郑州重提货币化安置，能够重现楼市的辉煌吗？

11月18日，郑州市政府发布了《郑州市人民政府办公厅关于印发郑州市储备土地综合开发实施细则（实行）等3个文件的通知》，其中一条明确表明：

纳入征收范围的集体土地，按照集体土地征收的有关规定和程序依法征收，涉及农村村民住宅的，采取提供安置房或者货币补偿等方式给与安置，补偿安置标准按有关规定执行。鼓励和支持选择货币补偿等多元化安置方式，确需实物安置的，实物住宅安置面积不超过人均70㎡。

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图源网络

这是郑州市政府第二次提到货币化安置，上一次是2016年，郑州楼市房价疯涨的一年。

政策一出，在今年平静如水的楼市，燃起一丝星火，市场信心顿时得以提振。但，经过四年快速发展的郑州楼市，真的能在这一轮货币化安置中重新燃起燎原之势吗？

01

2016年：

去库存 、房价连涨、地价屡被刷新

时间回到2016年，这一年的郑州楼市，经历了历史性的转变。

2015年时，全国房地产市场库存高企，市场成交去化萎靡不振，为了促进房地产市场的持续发展，“去库存”被提到政策的高度上。

2016年5月6日，河南省住房工作暨棚户区改造货币化安置现场会透露，2017年，全省棚户区改造计划项目货币化安置率将不低于50%，对商品房库存消化周期在24个月至30个月的市县，货币化安置比例不得低于80%，大于30个月的市县，要全部实行货币化安置。

同年7月，郑州连发两份文件推进棚改货币化安置。随着棚改轰轰烈烈的进行，一大批本土拆迁居民购房需求被激发，郑州房地产市场在政策和需求的双重推手下，迎来了高光时刻。

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图源网络

据克而瑞数据显示，2016年郑州主城八区商品住宅供应量和成交量都明显增加。仅2016年一年时间，郑州主城八区商品住宅成交量约1443.7万㎡，同比增加约54.32%，是2006年以来，成交量初次突破千万平方米。

也是在2016年，郑州房价出现连涨，郑州主城区成交均价突破万元，同比上涨约11.25%。

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来源：CRIC2020数据系统

统计范围：郑州主城八区，普通住宅+别墅

与此同时，土地市场也一片欣欣向荣，土地成交量显著增加，土地单价、总价不断被刷新。据克而瑞数据显示，2016年郑州主城范围内土地成交总建面约2962.9万㎡，同比增加约54.23%，土地平均溢价率约为31.23%，同比增长约82.51%。

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来源：CRIC2020数据系统

统计范围：郑州主城八区，招拍挂土地

2016年，郑州房地产市场彻底摆脱去化难的阴影，“抢房”成为行业热词，房企和地产从业者的眼角眉梢都是掩饰不住的笑容。

今年疫情叠加房地产市场调控，郑州市场一片清冷，降价促销、首付分期、特价房等各种优惠政策频出，市场形势与2015年如出一辙。郑州此时出台鼓励货币化安置政策，能否实现历史的重现呢？答案毫无悬念，不会，因为形势不同，市场发展阶段也不同。

02

2020年：

库存充足、棚改客群增量有限

分析市场的走势，要从供给端和需求端两方面去考量。房地产市场的供给端即库存量，需求端即潜在客群。

对比2015年的“高库存”，今年郑州房地产市场商品住宅的库存有过之而无不及。

截至2016年1月，郑州市主城区商品住宅市场存量约为634.56万方，去化周期约7个月；而今年10月份，郑州主城区商品住宅市场存量约为973.40万方，去化周期增加至约11.2个月。从供给端来看，郑州房地产市场库存量充足。

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图片来源：克而瑞2016年1月郑州房地产市场月报

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备注：统计区域为郑州主城区（郑东新区不包含白沙板块）数据来源：CRIC咨询决策系统

从需求端来看，货币化安置对房地产市场的走势主要取决于增量客户的多少，而郑州近五年声势浩大的棚改运动，席卷了郑州三环到四环之间大多数的农村，放眼如今的郑州，开工建设的工地随处可见，剩余可拆的村庄倒是不多了。

另外，从客群角度来看，虽然2016年货币化安置对郑州房地产市场的推动作用有目共睹，但细究郑州主城区成交客户来源发现，2016年郑州主城区商品住宅成交客户中，市区客户仅占约12.4%，省内市外的客户为购房主力，占比约为79.4%。

而2020年1-10月郑州主城八区商品住宅成交客户中，市区客户占比约为25.1%，相比2016年市区客户占比明显增加。由此可见，2016年郑州货币化安置对房地产的贡献十分有限。

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数据来源：克而瑞数据系统

由以上数据可知，从供给端来看，目前郑州房地产市场货量充足，从需求端来看，郑州剩余可进行拆迁改造的范围有限，能够为市场提供的客户增量远不如2016年。无论是供应还是需求方面，郑州市场再现2016年盛况的条件都不具备。

03

楼市走势：

 政策大手、利率、首付比 

中国房地产市场的发展，受供应的影响，受需求的影响，但更关键的是受政策的影响。

2016年房地产市场的火热，虽然与去库存的口号分不开，与货币化安置需求的释放密切相关，但政策的支持才是房地产蓬勃发展的根本原因。

2015年11月10日，中央财经领导小组第十一次会议上提出“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。随后，在2016年2月2日，央行银监会发布房贷新政：商业贷款首付比例最低25%，各地可向下浮动5个百分点。二套房最低首付比例调整为不低于30%；2月19日，财政部发布契税营业税优惠政策；7月1日，郑州住房公积金调整缴存上限，提高到3180元。

加上2015年商贷利率5连降，从6.15%直接跌到4.9%，公积金利率也降到3.25%。多方利好下，共同推动2016年郑州房地产市场的高潮。

而在经历过2016年的疯狂后，上层一路悬崖勒马，当前的房地产市场“稳地价、稳房价”是不可触碰的底线。回顾年初，多城房地产市场刚刚出现过热势头，政策的利剑就毫不犹豫的落下。郑州作为一个坚定国家政策不放松的城市，背道而驰的可能性不大。

此次重提货币化安置，更多的可能是为了提振市场信心。作为购房者，想要在市场的大势中乘风而起多半是靠运气，更重要的是认清自身需求，在合适的时机选择尽可能满意的房子。

而对于房企而言，在潮水退去后市场的表现会指明发展方向。恒大云玺、雅颂居的开盘热销，一方面证明了主城价值，在另一方面也凸显出郑州改善需求的巨大。主城资源虽然日渐减少，但在新区产品的打造上，通过合理的产品面积段、配套规划、落地顺序调整等方面的设计，或许能够挖掘出更多的改善价值。

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