新型土拍模式下的土地快速评估
2月24日有消息称，住建部将在全国22个重点城市暂停发布住宅用地公告，并要求重点城市实现两集中，且2021年发布住宅用地公告不能超过三次。
22个重点城市名单里，郑州赫然在列，随后城市名单之内的天津、郑州等城市陆续发布公告，部分区域暂停宅地挂牌出让活动，同样在名单之内的青岛也于2月24日发布公告确认将严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让。
虽然各城市土地公告模式细则暂时未发，但是倘若全年严格按照要求一年仅集中发布3次出让公告，那企业如何实现快速对土地进行研判，将是新型土拍模式下，房企在规模拓展层面面临的重点问题。
浅析影响
土地、住宅市场两极分化加剧
企业投资布局以及模式调整
01
土地市场热冷不均，对于土地的整体评估要求准确且快速
本次土拍模式相对来说，影响较大的是公开市场拿地。郑州公开市场土地份额占比较小，企业对于土地资源的竞争本身就十分激烈，加上政府有意把控供地节奏，公开市场土地一旦集中释放，企业不得不把控机会，调整拿地策略。
从市场端来说，热点地块的竞拍相对难以控制，而对于地块资源相对较差的土地，企业在现金流有限的情况下考虑的比重较小，在一定程度上会导致这类地块高流拍现象的发生。
02
住宅市场供应潮、空窗期交替，城市周期波动加剧
集中供应土地反映到后期的住宅市场层面，易导致住宅市场供求的松紧度变化，而供求的松紧度直接影响房地产市场周期运行。
在房住不炒的前提下，郑州整体市场目前处于量稳价平的周期之内，波峰与波谷的变动差异明显拉长，而集中放量与空窗期的交替，会直接影响房地产市场的周期。
在企业运行层面，对于其自身开发周期的考量以及节点的把控，同样有重要的影响。倘若各企业同时拿地，如何保证先行入市，实现快速出量销售，倘若项目同时入市，如何保证在竞争格局中脱颖而出，将是企业面临的严峻问题。
03
企业投资模式、流程均发生战略调整，数字化或为未来突破方向
政府单频次集中供应多宗土地，企业现金流多无法同时满足多处拍地，土地价值的评估就成为拿地的重要参考因素，从而导致实际可参拍地块减少。
同时政府强周期引导下投资节奏固定后，房企对于优质地块博弈性增大，精选城市的同时还需考虑竞争激烈程度，因此过往的投资策略、投资流程均需要调整，比较明显的就是投研和投决工作均需前置，注重对城市周期的研究，并在资金有限的情况下使得扩大效益。
另外由于22个核心城市拍地难度加大，部分重仓一二线的房企会选择下沉三四线，但押注三四线房企回归一二线难度较大。已提前重仓一二线城市的房企拥有更大的定价权和灵活的投资策略，同时更加直观的是高周转房企有利有弊，数字化投决研判强的房企将“快人一步”。
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备注：土储数据截止2020H1中报，货值由CRIC 推算；数据来源：企业年报，CRIC咨询决策系统
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数据来源：CIOC
快速突破
重基础，重数据
快速实现线上化地块评估
01
土地信息透明化，清晰化，渗透化
土地集中供应之后，对于出让地块基本信息的快速捕捉以及分布，也成为了一项相对费时的工作，CRIC栅格地图软件可以快速查看待出让/已出让地块的布局，透明且清晰。
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数据来源：CRIC栅格地图软件
02
土地评估精细化，标准化，定制化
第一步：强大的数据支撑
针对单宗地块，利用地块可研的研判逻辑，从土地市场、新房市场、二手房市场、周边配套概况等维度进行数据整理以及展示，对地块综合素质情况进行测算评估，特别是针对多宗地，数据后台均可以快速实现。
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数据来源：CRIC栅格地图软件
第二步：严谨的技术算法
数据获取之后，重要的是要输出结果，CRIC栅格地图软件利用机器学习的特性，针对开发企业的标准诉求，进行模型以及算法的建立，最终实现对于土地的快速评估。同时针对多宗地的评估，只要研判标准建立，可以快速匹配相应结果，为企业做出相应决策。
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数据来源：CRIC栅格地图软件
在数字经济时代的今天，快速处理已经成为标配，特别是房地产市场行业，在目前土拍模式的调整之下，集中供应对于企业的战略考量尤为重要，线上数字化加人工化已经成为目前的主流模式，逐步在企业中实现扩张和利用。
杨景瑞
城市研究事业部
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