中牟绿博板块发展现状解析

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板块整体规划

郑州市未来将优先完成中牟、荥阳、新郑的撤县(市)改区，中牟绿博是郑汴融合的桥头堡, 又是承接郑东新区后续发展的制高地，与郑州东向发展无缝对接。

同时，绿博片区位于中原经济区、郑汴新区、郑州都市区“三区叠加”的优质位置，涵盖万三公路以东，官渡西路以西，新城大道以北，连霍高速以南区域，规划面积约132平方公里，中牟五大组团之一，以“文化创意、时尚旅游、高端商务”为主导产业，定位“国际化、现代化时尚创意旅游文化新城”，打造“东方奥兰多”。

区域交通环境完善，周边郑开大道、郑汴物流通道均为城市快速道路，通达性较好，北侧郑州地铁8号线、郑开轻轨两条轨道交通，出行便捷。景观资源及教育资源丰富，但因片区处于开发阶段，商业等生活配套处于完善中。

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板块市场发展现状

2014年名门紫园入市，成为片区内头个大体量楼盘。

2015年普罗理想国进驻，成为片区的拓荒者。

2016年万科兰乔圣菲、康桥香溪郡进驻，开盘即售罄，片区关注度逐步提升。

2017年，融创、碧桂园、亚新、永威、金科、雅居乐项目纷纷入市，引爆整个片区，区域关注度倍升；

2018年3月，绿博片区20大配套项目签约；同时，又有数 10个项目集中亮相，整个绿博板块又一次大放异彩。

但是，随着绿博板块项目纷纷入市，整体市场处于供大于求的状态，2019年成交量约138万方，达到目前峰值；2020年受疫情影响，绿博板块供销量均有一定降幅，成交价小幅回落，1-10月份整体均价约11792元/㎡。

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2017-2020年成交面积段变化

整个片区由2017-2018年改善片区向目前刚改过渡，改善客户缩减，刚需刚改增加，主力面积段集中在89-100㎡三房、110-130㎡三房、140-150㎡四房，新问世项目户型面积减小，去化相对较好。

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区域内项目销售情况统计

板块内在售项目较多，郑开大道沿线项目售价略高于郑汴物流通道以南，其中郑开大道沿线高层毛坯9300-10700元/㎡，洋房毛坯12000元/㎡（标准层），郑汴物流通道以南高层毛坯售价9500-9800元/㎡，洋房11000-12000元/㎡（标准层）。

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图1：绿博板块在售项目一览表

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图2：片区客户情况梳理

客户来源主要是集中在郑州主城刚需刚改外溢客户，部分品质改善为辅，兼具部分养老，客户来源郑州主城：中牟地缘：地市及其他≈6：3：1，分销拉访为主，客户关注区位优势、或产品亮点。

绿博片区作为向东发展的重要板块，环境、区位、规划拥有较好的优势，待落地、生活配套逐渐健全以后，区域未来发展空间毋庸置疑。但目前整个片区仍处于起步发展阶段，生活配套依旧欠缺，只能静候佳音，期待片区未来发展情况。

王璐

城市研究事业部

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