【8月郑州月报】市场基本面稳定向好，绿博板块土地热度较高

8月主城区商品住宅供应和成交量均下降，市场成交价上升。库存稍下降，但去化周期稍有拉长，市场基本面稳定向好。

成交客户中郑州市区客户占比约22.9%，环比稍下降。再改产品成交占比明显上升，建面约140-180㎡ 再改产品成交占比增加约5%。

2020年郑州市商住土地成交率约141%，主城区本月成交主要以城改用地为主，环郑区域土地大量供应，其中绿博板块土地热度较高。

8月份整体开盘推售套数上升，但去化率降至约60%，主城区去化受康桥香麓湾项目影响，推售量大去化率高；环郑区域去化率高于主城区，主要是康桥兰溪首开，去化率高达约94%。

河南资讯

01

郑州小李庄站周边城市设计规划披露

将打造成为郑州新地标

 8月7日，小李庄站周边城市设计研究范围为24.5平方公里，即以小李庄为圆心，扩展到南四环-郑新快速路-南绕城高速-机场高速合围区域。

此次小李庄站周边城市结构，设计成“一轴一廊、两心两区、三河一水、两湖一库”的城市空间，在7平方公里城市设计范围内，规划了北部的创智生活片区、南部的文旅生活片区，在城市核心区，未来将着力发展商业商务产业，核心区看点就是这条商业商务核心发展轴的规划，由西往东形成四大区域组团：文化旅游融合服务区、商业贸易枢纽活力区、科技服务创新区、高端生态商务区。

02

中牟县召开文化旅游大会

打造文化旅游强县建设新高地

8月13日，中牟县召开全县文化旅游大会，中牟县将构建“一带一核四区”文化旅游发展格局。到2025年，打造国家全域旅游示范区、文化产业和旅游产业融合示范区，建设国内首个以传统音乐为主题的特色小镇，成为国内具有一定影响力的旅游目的地城市。 

【一带】：建设彰显中原文化厚度的黄河文化旅游带；

【一核】：建设凸显城市活力的国际数字文旅创意核心板块；

【四区】：滨水观光度假区；时尚 创意休闲区；文化体验静心区；乡村旅游度假体验区。

03

河南八部门联合出台政策

支持装配式建筑发展

8月24日，从河南省住房和城乡建设厅了解到，九部联合印发意见，明确从环保、用地、财政、交通等多方面，加快发展装配式建筑，助推建筑业转型升级。

意见明确，对获批国家、升级装配式建筑产业基地的装配式建筑部品部件生产企业，满足全封闭作业条件等达标条件，在同行业同等条件下优先评为绿色环保引领企业。要落实装配式建筑资金奖补支持政策，拓展专项资金引导支持范围，积极推广钢结构装配式农房建设，各地结合实际研究制定支持农村地区集中连片装配式农房项目的奖补政策。通过评价的装配式超低能耗建筑可享受装配式建筑和超低能耗建筑的叠加奖励。

04

郑许市域铁路许昌段开始铺轨

系国内首条连接两城核心区域的市域铁路

8月26日消息，中原地区第一条市域铁路——郑州航空港区郑州机场至许昌市域铁路（以下简称“郑许市域铁路”）建设取得新进展，许昌段开始铺轨。郑许市域铁路是国内第一条连接两座城市核心区域的市域铁路工程，南端以京广高铁许昌东站为起点，贯穿中原城市群郑州—许昌产业带的核心区域，最终进入郑州机场综合交通换乘中心。目前，全长33.7公里的郑许市域铁路许昌段累计完成投资41.8亿元，土建工程完成77.6%。

土地市场

郑州主城区成交主要以城改用地为主，受商业用地影响，非城改用地地价上升；环郑州供应大幅上升，成交楼面价上升；恒大一线房企深耕郑州，拿地面积位居大郑州头名。

01

主城区面积走势

8月郑州市主城区城改用地面积供应下跌，城改用地供应面积约16.68万㎡，成交面积约53.38万㎡ ；非城改用地供应面积约3.18万㎡，成交面积约5.29万㎡。

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统计区域为郑州主城区

（郑东新区包含白沙板块）

数据来源：CRIC咨询决策系统

02

主城区土地价格走势

8月郑州主城区城改用地成交价约为791万元/亩，城改楼板价约为3497元/㎡；非城改用地成交价约为1122万元/亩，非城改楼板价约为5425元/㎡，非城改用地地价上升、楼板价下跌。（非城改用地2宗商业用地，1宗商住用地）

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备注：统计区域为郑州主城区

（郑东新区包含白沙板块）

数据来源：CRIC咨询决策系统

03

环郑面积走势

8月环郑州区域土地供应面积约50.21万㎡，成交约5.96万㎡；供应建面约123.39万㎡，成交建面约17.29万㎡。供应主要为新郑市和中牟县，成交仅上街区1宗住宅用地。

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备注：统计区域为环郑区域（新郑市（包含南龙湖）、荥阳市、中牟县、航空港区、上街区）

数据来源：CRIC咨询决策系统

04

环郑土地价格走势

8月环郑州区域土地平均地价约为226万元/亩，楼面价约1170元/㎡，环郑区域土地成交地价、楼面价均有所上升，整体仍处于中位。

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备注：统计区域为环郑区域（新郑市（包含南龙湖）、荥阳市、中牟县、航空港区、上街区）

数据来源：CRIC咨询决策系统

05

企业土储走势

大郑州区域典型房企拿地前20名，其中恒大、康桥、保利拿地面积排名前三位；从购地金额看，保利购地金额约47.06亿元位居头名；康桥作为本土房企，2020年大郑州拿地热情高。

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备注：统计区域为环郑区域（新郑市（包含南龙湖）、荥阳市、中牟县、航空港区、上街区）

数据来源：CRIC咨询决策系统

市场格局

8月份商品住宅供应下降，去化周期约10.3个月，库存良好。

本月高新区住宅供应走高，金水区成交持续位居头名，市场热度不减；商办市场以郑东新区为成交头名，公寓本月成交以金水区为主。

省内客户成交占比稍上升，刚需主力不动摇。

01

整体供求价存

8月份商品住宅供应约81.78万㎡，成交量约83.85万㎡，供小于求；存量约为933.64万㎡，去化周期持续小幅上升约为10.3个月，库存良好。

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备注：统计区域为郑州主城区

（郑东新区不包含白沙板块）

数据来源：CRIC咨询决策系统

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区域供求格局

分区域来看，8月商品住宅市场高新区供应约17.39万㎡ ，金水区成交约18.66万㎡持续位居头名，市场热度高；郑东新区成交均价稳居头名。

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备注：统计区域为郑州主城区

（郑东新区不包含白沙板块）

数据来源：CRIC咨询决策系统

03

板块成交格局

8月份高新老城板块成交量约8.73万㎡，位居头名，主力贡献项目为永威金桥西棠成交约1.58万㎡、东原阅城成交约1.24万㎡，北龙湖板块成交均价约31049元/㎡，位居头名。

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备注：统计区域为郑州主城区

数据来源：CRIC咨询决策系统

04

商办物业格局

8月份商办物业整体成交以郑东新区居头名，区域办公（升龙站前广场成交约0.97万㎡）占据成交主力，各区域商办价格受个案影响差别较大。

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备注：统计区域为郑州主城区

数据来源：CRIC咨询决策系统

05

成交客户格局

8月成交客户中，以省内客户为主，成交占比约69.7%，环比上月稍微上升；郑州市区客户占比约22.9%，省外客户占比上升，占比约7.4%。

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备注：统计区域为郑州主城区

（郑东新区不包含白沙板块）

数据来源：CRIC咨询决策系统

刚需市场情况下，建面约80-100㎡刚需产品为成交绝对主力，20-30岁刚需客户为主要购买力，占比约49%，其次为30-40岁改善客户占比约28%，成交年龄段更加集中。

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郑州8月商品住宅成交面积段年龄段交叉分析

备注：统计区域为郑州主城区

（郑东新区不包含白沙板块）

数据来源：CRIC咨询决策系统

成交结构

再改产品成交占比明显上升，刚需、刚改产品受个案影响价格上涨。

以建面约110-120㎡且总价160-200万元为主要成交范围，三房中建面约110-120㎡产品占比头名。

01

分面积段成交结构

刚需占比稳定，建面约80-100㎡刚需产品成交占比为约31%，改善建面约120-140㎡产品（约21%）成交占比不变，再改建面约140-180㎡ （约16%）产品成交占比明显上升。

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郑州市月度商品住宅分面积段套数成交占比分析

备注：统计区域为郑州主城区

（郑东新区不包含白沙板块）

数据来源：CRIC咨询决策系统

02

价格走势

建面约80-100㎡产品中成交均价上升明显，成交价约为14401元/㎡；刚改产品（建面约100-120㎡）价格继续上涨，主要受宏光揽境及常绿东风宸苑成交单价较高影响。

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备注：统计区域为郑州主城区

（郑东新区不包含白沙板块）

数据来源：CRIC咨询决策系统

03

分面积段/总价段成交结构

8月成交面积段以建面约80-100㎡产品为主，共占比约31%，其次为建面约110-120㎡产品占比约15%；总价段以130-140万元、80-200万元及160-180万元为主，整体以建面约110-120㎡且总价160-200万元为主要成交范围。

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郑州8月商品住宅成交面积段总价段交叉分析

备注：统计区域为郑州主城区

（郑东新区不包含白沙板块）

数据来源：CRIC咨询决策系统

04

分房型成交结构

刚需产品以建面约90-100㎡小三房为主，建面约110-120㎡三房产品占比头名，四房产品以建面约140-150㎡面积段舒适性产品占据较大优势。

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郑州市8月分房型产品成交套数对比

备注：统计区域为郑州主城区

（郑东新区不包含白沙板块）

数据来源：CRIC咨询决策系统

开盘监测

8月份推售量均上升，整体去化率达60%。

主城区推售量高于环郑区域，但环郑去化率较高，主要受康桥兰溪影响。龙子湖北板块中康桥香麓湾项目首开，引发市场热度升高。

01

区域去化

2020年8月份开盘推出及去化套数均明显上升，但去化率约为60%，较上月下跌，从各区域开盘数据来看，二七区、金水区推案套数较多，高新区、航空港区去化率偏低。

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备注：统计区域为郑州主城区（郑东新区包含白沙板块）&环郑区域（新郑市（包含南龙湖）、荥阳市、中牟县、航空港区、上街区）

数据来源：市场调研

02

推盘走势

2020年8月份郑州市主城区推量约3158套，去化约1846套，整体去化率约为58%；环郑区域本月仅约5个项目开盘，推量约909套，去化约578套，整体去化率约为64%，中牟县康桥兰溪项目去化率约94%，拉高环郑区域去化率。

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备注：统计区域为郑州主城区（郑东新区包含白沙板块）&环郑区域（新郑市（包含南龙湖）、荥阳市、中牟县、航空港区、上街区）

数据来源：市场调研

03

板块走势

8月份大郑州15个板块开盘，其中主要以龙子湖北板块（去化约87%）去化较高，龙子湖北板块受康桥香麓湾项目首开影响，价格优势明显。

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备注：统计区域为郑州主城区（郑东新区包含白沙板块）&环郑区域（新郑市（包含南龙湖）、荥阳市、中牟县、航空港区、上街区）

数据来源：市场调研

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