【5月郑州月报】市场量价齐跌，存量破千万方！
·市场量价齐跌：本月市场热度回落，商品住宅供销量下滑，成交均价下跌，呈现量价齐跌。库存破千万方，去化周期下滑至约12个月，市场基本面稳定。
·刚需产品主力地位稳固：本月约80-100㎡刚需产品成交占比约39%，为市场成交主力，价格略有上扬，其他产品价格均呈下跌趋势。
·土地供应集中近郊：本月供应成交主要集中在近郊区域，主城区供销仅2宗商业用地；1-5月澳海累计购地面积跃居头名。
·开盘热度回落：市场热度回落，本月开盘项目减少，约18个项目开盘，推出约2866套房源，整体去化率下滑至52%左右。
市场政策
01
郑州持续放宽落户条件
5月11日消息，中共河南省委办公厅、河南省人民政府办公厅印发了《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的实施意见》。明确提升南阳、安阳、商丘等区域中心城市规模能级，大力发展县域经济，建设一批践行县域治理“三起来”示范县（市），拓宽城市间流动空间。深化户籍制度改革，持续放宽郑州市落户条件，全面取消其他城市户口迁移限制。
02
郑州人口突破1200万
5月14日，从省政府新闻办举行新闻发布会获悉，河南省第七次全国人口普查主要数据情况：截至2020年11月1日零时，全省常住人口共9936.6万人，占全国人口的7.04%，位居全国第三。常住人口数量前五位的省辖市依次为：郑州市1260万人、南阳市971万人、周口市903万人、洛阳市706万人、驻马店市701万人。
03
郑州将推进“双中心”核心商圈建设
5月25日，从河南省政府新闻办新闻发布会上获悉，郑州将推进“双中心”核心商圈建设。以创建德化国家级步行街为带动，推进二七和郑东新区CBD“双中心”核心商圈建设，加快建设国际消费中心城市。组织好世界传感器大会、世界城地组织亚太区会员大会、亚欧互联互通产业合作论坛等国际性重大活动，增强会展国际竞争力。
土地市场
5月供应成交主要集中在近郊区域，主城区供销仅2宗商业用地；环郑州供应明显上涨，成交楼面价上涨；1-5月澳海累计购地面积跃居头名。
01
主城区面积走势
5月郑州市主城区无城改用地供应和成交；非城改供应2宗商办用地，供应面积约3.47万㎡ ，成交亦是2宗商办用地，成交面积约13.60万㎡。
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统计区域：郑州主城区
数据来源：CRIC咨询决策系统
02
主城区土地价格走势
5月郑州主城区仅成交两宗非城改用地，成交楼面价约4988元/㎡，地价约686万元/亩。
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统计区域：郑州主城区
数据来源：CRIC咨询决策系统
03
环郑面积走势
5月环郑州区域土地供应面积约66.72万㎡，成交约14.66万㎡；供应建面约147.89万㎡，成交建面约30.31万㎡。供应主要集中在中牟县、荥阳市、新郑市，成交3宗，均在新郑市。
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统计区域：
环郑区域（新郑市（包含南龙湖）、荥阳市、中牟县、航空港区、上街区）
数据来源：CRIC咨询决策系统
04
环郑土地价格走势
5月环郑州区域土地平均地价约为306万元/亩，楼面价约2219元/㎡，环郑区域土地成交地价下跌，楼面价有所上涨，整体仍处于中位。
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统计区域：
环郑区域（新郑市（包含南龙湖）、荥阳市、中牟县、航空港区、上街区）
数据来源：CRIC咨询决策系统
05
企业土储走势
2021年1-5月大郑州区域典型房企拿地排名，澳海、万科、普罗房地产拿地面积排名前三位；从购地金额看，中海购地金额约34.20亿元仍位居头名。1-5月份澳海累计购地面积跃居头名。
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统计区域：
主城区+环郑区域（新郑市（包含南龙湖）、荥阳市、中牟县、航空港区、上街区）
数据来源：CRIC咨询决策系统
市场格局
5月份商品住宅供销量大幅下降，存量破千万方；高新区住宅供应成交蝉联头名，区域市场较热；商业、办公均是郑东新区居头名，公寓则是二七区成交位居头名；郑州市客户成交占比上涨，刚需主力不动摇。
01
整体供求价存
5月份商品住宅供应约80.88万㎡，成交量约73.16万㎡，供大于求；存量约为1007.05万㎡，去化周期下滑至12个月，库存良好。
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统计区域：郑州主城区
（郑东新区不包含白沙板块）
数据来源：CRIC咨询决策系统
02
区域供求格局
分区域来看，5月商品住宅市场高新区供应成交蝉联头名，供应约24.32万㎡ ，成交约17.57万㎡，市场热度高；郑东新区成交均价稳居头名。
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统计区域：郑州主城区
（郑东新区不包含白沙板块）
数据来源：CRIC咨询决策系统
03
板块成交格局
5月份高新新城板块成交量居头名约为8.79万㎡，主力贡献项目为万科城·玖成交约5.34万㎡、融信朗悦时光之城成交约1.20万㎡，北龙湖板块成交均价居头名约为30929元/㎡。
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统计区域：郑州主城区
数据来源：CRIC咨询决策系统
04
商办物业格局
5月份商业、办公均是郑东新区居头名，公寓则是二七区成交位居头名，公寓主要成交项目为奥马广场成交约0.11万㎡，办公主要成交项目绿地新都会成交约0.20万㎡ ，商业主要成交项目楷林中心约0.12万㎡ 。
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统计区域：郑州主城区
（郑东新区不包含白沙板块）
数据来源：CRIC咨询决策系统
05
成交客户格局
5月成交客户中，以省内客户为主，成交占比70.5%左右，环比上月继续下降；郑州市区客户占比约26.9%，省外客户占比约2.6%，均有所上涨。
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备注：统计区域为郑州主城区
（郑东新区不包含白沙板块）
数据来源：CRIC咨询决策系统
80-100㎡刚需产品依然为市场成交主力；本月整体成交中年龄30-40岁和50-60岁客户占比上涨，为24%左右，20-30岁和40-50岁年龄段占依然维持23%左右。
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郑州5月商品住宅成交面积段年龄段交叉分析
统计区域：郑州主城区
（郑东新区不包含白沙板块）
数据来源：CRIC咨询决策系统
成交结构
5月份80-100㎡面积段刚需产品为市场成交主力；80-100㎡刚需类产品价格略有上扬，其余产品价格均呈下跌趋势；以面积80-90㎡且总价以160-180万元为主要成交范围，三房中80-90㎡面积产品占比位居头名。
01
分面积段成交结构
80-100㎡刚需产品成交占比约为39%，刚需产品为市场成交主力；100-120㎡刚改产品成交占比25%左右，近两年刚改产品占比上涨明显，稳定在20%-26%之间。
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郑州市月度商品住宅分面积段套数成交占比分析
统计区域：郑州主城区
（郑东新区不包含白沙板块）
数据来源：CRIC咨询决策系统
02
价格走势
本月80-100㎡刚需类产品价格略有上扬（主要是保利天汇和美盛教育港湾成交影响），其他产品价格均呈下跌趋势。
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统计区域：郑州主城区
（郑东新区不包含白沙板块）
数据来源：CRIC咨询决策系统
03
分面积段/总价段成交结构
5月成交面积段以80-90㎡为主占比约21%，其次为90-100 ㎡ 、110-120 ㎡；本月总价段160-180万元占比位居头名约为11%（主要受佳源名门橙邦和保利海德公园影响），其次为180-200万元总价段，整体以面积80-90㎡且总价以160-180万元为主要成交范围。
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郑州5月商品住宅成交面积段总价段交叉分析
统计区域：郑州主城区
（郑东新区不包含白沙板块）
数据来源：CRIC咨询决策系统
04
分房型成交结构
刚需产品以80-90㎡三房及90-100 ㎡三房为主，其中80-90㎡三房产品占比位居头名，四房产品以140-150㎡面积段舒适性产品占据相对优势。
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郑州市5月分房型产品成交套数对比
统计区域：郑州主城区
（郑东新区不包含白沙板块）
数据来源：CRIC咨询决策系统
开盘监测
5月份市场热度稍回落，整体去化率下滑，达到52%左右；主城区推售套数高于环郑区域，主城去化率约为51%，绿博板块受亚新美好云熙首开的影响，去化率位居头名。
01
区域去化
2021年5月份市场热度下降，开盘推出及去化套数均下滑，去化率约为52%，明显下滑；从各区域开盘数据来看，高新区推案套数及去化率均位居头名。
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统计区域：
郑州主城区（郑东新区包含白沙板块）&环郑区域（新郑市（包含南龙湖）、荥阳市、中牟县、航空港区、平原新区）
数据来源：市场调研
02
推盘走势
2021年5月份郑州市主城区推量约2208套，去化约1120套，整体去化率约为51%；环郑区域本月4个项目开盘，推量约658套，去化约375套，整体去化率约为57%。
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统计区域：
郑州主城区（郑东新区包含白沙板块）&环郑区域（新郑市（包含南龙湖）、荥阳市、中牟县、航空港区、平原新区）
数据来源：市场调研
03
板块走势
5月份大郑州11个板块开盘，其中主要以绿博板块（去化约85%）去化较高，主要是亚新美好云熙首开影响。
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统计区域：
郑州主城区（郑东新区包含白沙板块）&环郑区域（新郑市（包含南龙湖）、荥阳市、中牟县、航空港区、平原新区）
数据来源：市场调研
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