/㎡，主力在售户型为建面约86-117㎡三房，以客户年龄在35岁以上的首改客户为主，主要来源于区域内南阳路周边老社区地缘性客群，资金相对充足，对生活品质要求较高，改善需求明显，主要关注点为品质、户型、环境、装修、物业、学校等，产品面积需求为建面约80-100㎡三房及建面约120-140㎡大户型。经开区老城的情形也是大致相同的。

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图5：区域划分及典型项目位置示意图

（仅供参考）

03

雷同下的“差异”

由上分析郑州老城置业客群相同点：郑州各区域三环内项目客户，地缘性较强，对目前所居住区域有一定的依赖性，在生活上追求改善，有一定的经济实力，年龄在30岁以上，偏中年化，主要关注地段、价格、产品。

而比较明显的差异化在于金水区及经开区老城项目，地缘性客户范围较小，以首改为主，追求品质，面积需求分化，以建面约80-100㎡品质小户型及建面约120-140㎡大户型为主；而管城区、中原区三环内项目客户则是在面积上有改善的追求。

贾永放

城市研究事业部

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