需求错位——经开老城的市场迷局
01
土拍回顾
备受关注的经开老城009号地块
4月30日，郑州市首次集中供地正式挂牌，经开老城板块自去年9月底保利天珺项目摘地以来，再次有住宅土地供应，吸引了各方关注，此次竞拍也是郑州市初次采用熔断后摇号的形式确定竞得企业。
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图片来源：郑州市公共资源交易中心
截止6月2日晚，据相关统计数据显示，共有17家实力房企报名参拍，其中不乏万科、碧桂园、绿城等品牌房企，受关注程度可见一斑。
6月3日上午11点33分，经过多轮的激烈角逐，最终金茂在摇号阶段胜出，以约316697万元的总价摘得经开区009号地块，成为当天行业内的热点话题。
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图片来源：郑州市公共资源交易中心
02
聚光灯下
略显惨淡的经开区老城板块
时间拨回到2020年初，经开老城板块时隔两年首次有土地成交，最终保利、华润以熔断价胜出，经开老城板块宅地成交楼面价也被拉升至近9800元/㎡，初次触摸到了约2万元/㎡的新房均价水平。
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数据来源：cric数据库
此后无论是保利天珺地块还是此次金茂摘得的经开区009号土地，均以熔断价成交，成交楼面价也于此次突破万元大关，板块受关注程度可见一斑。
但如此高的聚焦程度，与如此缓慢的供地节奏，却未能如愿拉升二级市场热度。
目前经开老城板块在售的项目主要有三个，分别是保利天汇、华润凯旋门以及绿城诚园。根据CRIC投资决策系统显示，3项目自去年下半年陆陆续续开盘以来，合力砍下约5.51万方，同期美盛教育港湾成交约9.68万方，瀚宇天悦城约8.85万方，保利海德公园约6.29万方，相形之下，不言而喻。
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数据来源：cric数据库
03
需求错位
造成经开老城板块市场迷局关键
造成如此窘境的原因除了企业自身的问题之外，需求错位是如今市场低迷的罪魁祸首。
根据出让文件要求，保利天汇与华润凯旋门两个项目单套建筑面积不得超过144㎡，而约3.0的容积率，这基本将客户限制在刚需偏刚改的范围之内，接近1万元/㎡的成交楼面价，意味着项目终端价格将至少超过17000元/㎡，而这些正是造成市场迷局的根本所在。
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数据来源：cric数据库
纵观均价约17500-20000元/㎡的热销的刚需刚改项目，无论是美盛教育港湾还是瀚宇天悦城，内部优质教育资源加持，外部大型商圈覆盖，这些都迎合了刚需刚改客群的需求。
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美盛教育港湾-规划配套效果图
反观经开区，相比于其他区域的正弘城、万达广场等大型商业配套，区域内目前几乎为零，而且教育资源方面，虽然经开区教育资源足够丰富，但高品质的公办教育资源较少，民办优质教育资源也同样匮乏，难以匹配刚需刚改客群的需求。
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图源网络
从项目自身看，受制于项目规模，大体量的配套落位基本不可能实现，刚需刚改客群认可的优质教育配套也难以引入，这都与刚改客群的实际需求产生了一定程度的错位，并且超过17000元/㎡的均价，需求错位的影响被无形放大，市场的低迷也就不难理解。
03
回归改善
或为激活经开老城板块的关键
区域配套匮乏，销售价格过高，需求错位，难以迎合刚改客群需求，已是经开老城板块公认的事实，回归改善，或为激活经开老城板块的关键。
从此次土拍的情况看，已经为改善产品的推出提供了可能。相比去年成交的三宗土地，此次出让的经开区009号土地，单套约144㎡的限制被删除，毛坯与装修部分以单独限价的方式进行划分，其中毛坯限价设置在了约20114元/㎡，装修部分限制在2500元/㎡以内，出让条件大幅放宽。
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数据来源：cric数据库
其实经开老城板块本身也具备一定的改善基因。相较于市内其他区域，经开区规划相对较晚，区域界面较新，居住品质较好，前几年开发的一些项目如恒大绿洲、阳光城檀悦、碧桂园天玺等成熟改善项目，也给区域定下了刚改偏改善的区域印象。
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碧桂园天玺鸟瞰图
如今的市场情况也印证了这一点。2020年疫情之下，行业复苏缓慢，主城八区新房成交量较2019年小幅下降，但120㎡以上改善类产品成交量却逆势上扬，另外恒大云玺的开盘即清、万科山河道半年左右清盘，都说明主城改善回归已是大势所趋。
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数据来源：cric数据库
再看竞得方金茂，早在2016年金茂就已经进入郑州，其主打的北龙湖高端项目金茂府，毛细血管的黑科技令人印象深刻，后来金茂如意府的热销，也证明金茂在高端客群中的人气。此次金茂是北龙湖之后，再入四环主城，凭借之前积攒下的人气，金茂势必将激活市场热度，唤醒沉睡已久的经开老城。
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