人口流出或为表面，潜在的购买力仍然存在！

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常言道，房地产“短期看金融，中期看土地，长期看人口”。而恰逢“七普”数据的正式发布，历史底蕴深厚的“卧龙先生”人口从千万滑落。

“卧龙先生”的坠落虽然已经不足为奇了，但从目前南阳的现状来看，GDP位列全国60强，经济总量与常德、衡阳、宜昌等相当，在河南乃至中西部同能级城市处于中上游，再加上产业结构的转型升级，在此不断催化下，孵化出了较大的市场发展潜力。

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各城市GDP能级色阶图

数据来源：统计局

而且重要的一点是我发现所谓的人口流出，可能只是一个表面现象。

01

  偏低的城镇化率

    较快的增速提升  

当前我国已进入城镇化发展后半场，而河南省各地级市仍处于城镇化发展中期，以南阳为代表，2020年城镇化率约51%，在各地级市中处于中下水平，城镇化率相对偏低，但提速明显，近8年南阳城镇化率提升了约12个百分点。

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南阳历年及河南省各城市城镇化率

数据来源：统计局

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南阳历年及河南省各城市城镇化率

数据来源：统计局

02

 人口有待城市化

  城市住房需求将持续释放   

2020年南阳七普人口规模约971万人，较六普减少约55万人，十年间人口呈负增长，与城市产业结构有直接关系，但“卧龙先生”仍以此人口数据位列全国第19位，省内排名第二，人口基数庞大，南阳的人口红利尤在。

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各城市人口能级色阶图

数据来源：统计局

而根据七普统计数据显示，南阳市区2020年常住人口仅约195万人（宛城区、卧龙区、高新技术开发区、城乡一体化示范区），所辖县常住人口是市区人口的近4倍约776万人。2020年市区人口比重增加约3.46%，郊县人口逐步迁移转化至市区。正是这样的一组数据（人口基数仍然庞大、城镇化率低、提速明显、市区人口少、比重增加），使我发现所谓的人口流出，只是一个表面现象。也就是说，随着城市主城框架拉大，郊县的人口也将逐步城市化，这些都是潜在的购买力。

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 2020南阳市县市区常住人口表

数据来源：南阳统计局

由此可见，未来较长的一段时间内新型城镇化仍是南阳房地产行业制度的红利。

影响的条件从来不只有一个。除了持续发力进行的新型城镇化之外，2021年南阳也计划新开工安置住房约13896套，棚改户数仅次于洛阳和驻马店，位列省内第三，主城面貌进一步翻新的同时，意味着未来南阳将有更多的土地释放，同时也将释放更多的住房需求。

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2021年南阳主城区棚改一览表

数据来源：南阳统计局

03

 结语  

南阳的人口流出，只是一个表面现象，在南阳人口红利尤在、城镇化率提速明显、市区人口比重不断增加、人口持续城市化、住房需求释放等多因素加持下，南阳房地产实际仍旧有旺盛的购买力。

作者：贾永放

城市研究事业部

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