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2020年郑州房价有所上扬,哪个区域拉升了整体的房价?

克而瑞河南区域 克而瑞河南区域 2022-07-02

2020年郑州楼市各项数据尘埃落定,据克而瑞大郑州2020年房地产市场年报显示,2020年商品住宅成交均价呈上涨趋势聚焦到微观市场,主城区价值回升,环郑价格回落主城范围内郑东新区和中原区实现房价的增长,惠济区和高新区市场相对平稳。


近三年价格复合增长率明显缩减

主城房价延续上涨趋势


2020年房地产市场虽然整体数据较为乐观,但是仔细分析也能够窥见下行端倪,根据2016-2020年大郑州商品住宅供求走势来看,2020年全年市场供应和成交相较2019年均有所下降2020年成交均价虽延续往年上涨趋势,但大郑州价格近五年复合增长率约9%,近三年复合增长率跌至3%左右,缩减明显。


数据来源:CRIC决策咨询系统

统计范围:大郑州=郑州主城区+环郑(近郊+远郊)、近郊(荥阳市、中牟县、新郑市、航空港区)、远郊(登封、新密、巩义、上街)


全年价格走势比较具有整体性,而具体区域市场表现呈分化状态,从2016-2020年主城&环郑价格分析来看,主城区价格呈上涨趋势环郑价格下降较为明显


数据来源:CRIC决策咨询系统

统计范围:大郑州=郑州主城区+环郑(近郊+远郊)、近郊(荥阳市、中牟县、新郑市、航空港区)、远郊(登封、新密、巩义、上街)


原因有两方面,一方面,环郑市场的主要客户群体为刚需客户而2020年受疫情影响,刚需客户购买力受到冲击;另一方面,环郑区域配套落地需要时间市场整体较好时,规划是片区内项目的主要溢价点,当市场调控时,这些水分率先被挤出,环郑区域价格缺少支撑,房价相对配套完善的主城而言,回落明显。


郑东新区、中原区价格上涨明显

惠济区、高新区稳中有升


郑州主城范围内,商品住宅价格上涨较为明显的区域为郑东新区和中原区郑东新区2020年商品住宅成交均价约为20411元/㎡,同比上涨约10.95%;中原区2020年商品住宅成交均价约14194元/㎡,同比上涨约13.27%。


数据来源:CRIC决策咨询系统


惠济区、高新区2020年商品住宅价格稳中有升。惠济区2020年商品住宅成交均价约14053元/㎡,同比上涨约0.28%;高新区2020年成交均价约13650元/㎡,同比上涨约0.70%。


数据来源:CRIC决策咨询系统


郑东新区北龙湖板块成交占比增加

中原区新入市项目拉高溢价


郑东新区房价的提升主要是郑东新区各板块商品住宅成交占比改变。2020年郑东新区北龙湖板块成交占比提升至约44.26%,位居郑东新区各板块头名白沙板块成交占比有所下降由2019年的52.92%左右降至2020年的43.67%左右。


郑东新区各板块商品住宅成交占比情况

数据来源:CRIC决策咨询系统


中原区价格的攀升,主要受新入市项目影响较大。2019年中原区商品住宅成交均价约13001元/㎡,2020年下半年昆仑望岳二期、康桥玖玺园、万科山河道、恒大云玺等改善项目相继入市,一再拉高区域房价。


2020年下半年中原区新入市项目成交价格

数据来源:市场监控数据


惠济区、高新区供求比较低

市场情况相对乐观


2020年,惠济区商品住宅市场供应面积约63.52万㎡,环比降低约44.67%,成交约78.71万㎡,环比降低约47.91%,供应和成交均明显降但从市场供求比来看,惠济区供求比仅约0.81,市场情况相对乐


数据来源:CRIC决策咨询系统


数据来源:CRIC决策咨询系统


2020年高新区商品住宅供应面积约193.91万㎡,仅次于金水区,位居主城第二,成交约198.42万㎡,位居主城各区头名,市场活跃度较高,且高新区市场供求比约为0.98,市场基本面较好


数据来源:CRIC决策咨询系统


总体来说,在疫情、调控等外界因素的影响下,郑州房地产市场正在发生变革。在“房住不炒”的主基调下,环郑区域的水分被挤出,各方面配套相对成熟的主城在这一轮市场中占据优势而今年新入市的一批主城优质改善项目价格上涨及良好去化,很大程度上得益于市场上改善客户的异军突起,未来改善市场或将进一步扩张,房企在产品规划中可酌情向改善市场倾斜


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