土拍热情不减，市场格局难变！

01

土拍回顾：略显乏味，但不乏亮点

6月3日，期待已久的郑州第一次集中供地土拍正式开始，回顾整个土拍过程，虽然一次性供应49宗土地，在量上创下郑州土拍史上新高，但大量城改地、定向地的供应，使整个土拍过程略显乏味。

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数据来源：克而瑞市场调研数据

回顾整次土拍，虽然大量的城改用地底价成交，但从历年主城八区成交土地的情况来看，土地楼面价较往年却有一定的涨幅。

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数据来源：cric数据库（郑东新区剔除白沙）

乏味之余，也不乏亮点，仅有的三宗公开地成为房企必争的焦点。首先拍出的经开区009号地，吸引了万科、绿城、金茂、碧桂园等17家房企竞逐，最终被金茂以约10190元/㎡的楼面价摘得。

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数据来源：cric数据库

随后作为北龙湖区域修规之后仅剩的几块宅地，北龙湖10号地与11号地同样备受关注，最终分别被万科、保利以熔断价摘得，此次也是万科首入北龙湖，世玠之后万科又会带来怎样的产品值得期待。

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数据来源：cric数据库

02

土拍热度较高，宏观利好不断

难掩市场“横盘”困局

尽管只有3宗公开土地，但不管是从马甲数量还是参拍企业的数量来看，房企对于郑州市场的热情依旧十分高涨，土地市场热度未曾减退。

但相形之下，从监控的数据看自2018年以来，大郑州年度成交量始终维持在2000万㎡左右，而均价处于12000元/㎡上下十分稳健，整体新房市场的表现连续三年处于“横盘”状态，量价难有突破。

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数据来源：cric数据库

尽管根据第七次人口普查结果，常驻人口993万，郑州人口红利明显，而且近两年阿里巴巴入郑、中原科技城规划出台、鲲鹏软件小镇建设不断推进等利好消息频出，政府招商引资的力度在不断加大。

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图片源于网络

但于此同时，郑州市平均工资水平较低的事实短期内仍难改观，作为以刚需为主力客群的郑州而言，较低的平均工资水平购买力很难有较大改观，因此即便土拍市场热度较高，但是市场横盘现象或许将长时间存在。

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数据来源：郑州市统计年鉴

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克而瑞观点：主城上涨已成定局

刚需外溢，环郑仍待时机

上涨已定，但昔日热度难再现

郑州首次集中拍地与全国多数城市一样热度高涨，将一定程度提高客户对市场上行预期。同时，就像“面粉”与“面包”的关系一样，如今土地市场价格的上涨，未来终端市场的价格必定会受此影响迎来一波小幅的拉升。

但正如上文所说，刚需仍然是市场的主力，刚需客群的购买力将直接决定市场的好坏。在真正的高科技产业落地、人均工资水平大幅上涨之前，购买力将很难有较大程度的改观。虽然短期内受地价上涨将带来一定价格上涨，但市场现状很难有根本性的改观。

集中入市，市场迎来新的高潮

此次集中供应时间正好卡在年中，以6个月的取证时间推算，项目将在今年4季度下旬和明年1季度扎堆入市，结合各大房企年终冲刺，今年年末市场将比以往都更加激烈，甚至出现阶段性“以价换量”的可能性。

对于目前体量较小或货源不多的项目，能否抓住6月底年中冲量或十一黄金周避免与新项目贴身肉搏，将显得尤为关键。而对于大盘项目而言，明年年初的涨价潮或许是项目提升盈利的一个契机。

迭代在即，改善迎来好时机

受此次土拍影响，未来市场价格已成定局，而横盘三年，刚需购买力不断下降，受改善产品推动全市价格逆势上涨之下，改善产品将成为新的价格体系的有力支撑。

去年恒大云玺项目首开即清，万科山河道半年几乎清盘，改善产品的抬头，带动着产品迭代的提速。今年万科推出了新的人居作品万科·翠湾中城、万科未来时光，项目产品设计、细节打造都达到了一个新的高度，而且此次万科首入北龙湖也意味着继万科美景世玠之后一次全新的产品升级。

刚需外溢，环郑起飞仍待时机

纵观此次土拍，有一个很明显的现象，主城的地价越来越高，其次无论是未来天奕还是万科杜岭项目，项目的定位也越来越高，主城对于刚需的友好度正在不断降低，被迫外溢，也是刚需客户不得不面对的一个事实。

2020年疫情肆虐，市场恢复缓慢，环郑市场受影响更为严重，距离主城远、配套落位缓慢，客户对环郑的认知更加趋于理性，对居住属性更为看重。虽然目前主城刚需客户的友好度不断下降，被迫向三环外，甚至四环外外溢，但目前环郑市场价格与四环外的价差很难抵消距离及配套带来的心里落差，且短时间仍然难以转变，因此即使刚需外溢加速，但环郑的起飞仍需时间。

附：各区域土地成交情况

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