豫南城市之南阳的变革之路

“豫南”顾名思义是河南省南部的意思。提及豫南城市，在我的认知中包括南阳市、驻马店市、信阳市3个地级市，它们在地理位置上担当的正是河南的南部大门。

我想，不论是哪里人，说起河南，第一个感觉就是面积大（占地面积约167000平方公里），再接着就是想到人口庞大（2019年总人口约10952万人，常住人口约9640万人）和农业大省了。而豫南完美了承接了这几个特点，在河南省的定位中，豫南地区是河南省重要的农业生产基地，同时在河南省十八地市占地面积排行中位居前列，南阳市更是排在头名。（南阳市占地约26509平方公里、信阳市占地约18925平方公里、驻马店市占地约15083平方公里）。

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图1：河南省各地市总面积（单位：平方公里）

图源网络

看着这组数据还有地图呈现出来的样子，豫南几个城市的占地面积是远远甩开了其他城市，不得不感叹到：“占地是真的广，土地是真的多”。

01

先天上的人口优势

2019年河南省常住人口中，豫南城市人口排名靠前，其中南阳人口相对更多，仅次于河南省省会郑州，常住人口约1003万人，驻马店及信阳市也处于中上水平。

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图2：河南省各地市常住人口对比图（数据来源：河南统计年鉴）

一个城市的房地产的发展离不开人，而作为人口基数较大的豫南城市，拥有着相当不俗的购买力，先天上占据了一定的优势。

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郑州“1小时”紧密圈

有得必有失，相对于其他城市，豫南“地大物博，人口众多”，但距离省会郑州相对较远了。

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图3：郑州都市区交通圈

在郑州都市圈发展规划中，构建以郑州为中心，涵盖洛阳、开封、平顶山、新乡、焦作、许昌、漯河、济源等8个省辖市的“半小时”核心圈。而南阳、信阳、驻马店则蕴含在中心城市的“ 1小时”紧密圈。

03

河南“第三大经济体南阳”

河南，是中西部省份头个提出建设省域副中心，打造省内发展双核城市的省份。从体量上来看，河南省拥有这样做的资本，经济总量（2019年约54259.20亿元）排名全国第5名。人口更是过亿（2019年总人口约10952万人，常住人口约9640万人）。一省的经济体量要超过东北、西北等区域。

河南省核心城市明显（郑州），而副中心城市无论从历史积淀还是现在的经济发展水平都只能是洛阳，但豫南城市“南阳市”同样也不容我们忽视。

一座城市的强势崛起，通常先表现为经济的崛起。南阳作为河南省第三大经济体，截止2019年全市实现地区生产总值约3815亿元，而且还在以约7%的中高速在增长，发展势头十分强劲，发展潜力巨大。 

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图4：河南省2019年各地市GDP及增速对比（数据来源：河南统计年鉴） 

豫南城市中，南阳不仅仅占地面积位列河南头名，人口更是仅次于郑州，GDP占据第三高位，相对驻马店、信阳，城市基本面表现更为突出。

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过于急迫的南阳

细数了一下上面南阳的城市面貌概况：“河南省面积最大的地级市、人口总数仅次于郑州、河南省第三大经济体”。高速的发展离不开前辈先贤的辛苦开拓，华夏上下五千年无不在诉说着中华文明的发展史，而河南地处中原，是中华民族与华夏文明的发源地之一，南阳更是国务院初批命名的历史文化名城。但在这些光鲜靓丽的背后，有一个让南阳人铭记在心的“大事件”——“烂尾楼”，南阳至今的殇。

这一事件的起因，是2008年国家体育总局和中国农民体育协会正式宣布“2012年第七届农运会”将在南阳举行，紧接着南阳开始了翻天覆地的大基建，正式埋下了“隐患”。

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图5：农运会及烂尾楼图片

在这期间，南阳共拆除各类建筑约550万㎡，但开发企业资质的参差不齐；为了推进城市快速发展，房屋五证不全就开始销售。

2013年政策收紧，隐患发酵，部分企业资金链收紧或断裂，再到2014年的“瘦身钢筋事件”，这一系列连环事件，造就了至今仍未解决的南阳烂尾楼事件。记得前段时间在网上看到了南阳某网民的一句话：“我的第一套烂尾了，难道第二套也要重蹈覆辙吗”。在无奈的同时，也更是印证了一句老话“心急吃不了热豆腐”，过于急迫的开拓，并不能带来良好的收获。

05

翻了几番的土地

当然这也并没有阻挡住南阳继续开拓的心，如今的南阳从规划的角度大概划分了五个板块，而从房地产的热度大致的排行为：白河南板块、新区板块、中心城区板块、鸟巢板块、城西板块（仅供参考）。土地的价值更是上升了一大步，2019年南阳经营性用地土地地价达到历史高点约547万元/亩，相比2017年地价约115万元/亩，增长了近5倍。

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图6：经营性土地为住宅+商住+商服（数据来源：克而瑞CRIC）

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房价触摸郑四环边缘

土地增值同样会带动房价的快速上涨，2016年的南阳住宅房价已经处于增长期，从5120元/㎡到2019年的7548元/㎡（备案价）。

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图7：南阳各板块房价图（数据仅供参考）

对于看过郑州前几年房价变化的看客来说，看似变化并不是很惊人，但实际上，我们抛开城市的均价，再从南阳的五大板块实际房价细分来看，价格第一梯队的新区板块及白河南板块，其物业类型以高层搭配洋房为主，价格已经赶超了郑州周边的大部分郊县，直追郑州市区四环外房价。

07

雨后春笋般的房企

城市基础面较好+土地价值攀升+房价快速上涨，这对很多开发商有着不小的吸引了，而事实也正是如此，随着金科及本土房企常绿在2019年白河南板块中的楼盘项目金科集美晴州及常绿卧龙府小试牛刀后，各大房企再次开始涌入南阳的胸膛，如雨后春笋般出现在南阳人的眼前。

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图8：南阳典型房企项目梳理（仅供参考）

尝到了甜头的南阳市场，以迅雷不及掩耳之势快速发展。如此的南阳让我忍不住好奇的去探索，走访南阳后，我的目光不仅仅停留在它过去殇和现在的辉煌，而是透过当下，探索南阳楼市未来的发展方向。

正如烂尾楼事件一样，2020年9月后南阳市场急转直下：市场成交量下降，楼盘出现分期、分销、优惠力度加大。客户处于旧力不足，新力未生；南阳烂尾楼问题使得客户置业更侧重品牌力；规划的红利提前驱动南阳的发展，价格攀升至高点。

在这条充满荆棘的成长之路，南阳尚未完全的做到披荆斩棘，但经历风雨后，“烂尾楼之都”的称呼也会随着南阳的发展变为曾经，接下来就看南阳市场如何应对新的困难险阻。

贾永放

城市研究事业部

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