备受瞩目的航空港区，要跌下神坛了吗？

相比较土拍火热的杨金、动作不断的白沙、热闹异常的南龙湖市场，今年的航空港区市场似乎清冷了许多。梳理2020年上半年的房企在郑州拿地情况，也仅有恒大和绿地选择增储航空港区。

另外，楼市中消息频传：某知名全国房企和本土房企开发的项目，纷纷开启降价模式；又有南港某一项目释放的价格直接击穿港区底价。这些事情似乎都在告诉我们：航空港区的市场也如这天气一般，渐凉。

港区的情况果真如此吗？

首先，我们看一下航空港区的土地市场，纵观近六年的土拍市场，在经历了2017年、2018年的火热之后，2019年放缓了节点，到2020年1-8月份供应量不及2019年全年的15%，大有回归到2016年之前的趋势。

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图一：航空港区近六年土地供求价

数据来源：CRIC投资决策系统

然后，再看一看住宅市场。2020年1-7月住宅市场累计供应约157万㎡，同比上涨约109%；成交约86万㎡，同比持平。

2019年以来，住宅成交价格微幅下调，7月份同比下降约9%。比较遗憾的是，降价也未能换来明显的成交涨幅。

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图二：航空港区住宅市场供求价

数据来源：CRIC投资决策系统

从存量的角度看港区的市场，截止到2020年7月份，航空港区的小库存存量已经上升至约210万方，市场月均流速约10万㎡，出清周期上升至约20个月，去库存压力较大。

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图三：航空港区狭义存量以及去化周期

备注：去化周期=存量/近12个月平均去化量

数据来源：CRIC投资决策系统

最后，观察一下市场的动态情况。2020年以来单盘平均周度成交量在10套左右，同比为负值的周度占比约50%，2020年第30-33周同比大幅度上涨，得益于部分项目各种形式的降价促销，市场成交量出现上涨。

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图四：航空港区典型项目市场监控情况

数据来源：市场监控数据

查看至此，港区市场的表现似乎印证了市场的流言：一级土拍市场降温，供应下降，土地市场进入调整期；住宅市场存量处于高位，去化较为趋缓；部分项目在降价的刺激下，出现成交突增情况。

从某种程度上来说，目前市场现状确实如刚开始看到的一般，在市场调控楼市趋稳的大环境下，港区市场也无可避免的趋于冷静，但航空港区的未来却并不会止步于此。

港区作为河南省全力打造的重点新区，不论是在规划上，资源倾斜上，还是区位占有上，都有着得天独厚的优势。

2018年郑州市政府正式公布《郑州建设国家中心城市行动纲要》，确定郑州中心城区空间布局为“一主一城、两轴多心”。其中“一主一城”指的就是郑州主城区和郑州航空城，自此主城与航空港区双核地位确立。

2020年3月发布的《郑州市高品质推进城市建设三年行动计划(2020—2022年)》中点名“南部动起来”，明确依托航空港实验区，围绕“枢纽+口岸+物流+制造”，完善以航空枢纽为带动的多式联运体系，打造国际航空枢纽经济引领区、内陆地区对外开放高地。

细数郑州近年来重要的发展规划，其中大都少不了航空港区的身影，这种被时刻记挂的待遇，恐怕也只有郑东新区能够比肩。

01

 在规模上 

 航空港区发展迅速 

航空港区的发展不仅仅停留在规划图上，近两年其建设速度在郑州范围内也名列前茅！

郑州市政府最近发布的《关于2019年郑州市城市建成区规模的通告》，航空港区的建成区面积仅次于郑东新区，约94.85平方公里；对比《关于2017年郑州市城市建成区规模的通告》，航空港区两年的时间增加19.1平方公里，增量排在头名。

可以说，航空港区是政府投资建设多，发展快的区域，郑东新区的建设发展成如今的规模用时近20年，而航空港区发展至今只用了13年。

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左：2019年中心城区建面

右：2017年-2019年建面增幅

数据来源：依据官方公告整理

02

 在经济基础上 

 航空港区发展强劲有力 

根据2020年上半年的统计公报，航空港区上半年GDP经济总量约472.56亿元，排名第四，在增速上，上涨约2.6%，超越郑东新区约2.5%，位居郑州各县区头名。

航空港区经济基础雄厚，围绕智能终端，新能源汽车，生物医药，智能装备，航空物流，电子商贸等等多个行业齐发力，为航空港区的腾飞插上强劲有力的翅膀。

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图七：2020年上半年

郑州各县区GDP总量以及增速

03

 在基础配套上 

 航空港区正在积极完善 

在基础配套上，航空港区享有较高规格，较高等级各项配套。

生态方面，拥有占地约1785亩的园博园，亚洲头名的喷泉——双鹤湖公园；

交通方面，飞机，公交，地铁，高速，轨交，快速路等多维立体交通纵横其间；

医疗方面，郑州市第一人民医院港区医院已经建成投入使用，河南省省立医院部分投入使用；

教育方面，截止2019年12月，全区共有学校约167所，多所高校分校也选择布局于此。

短暂的市场现场并不足以说明什么，基本面的优劣才是评判市场的依据。航空港区高规划，高占位，产业基础雄厚，配套设施先行，这些都是它得以快速发展的底气与实力。

产业是城市发展的支柱和动力源泉，城市是产业发展的载体和依托，生态是城市发展的特色，航空港区完全具备“产城一体”发展的三要素，给予它时间，“栽下梧桐树，引得凤凰来”，也许另一个郑东新区正在孕育而生。

城市研究事业部

崔曼曼

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