以价换量的宜居健康城，区域现状究竟如何？
荥阳宜居健康城是郑州市“十二五”期间重点建设项目，位于郑州市西部，荥阳市东部和南部，总面积约117平方公里，起步区规划面积约14平方公里。规划人口50~75万，投资约200亿元。
宜居健康城中，郑西高铁穿境而过，市区距连霍高速约3公里、郑州西南绕城高速约2公里。区域内有中原西路（荥阳段）、科学大道（荥阳段）、郑上路、S232公路、须刘路等道路与郑州市及周边县市相接，交通便利。
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图源网络
2020年3月，作为郑州32个核心板块之一的宜居健康城再次被提及，整个片区的定位为“全域式健康式主题示范区、复合型健康医疗功能区、生态化健康宜居新城区”。
目前开发建设的主要是规划的起步区，面积约7平方公里，范围东至织机南路，西至京城西一路，北至健康大道，南至郑州陇海路西延线，规划居住人口约7.5万人。
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宜居健康城区位图
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2020年3月徐立毅书记对健康城板块调研后，要求健康城进一步降低建筑密度，提高生活空间品质，关键板块区域容积率控制在1.0左右，邻近区域在1.5以内，让健康城整体居住更加舒适，把关键板块建设打造成“建筑可阅读，街道可社交，产业可持续，空间可留驻”的城市功能组团。
由此可见，健康城板块的未来规划更加明确，居住氛围及舒适度将进一步提升，板块未来前景可期。
01
配套资源丰富
更宜居
医疗资源
首批进入郑州宜居健康城的医疗机构、研发机构和医学院校共约14家，总投资高达约147.5亿元。一期规划郑州人民医院宜居健康城医院、郑州市骨科医院宜居健康城医院、郑州市妇幼保健院宜居健康城医院、郑州市第八人民医院西院区以及郑州市卫生学校等“四院一校”医疗资源。
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宜居健康城“四院”医疗资源分布
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交通资源
宜居健康城板块具有多维交通体系，区域内交通便捷度较高。中原路、陇海路、健康大道等贯穿东西，拉近了郑州市区与荥阳距离；荥阳京城路、荥泽大道、塔山路、绕城高速等贯穿南北，连通荥阳老城区与新城区。
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健康城板块主干道
区域内郑州高铁西站已经投入使用；地铁10线已在修建中，预计2022年年底建成通车；同时，规划中的地铁21号线将贯穿健康城关键区域，未来的出行将更加便捷。
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郑州西站
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地铁10号线线路规划图
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地铁21号线规划图
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公共资源配套
整个板块内，休闲配套较多，京襄城遗址公园、生命谷公园、索河湿地公园已经完全或部分建成投入使用。
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生命谷效果图
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02
房地产发展欣欣向荣
前景广阔
健康城板块整体市场情况
宜居健康城板块作为重要发展区域，整个荥阳的房地产发展方向已经渐渐南移。随着土地成交量的逐年增多，进驻的房企及入市项目也越来越多。
① 土地市场情况
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图1:2017年-2020年6月健康城板块土地成交情况
数据来源：克而瑞数据平台
依据上图，近4年健康城板块的住宅土地成交量逐年升高，2018年土地成交迎来小高峰，2019年土地成交量占比达高点。2020年虽受疫情影响，但荥阳整体的土地成交市场仍旧稳步前行，截止2020年6月，健康城板块成交量占比依旧较高。
② 住宅整体市场情况
自进入2020年，新项目逐渐入市，健康城板块住宅供应量上升，片区内市场竞争压力增大，洋房、高层价格均处于下行趋势，片区内项目呈现“以价换量”的势态，但整个片区内成交量仍处于上涨趋势，客户接受度升高。
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图2: 2019年-2020年6月健康城板块
商品住宅供销情况
数据来源：克而瑞数据平台
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图3：健康城板块分物业类型成交情况
数据来源：克而瑞数据平台
③ 各个项目销售及入驻情况
目前，健康城板块起步区入市项目有恒大养生谷、禹洲嘉誉风华、建业昌建公园里，其中恒大养生谷作为初个进驻健康城板块的地产项目，2020年上半年销售金额占据片区头名。
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数据来源：克而瑞中国房地产决策咨询系统
目前，大多数住宅项目均位于健康城板块的关键区域，进驻企业从最初的恒大，到现有禹洲、雅居乐、碧桂园、永威、融创、绿都、建业、深业、永丰等等，均为实力较强房企。
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图4：健康城板块已进驻房企项目地块位置
数据来源：克而瑞数据平台
起步区域项目情况盘点
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图5：起步区项目情况及购房客户情况
数据来源：克而瑞数据平台
目前，健康城板块的起步区已入市的项目约6个，且项目整体容积率均小于2.5，片区内产品类型以洋房+高层为主，高层主力面积段为建面约89-129㎡，洋房主力面积段为建面约115-143㎡。
在售的3个项目中，洋房产品更受购房者欢迎，恒大养生谷一二期洋房房源已售罄，禹洲嘉誉风华项目已推售的洋房房源仅有建面约115㎡、125㎡ 两个户型。较小的洋房面积设计，不仅能够控制房屋总价，同时还有不同的面积赠送，更受刚改客户的青睐。
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图6：起步区购房客户情况梳理
数据来源：克而瑞数据平台
片区内购房客户主要来源于荥阳本地，以及中原区、高新区的外溢客户；客户的主要关注点为价格及社区规划；年龄段为20-40岁的自住及刚改客户较多。
大牌房企的入驻，使得各个项目间的竞争更加激烈，但想要赢得客户关注，不能只在价格上做文章。在疫情之后，购房者也越来越关注社区内部的规划服务、产品设计，功能性齐全、居住舒适度高的产品更受追捧，产品力强者恒强。
城市研究事业部
王璐
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