2021年开封发展重心向老城转移！

2021年，将会是开封房地产市场的分水岭。

2020年之前，开封攒足了劲，向外扩张，西到郑州，南到港区，北至黄河，不停地探索外面发展机会；2020年之后，开封，目光向内，忽然发现，沉睡的老城区，也是一座宝藏，也有一片大有可为的天地。

图1：2011-2020年城市总体规划

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图源网络

从开封历年的供地计划上来看，2021年汴西新区的投资开发力度开始减弱，龙亭区与鼓楼区的经营性建设用地占比有所上涨。住宅与商住土地供应计划中，2021年同比上升了约8个百分点。医疗卫生等公共服务用地供地计划中，龙亭区与鼓楼区用地计划2021年同比上涨了约11个百分点，意味着，新的一年，对老城核心区的投资将加大，配套将有新的升级。

表1：各区域住宅与商住用地供地计划占比

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数据来源：开封自然资源与规划局官方公布数据

表2：各区域商业用地供地计划占比

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数据来源：开封自然资源与规划局官方公布数据

表3：公共服务用地（教育，医疗卫生）供地计划占比  

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数据来源：开封自然资源与规划局官方公布数据

从2020年开封成交的地块分布中，也可窥见一斑，汴西新区不再是开发商独宠的心头好，2020年汴西新区优质地块热度依然较高，其他成交地块多为项目后期用地。

老城片区，旧城改造也赢得更多青睐。河南以及开封本土开发商积极参与到开封城市建设中，另一方面，也是看到了老城潜在的价值。

表4：开封土地成交典型地块

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数据来源：开封市公共资源交易中心

2021年多个新项目入市，据不完全统计，龙亭古城区项目多且分量足，2个重量级的住宅项目以及2个较高规模的商业项目，还未入市，开封人民就热切期盼着。在 “黄金”地段，将会呈现给开封人民怎样的居住体验，值得期待！

图2：2021年新入市项目分布示意图

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数据来源：市场调研

一直以来，开封老城区受限于文物保护开发建设条件，一直在强调保护，修缮，很难有开发施展的空间。为何到了2021年，开封城市发展方向为何开始向老城区倾斜？

其一，源于开封千年的文化底蕴。文化是一个精神意识层面，听起来有些玄乎但确实是实质存在的东西，是一个城市千百年的积累，是别人求之不得的财富。利用发掘好这份财富，会是“柳暗花明又一村”的发展机遇。

河南省《唐宫夜宴》火遍全国，仅仅是中原文化的一角，换了个形式，便能焕发出新的生命力。作为“八朝古都”的开封，开封古城是开封人的精神象征，更是开封精神的底气所在。开封人对古城的依恋与热爱是深入骨髓里的。

图3：开封古城厢坊划分示意图

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图源网络

其二，老城区起步早，发展成熟，家底厚。作为开封老的政治经济文化中心，这里聚集了完善的配套设施，是开封财富经济的集散地，经济实力不容小觑，祖祖辈辈的财富堆积可不是新城几十年能够比拟的。

表5：开封各区综合分值表现

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备注：综合分值考虑到区域的教育，医疗，生态，商业，交通等各项目配套以及居民消费能力

数据来源：克而瑞栅格地图

城市迭代升级，牵一发而动全身，不仅关系到对一个城市运营者，管理团队的考验，更深层的意义在于改善老城区面貌，提高城市居民的生活水平，避免城市空心化，毕竟人文是先有人而后有文，将自己的地盘让与他人，无异于是将精神与物质剥离，那千年的开封文明将变成无源之水，无本之木。

崔曼曼

城市研究事业部

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