房企谨慎拿地下，土地市场溢价成交区域浅析
2020年，在疫情和政策双重调控，房地产市场逐渐趋于冷静，随之而来的，在一级土地市场，房企拿地也愈加谨慎，大多数土地都以起始价成交，但大郑州今年的土地市场仍有部分地块引起房企的竞逐，逆势溢价成交。在这些土地成交背后，市场逻辑正在发生变化，房企拿地策略也能窥见一二。
01
溢价率持续走低，流拍率增高
成交楼面价略有上涨
通过对比大郑州近5年经营性用地溢价率和流拍率走势能够发现，大郑州溢价率呈现逐年降低的趋势，从2019年逐渐趋于平缓，2020年溢价率保持在5.48%左右。而经营性土地在2016~2017年后，流拍率呈波动性增高趋势，在2020年达到历史新高，约为23.21%。
▲
数据来源：CRIC2020，统计范围：郑州主城八区、航空港区、荥阳、中牟、新郑；住宅用地、商住用地、商办用地、综合用地
从经营性用地供求价来看，2020年大郑州经营性用地供应和成交面积虽都有所缩减，但土地成交楼面价却延续了上涨趋势。
▲
数据来源：CRIC2020，统计范围：郑州主城八区、航空港区、荥阳、中牟、新郑；住宅用地、商住用地、商办用地、综合用地
由以上数据可见，2020年郑州市场的溢价率走低，流拍率增高，但大郑州房地产市场预期整体仍旧向好。土地市场溢价在经过近几年的回落后，逐渐趋于平稳，预计2021年仍旧保持平稳发展。
02
环郑土地成交回落明显
主城土地价值凸显
聚焦区域土地成交情况，可以发现，2020年大郑州土地成交面积回落明显，其中环郑土地成交面积下降明显，较2019年下降约42.4%，主城土地成交面积下降约11.3%。相对而言，环郑土地市场受外因影响波动较大，主城土地市场抗风险能力更强。
▲
数据来源：CRIC2020，统计范围：郑州主城八区、航空港区、荥阳、中牟、新郑；住宅用地、商住用地、商办用地、综合用地
但对2020年大郑州溢价成交土地进行分析，环郑区域在土地资源丰富，供应土地量较多的优势下，溢价成交宗数仍高于郑州主城。2020年经营性用地中，环郑溢价成交土地占比约为61%，郑州主城占比约39%。
03
郑州主城经开老城板块多高溢价地块
运河新区关注度较高
在郑州主城区，国际物流园板块、经开老城板块和运河新城板块三个板块溢价成交土地占比相对较高。国际物流园板块和经开老城板块占比约21%。运河新区板块占比约15.7%。
其中，国际物流园板块溢价成交的地块均为商办用地，我们这里不再赘述。经开老城板块溢价成交的地块均为住宅用地，溢价率普遍较高，均在50%以上，分别由保利和华润摘得。这主要是由于经开老城板块发展相对成熟，各项生活配套完善，通车的地铁5号线在通勤上为区域增加优势，在郑州主城区土地供应短缺的情况下，老城区的土地必然会引起实力房企的竞逐。
运河新区板块溢价成交均为住宅用地，分别由鑫苑和保利摘得。区域内南水北调运河、尖岗水库、南环公园等生态资源丰富，区域内净地居多，企业拥有更大的发挥空间。
从区位上来说运河新区板块是距离主城区相对较近的新区，且区域对应刚需客户较多，购房门槛相对较低，在2020年郑州主城各板块中运河新区板块商品住宅成交情况位居第三位，区域成交情况乐观，房企关注度相对较高。
▲
2020年郑州主城各板块商品住宅成交情况
数据来源：CRIC2020
04
环郑近郊，港区、绿博
孟庄为土拍热区
在郑州环郑各区域中，港区溢价成交地块宗数位居头名，但整体溢价率处于低位。航空港区的发展目前主要依靠其规划，作为中国头个国家级航空港经济综合试验区，其战略级别足够高，且近两年航空港区经济发展迅速，在2020年上半年郑州各区GDP排名中位列第4，GDP增速位列头名。
不过，港区的目前各项配套尚处于规划阶段，发展现状较差，也正因此房企拿地成本相对较低。对于受困于主城土地资源短缺、进驻成本较高的房企而言，港区的规划和低门槛是一个不错的选择。
▲
2020年航空港区溢价成交地块
数据来源：克而瑞数据系统
绿博板块在环郑土地中溢价率相对较高，平均溢价率达到约67.7%。除了绿博板块的规划，临近郑东新区的区位在环郑土地中占据较大优势。此外，溢价成交的四宗地分别位于郑开大道沿线和绿博大道沿线，属于绿博板块发展较早的区域，周边规划和环境较为良好，多方面优势吸引房企入驻。
新郑作为承接郑州外溢刚需的主要片区，也是环郑近郊中少有的开通地铁的区域，交通出行较为便利。随着南龙湖板块的成熟，孟庄板块作为其临近区域，土地资源丰富，入驻门槛低，能够享受南龙湖的发展带动，成为房企关注的又一板块。2021年1月7日，《新郑市孟庄镇总体规划（2017——2030）》进行修改评估报告公示，提到孟庄镇将打造成新郑北部片区副中心，未来孟庄板块将会迎来更多房企的入驻，成为新郑下一个重点发展的区域。
土地市场作为项目销售的前端，也会随着市场的趋势而有所变动。环郑区域作为郑州的外溢承接区域，同样面临着发展现状、未来规划落地等诸多方面的影响，郑州主城因区域发展的成熟度较高，相比环郑区域而言，受影响较小。同样的，老城区相较新城区而言，也有一定的配套优势。
在环郑区域的选择中，区域规划、进驻门槛、板块内商品住宅成交情况、板块库存等都会影响企业的入驻；具体到地块，还会受周边竞品的价格、土地的容积率等的影响。但从整体来看，溢价率较高的经开老城板块、绿博板块，其区位和配套都占据优势，更能提升土地的溢价；在主城拿地竞争激烈、拿地成本高企的情况下，航空港区和孟庄板块这类区域凭借规划也能吸引房企入驻，且成本相对较低。
本文版权归克而瑞河南区域所有 未经授权请勿随意转载，转载注明出处：克而瑞河南区域(cricfjzz) ，多谢配合！
免责声明：文中数据仅供参考！克而瑞不对使用上述评测及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任，且就文章相关内容享有全部的解释权。
— END —
往期荐读：