南阳：“土拍战况出人意料，年度大戏首战失利”
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CRIC
从2021年年中初现端倪，到8月6日如期而至的南阳集中土拍，使南阳貌似平静的市场上荡起层层涟漪。
从郑州“4月30日”首批集中供地，企业应对措施相应而至，到“6月3日零流拍”的结果来看，大家已经做好了充分准备，某城改后期用地、定向地、加上少量几块净地为郑州首批集中供地“试水”的主流结构。而这个时候的南阳在干吗呢？
2021年上半年的南阳，土拍工作基本上围绕着问题地块补票、定向地块开发而进行，楼市土拍不温不火，罕有全新面孔出现。
但这个时候已经从第“N”方再次传来的消息证实，南阳不是在“沉沦”，而是在准备一项大工程，也就是如期而至的集中供地，住宅用地分三批次：8月（约1566亩）、9月（约987亩）、11月（约1094亩），住宅用地合计约3647亩。第一批次楼市实际集中供地在8月6日，共计约21宗用地（总量约1623.45亩，其中住宅用地约16宗（其中4宗地块合并出让）约1185.82亩）投入市场。这一动作在南阳土拍史上也是具有里程碑意义的。
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南阳市区2021年8月6日住宅用地供应明细
来源：南阳市公共资源交易中心
集中供地模式给开发商带来更大挑战
南阳由于前几年的有意控制土地供应节奏，加上全国楼市热度传导，土地热度上升；且18年伴随企业下沉三四线，城市基本面良好的南阳同样迎来企业进驻高峰期，一度推高土地溢价，到2020年随着大规模的城改，土地集中释放，成交量达到近几年高峰，但同时也缓解和稳定了楼板价的进一步上扬。近两年政府强干预，政策高压下房企融资难度增加，房企拿地日趋谨慎，土地楼面价及溢价率均有所回落。
南阳开启集中供地模式对于开发商而言，之后将面临诸多的不确定因素，不过大量的供地也能将企业拿地成本控制在更合理的范围内。未来的发展格局也会进一步稳定，规模房企越来越强，中小房企的“逆袭”也会越来越难。
房企间的差距也会越来越大，大规模的供地对于开发商来说有着更大的挑战，未来合作拿地、联合开发的比例会进一步增加。房企抱团取暖在一定程度上可以降低风险。
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南阳市区2016-2021.7月土地市场量价及溢价走势
来源：CRIC咨询决策系统
土拍首战失利
意料之外的落寞、意料之中的错过
8月26日迎来南阳首批集中供地部分地块拍卖，但结果却出人意料，几乎全军覆没，流拍约7宗（包含4宗合并出让用地）、终止1宗，流拍率惊人。当天仅成交1宗商服用地且为政府定向拿地。
白河南商服用地（G2021-47成交）南阳诸葛英才创新创业发展有限公司（背后为南阳市财政局和南阳高新区管委会）以约17090万元价格摘得该地块，地价约162万元/亩，楼面价约1351元/㎡，溢价约1.79%。
再来看8月27日剩余地块拍卖结果，依旧是意料之外的落寞，意料之中的错过。约1宗暂停拍卖、流拍约3宗，仅成交约3宗，1宗为项目后期用地，另外2宗也有特殊含义，未来作为某团购房。
铁西板块住宅用地（G2021-44成交）南阳嘉城置业有限公司（背后为南阳市广苑房地产，为金科代建，金科集美天宸二期用地）以约10407万元价格摘得该地块，地价约441万元/亩，楼面价约1654元/㎡，溢价约0.3%。
鸟巢板块住宅用地（G2021-36/37成交）南阳市卧龙区宇信房地产开发有限公司（背后为嘉兴丰悦，据了解项目未来作为某团购房）分别以约21520/77220万元价格摘得该地块，地价约301/300万元/亩，楼面价约2505/2502元/㎡，溢价约33%。
南阳本次集中供地住宅/商服共约16宗（约1394.77亩，其中1宗为四块地合并出让），成交约3宗住宅（约352.40亩，约45.75万㎡，成交价约109147万元），成交约1宗商服（约105.42亩，约12.65万㎡，成交价约17090万元），流拍终止约12宗（约936.95亩）。
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南阳首批集中供地成交情况
来源：南阳市土地公共交易平台
土拍遇冷
房企预期转变，市场观望情绪加重
本次土拍每宗都设有底价，再加上之前南阳高地价频出，政府预期较高，而在市场大环境下，不但是购房者，房企同样观望情绪加重。并且房企正在消化高地价带来的“痛”，不得不拿地谨慎。
随着土拍发布，各大房企的投拓部门组团紧密张罗，进行多轮实地勘查和测算，反复推敲之下，发现南阳市场存在市场存量过大、去化周期过长、土地价格过高、利润空间有限等情况，且在全国调控的大环境背景下，信贷收紧，加息传言等因素都给市场增添了更多的不确定性，在没有把握的市场环境下，房企预期转变，谨慎的房企不大愿意再冒险也是情理之中。
并且地市从房企战略布局的意义上来说，只是开发商在郑州之外开辟的另一处“战场”，并不能关系到房企的生死存亡，而是发展的延续。
土拍空前遇冷，这样的结果，权衡利弊，也就合情合理了。这也更直观体现了当前房企对拿地预期及策略的转变，以及对城市市场流速、利润的考量。且本次土拍结果传递到新房市场，在一定程度上也会影响客户预期加重观望情绪以及对项目的考量对比 。
“房住不炒”政策红线紧绷
南阳未来房价将平稳过渡
南阳城市整体房价经历从大涨到趋于平稳的变化，未来在政府强干预，“控制地价、抑制溢价”，利于房价稳定的背景下，“房住不炒”政策红线紧绷，预计南阳房价涨幅收窄，房价趋于平稳，价格稳定。
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南阳2016-2021.7商品住宅月度价格走势
来源：CRIC咨询决策系统
结语
整体来说，本次土拍遇冷不一定是非常坏，这对南阳房地产市场来说就像注射了一剂镇定剂，让市场回归理性，回归居住本质，对于经济的发展起到平稳作用，对于购房者来说，有了更多的选择和更合理的价格。
总之塞翁失马焉知非福，且看未来。
作者：贾永放
城市研究事业部
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