洛阳激烈市场竞争下的产品变化与未来走向

洛阳市作为河南省以及中原城市群副中心城市，GDP、人均可支配收入、社会消费品总额等均是河南省仅次于郑州，人口总量也保持小幅正增长的态势，城市良好的经济与人口也促进了城市房地产市场的快速发展。

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一个快速发展的洛阳市场

首先我们从洛阳近几年的商品住宅成交量价走势来看，洛阳成交量在2016年达到峰值回落后，随即在2018年成交量又逐年上涨，成交价格年度复合增长率达约13%。而反观郑州，则以稳为主，成交价格年度复合增长率仅约7%。

由此可见，洛阳房地产市场相较于省会郑州仍处于一个快速发展的阶段。

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数据来源：克而瑞咨询决策系统

从土地成交来看，洛阳市区土地市场竞激烈，土地成交价格不断攀升，截至2020年9月土地成交楼面价上涨至2016年的约3.5倍。

从房企进驻情况来看，近两年多家一线房企进驻洛阳，外来房企市场占有率不断攀升（据克而瑞洛阳市2020年1-9月房地产企业销量排行榜，上榜房企中外来一线房企占据一半名额），行业集中度的上涨不仅促进了房地产市场的发展，也使得市场竞争更加激烈。 

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数据来源：克而瑞咨询决策系统

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备注：据不完全市场统计

不同于河南省其他三四线城市，洛阳市整体经济实力较好，内需旺盛，因此受房地产市场大环境影响相对较小，且恢复较快。现开发商不仅布局洛阳市区，也开始逐步下沉县域，绿地进驻宜阳县，融创、恒大、碧桂园等进驻孟津县，未来的洛阳市场竞争将不仅仅是市区的竞争。

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激烈的市场竞争下，产品打造成为房地产项目赢得市场的重要因素

从拿地开始，区位、地段、周边大型区域配套都已经是项目的不可改变因素，那么如何打造好的产品，从众多竞品中脱颖而出，提升项目溢价，便成为每个项目需要考虑的问题。产品始终都是房地产开发企业赖以生存和发展的根本，也是所有企业重要的市场竞争力，产品打造是房地产项目中赢得市场的重要因素。

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数据来源：克而瑞咨询决策系统

由上图可见，洛阳市2019年至今的成交产品中，建面约110-130㎡面积段的刚改改善产品成交占比位居头名；其次为建面约90-110㎡刚需功能性产品。因此我们选择市场上110㎡左右的产品对比，来看洛阳市近年的产品变化。

佳兆业去年进驻洛阳，作为全国百强房企，产品力发展完善，2020年入市的佳兆业凤鸣水岸项目户型趋优，建面约117㎡三房产品户型方正，三面宽朝阳，动静分离式设计是目前市场上相对无错的户型；对比2014年的路劲御城产品，两卧朝北，客餐厅不连贯，户型设计只注重居住，却没有注重合理性。

近两年在多家品牌房企的优质产品冲击下，本土开发商也在不断完善自身，和昌作为河南本土房企，在洛阳西工区深耕多年，目前项目在售产品较刚入市产品无论是采光、通风还是动线设计上，都更加的合理。

但未来随着城市的进一步发展，仍有不断进步的空间。伴随着更多一线房企的进驻，或将带来更多更新的优质产品，而本土房企要想保持较好的市占率，就需要不断提升自身的产品力，进行产品线创新研究，将创新产品转化为可获得更高回报的标准化产品线，提高产品竞争力。

现阶段多数房企还停留在关注户型的优缺点上，“是否三/四开间朝阳、是否是全明户型、是否动静分离、客厅是否为横厅设计……”，当房地产行业逐渐金融化，多数一线房企注重周转速度、标准化，因此目前市场上一线房企多的是没有大缺点的户型，那么大家都差不多的情况下，我们便要去发掘新的关系点——以客户需求的生活方式为主导户型。

从今年年初的疫情影响下，我们也发现了改善客户对比刚需客户更加具有抗风险能力和购买力，而改善客户购房需求也更加注重居住的舒适性而非功能性，因此我们可以先了解下市场上基于家庭关系需求下的新型改善产品。

168㎡四房双套房设计，南向老人套房，专属独立卫生间，满足了父母健康、舒适的居住需求。这样一来，北向可改造为两间儿童房。

而从基于两代人的生活关系场景，下面的户型更加注重公共空间（客厅、餐厅）的打造，无论是两个卧室之间的私密性(坐在客厅看不见次卧)还是客厅会客空间的增加（长辈与晚辈可以都处于客厅但却相对独立），都体现了以家庭关系为主的舒适性。

现下，房地产市场单边快速上涨的“黄金时代”已经过去，现在是一个更多变的时代，一个竞争更激烈、需要更高技术含量的时代。

因此无论是刚需客户的功能性、改善客户的舒适性还是顶豪客户的全面性，在户型的研究创新上，都还有更多的角度解读。从客户需求的角度出发，只有创造好的产品才能够带来高溢价，面对洛阳市高竞争的未来，房地产产品的创新任重而道远。

周静颖

城市研究事业部

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