郑州主城各环线价格差异下的客户敏感倾向
郑州房地产市场目前处于量稳价平的周期之内，且在政策等调控因素的制约下，预计本轮周期会拉长，同时通过市场上监控数据来看，典型企业以及开发项目整体销售节奏放缓，难达预期，开发企业通过营销手段的多元化以促进客户成交转化。
最近在市场上也看到部分项目新释放价格不断冲击下滑底线，客户对于目前市场的现状也是处于观望迷茫状态，对于置业的区域以及敏感点出现了相对严苛的标准，不同置业逻辑的客户对于购房的诉求点也引发了市场“休骗三”一类客族之说，郑州区域各环线价格也出现了切分，今天我们以环线客户敏感点作为分析，以期能对各环线项目准确营销作出相应指导。
01
市场现状跌宕
各环线价格分化
郑州主城区商品住宅周期反映
通过滤波指数对郑州2009年至今的商品住宅月度价格走势进行分析，发现传统市场存在典型的波峰波谷特征，并且周期性相对明显，一般波峰周期达到约32个月，波谷周期在约28个月，但是通过2018年10月至今的两年数据来看，周期具备明显的波动性和不稳定性，大周期明显拉长，同时小周期不断，而市场处于平稳周期拉长，持续跌宕起伏下的状态。
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图一：郑州市主城区商品住宅价格指数
数据来源：克而瑞咨询决策系统
郑州主城区各环线成交量价走势
通过梳理主城区2015年至今各环线商品住宅成交套数发现2016年之后，三四环间项目成交套数基本已经占据市场主力，而在2015年还基本处于三环内与三四环间相对平分的状态，同时四环线项目成交套数占比处于上涨的态势，市场处于向逐步向外围拓展的形式。
但是2020年数据来看，在市场上销售不达预期的情形下，四环线成交占比相对下滑，客户置业倾向发生相应改变，对于配套的述求或许更为敏感。
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图二：郑州市主城区商品住宅各环线成交套数
数据来源：克而瑞咨询决策系统
同时从价格维度进行分析，三环内产品价格具备明显增长空间，近6年年度复合增长率达到约10%，远超于其他两个环线。
特别是在整体市场稳定周期内，三四环线以及四环外商品住宅实现价格在2020年分别同比上涨约2%和约1%，基本处于持平的水平，而三环内商品住宅价格在2020年基本同比上涨约7%，环线之间的价格差异愈发明显，在市场的严峻考验中，项目本身处于位置带来的优质因素逐步被放大，并得到客户的相关认知。
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图三：郑州市主城区商品住宅各环线成交均价
数据来源：克而瑞咨询决策系统
02
各环线客户导向分析
各环线客户敏感点分析
结合市场调研数据，三环内客户明显对于目前的居住环境要求更高一些，倾向于配套的成熟性，而三四环以及四环外客户对于目前居住区域/板块的发展潜力以及价格的接受程度明显具备了一定的考量。
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图四：客户置业区域/环线选择的主要考虑因素
数据来源：克而瑞市场调研数据
同理，三环内客户对于居住交通以及配套的因素敏感性占比因素较大，摒弃地段之外的因素，三四环间以及四环外的客户，对于价格以及环境的敏感因素均有所上涨，同时交通因素是每个置业区间均会关注的敏感点，客户在意日常外出通行的便利性以及所需花费的时间成本。
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图五：客户置业区域/环线选择的敏感性因素
数据来源：克而瑞市场调研数据
各环线客户支付能力分析
选择三环内客户的总价接受能力多集中在100-200万之间，且占比相对集中，200-300万之间的客户占比明显高于三环之外。四环外客户置业基本位于100万以下。
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图六：客户置业区域/环线支付能力对标
数据来源：克而瑞市场调研数据
各环线客户产品细节偏好
就产品维度而言，三环内客户对于品质居住的敏感性相对高于三环外，开始关注整体社区的打造以及规划情况，同时对于会所、装修品质等品质提升类的敏感性倾向明显高于三环外客户。三四环间特别是四环外客户对于市政供暖/新风等因素的敏感性较强，接近突破10%，敏感性相对刚需，也是目前郑州城市市政发展规划的一个现状。同时客户对于物业服务以及户型设计均有不同程度的敏感性，或注重品质或注重功能。
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图七：客户置业区域/环线产品敏感性分析
数据来源：克而瑞市场调研数据
同理，三环内客户对于居住空间的舒适性以及功能性同样兼顾，大客厅以及大卧室带来了居住的舒适程度，但是或许是家庭人口结构的影响，同样对于是否双卫设计敏感，也因此对于产品的面积区间有了更大的选择范围。
三四环间以及四环外客户相对比较刚性，比较在意居住场所是否南北通透等刚性述求，同时在合理的面积范围内，对于卧室、客厅或者阳台期望有更合理的规划布局空间，以期实现相对刚性的述求。
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图八：客户置业区域/环线户型敏感性分析
数据来源：克而瑞市场调研数据
综合市场现状以及客户调研的分析，“休骗三”一类客户确实客观已经承担起郑州主城区品质改善的力量，且此类客户的购买力相对较强，能承托市场环境不良，但是三环内目前商品住宅价格依然同比出现上涨的形势。
而三四环间以及四环外客户的刚性诉求注定对于价格的敏感因素相对较大，在市场环境变革中也更易呈现价格调整促进客户成交的现象发生。
杨景瑞
城市研究事业部
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